「相場以上の価格預かり(高預かり)」と「物件の囲い込み」の問題について

「相場以上の価格預かり(高預かり)」の問題について

不動産を売却するとき、いくらで売れるかをまず考えるとおもいます。
最初にすることと言えばは、インターネットで相場を調べたり、とりあえず大手の不動産屋さん数社に簡易査定をしていただくことでしょう。

*ある売主様のお話し*

査定を依頼しました。査定額は以下の通り。
「A社3300万円」 「B社3500万円」 「C社3600万円」 「D社3800万円」
上記の査定結果から文句なしに売主様はD社に売却依頼を出しました。
私が多くのお客様と接した経験から、残念ながら査定額が一番高いところに依頼することがかなり多いように感じます。それは、売主様は当然高く売りたいですし、自分の不動産を高く評価してくれたことがうれしいからです。私はとても残念に思うのですが、その心理を利用して、意図的に査定額を操作し高く算出している業者さんも少なくありません。こんな不動産業者には気を付けてください

査定をした業者の目的は、すぐ売れることではなく専任で売却依頼をいただくことです。

売却依頼を専任で頂けば、もうこっちのもの。「当社で頑張りますから、お任せ下さい!」なんて言うものですから、売主様はきっと、夢と希望で胸を膨らませていることでしょう。価格は3,980万円からのスタートとしました。

でもなかなかお問い合わせはありません。

1ヶ月経過したころに3880万円にします。それでもまだ推定相場より高いため、なかなか成約しません。3か月が過ぎ、まだ売れないので売主様も焦ってきます。

すると、業者からこんな説明が。「ポスティング広告、新聞折込もたくさんしているんですけど、、、。」などなど、自社の責任ではない事を説明されます。

売主様もだんだんと弱気になり3580万円に価格変更されました。

売り出しスタートから6か月がたちました。

そして、ようやくお話しが入りましたが「あと180万円価格下がれば購入するといっていますが、どうしますか?」と業者さん。

売主様は、このお客様を逃したくありませんが、より高くも売りたいのもまた心情。

売主様は悩んだ結果3450万円で売却に応じました。

結局のところ査定額って何だったんでしょうとなるわけですが、さて、査定をしてくれたA社~D社のうち、お客様に正しい情報を提供してくれたのはどこでしたか?

きびしめに査定を出された「A社」とほぼ的確な「B社」ですね。

最初から相場くらいで売り出せば、より早くより高く売れたかもしれません。
皆さんの多くは「大手だから安心だろう」と思っているかもしれませんが、それは正解とは言えません。

もちろん大手には大手なりの良さがあるのは当然なのですが、大手にはないやり方が当社にあるのも事実です。

実際にたくさんの売却依頼を受けていますが、概ね期待通りまたは期待以上の売却を実現できています。

大手の場合、営業マンのノルマという現実がある中での営業活動になりますから、

お客様目線の業務ができるとは言えません。言ってみれば全てをいっしょくたにしてベルトコンベアーに乗せてしまう営業です。

また、売れるチャンスがあっても、わざと売れないようなトークをする事があります。

その理由は次の項目で、、、。

 

「物件の囲い込み」の問題

不動産の売却委任を受けた場合、自社でその情報を隠したり独占することは法律で禁じられています。

(専任・専属専任媒介契約を受けた場合)物件情報はきちんと指定流通機構に開示し、どの不動産業者にも情報が行き渡るようにしなくてはいけません。
これをすることによって、自社の購入希望客だけでなく、他社の顧客にも情報が行き渡り、不動産の早期売却、相場(適正価格)での取引が実現されるわけです。

(不動産業者は全国12万もあります、自社だけの営業力など大手でも全体に比べればたいしたことないのです。)
売却依頼を受けた業者は売主から、購入依頼を受けた業者は買主から、手数料を頂戴し、取引に関わる4者がともに成り立つことになります。
しかしながら、この場合、売却依頼を受けた会社が買主も自ら見つけてくれば両者から手数料をもらえることになり収益は一気に2倍になります。
この手数料倍増を目論み、売主側業者が買主側業者を寄せ付けないように物件を「囲い込む」ことが近年不動産業界で大きな問題となっていました。
物件情報を指定流通機構に登録しない、隠す、登録したとしても「すでに話が入っています」等の嘘をついて買主側の仲介業者を断ってしまうという行為です。

その当時、当社はご縁があり、テレビ東京「ワールドビジネスサテライト」に出演させていただく機会に恵まれ、この実態について社名を上げて発言をさせていただき、業界を震撼させたこともありました。

特に大手仲介会社の反発は大きかったです。

そのせいもあってか、最近では、囲い込み行為による営業はだんだんやりづらくなってきましたが、それでもノルマがある営業マンの立場では、他社から紹介される買主様との契約を嫌がり、出来る限り購入意欲がわかないように営業トークをする場面も多く見られるのが現状です。

つまり、売主様の期待通りに動いてくれていないことも散見されます。

本来は買いたい人がいるのに、自分の利益を独占したいがために売却を引き伸ばす行為は許されるものではありません。
買い替えでなんとか売却をしなくてはならない方、住宅ローンがきつくてすぐにも売却したい方、、、不動産売却にはさまざまない事情を抱えた方がいらっしゃいます。
不動産業界には、売主利益を考えない「心の練れていない営業マン」がたくさんいることに注意してください。

現在、なかなか売れない場合には、それなりの理由があるはずです。当社ではその理由を調査し、ご報告することも可能です。