税金のお話し一覧

今日は、税金の研修でした!

2017年10月03日

 

今日は、税金に関する研修をしてきました。

税金は、税法が絡むので、私たち宅建業者は、お客様へのアドバイスをする時、

気を付けなければなりません。

 

私達宅建業者は、宅建業法にかかわる業務を行い、

税理士は税法にかかわる業務を行うわけです。

 

お客様としては、不動産屋なんだから、不動産に関連する税金の事も

全部まとめて教えてくれよ!って思われると思いますが、

実は、ここがミソでして、税のことで確定的な事はお話しをしてはいけない

ことになっているのです。

いわゆる”越権行為”するなよ!ってことなんですね。

 

これで、間違えたアドバイスをすると、我々業者としては

結構痛い目みますんで、気を付けているわけですね。

で、今日は、そういった研修をしてきたわけですが、ほんと数字のマジックだね。

難しいよねって言うのが本音のところです。

アンチョコ見ながらじゃないと、計算なんか出来やしない(笑)。

ホントそうなんですよ。

だって、すっごく細かいんだもの(笑)。

ということで、ホント細かい部分は、顧問税理士に丸投げ、、、(笑)。

タワーマンション節税のこと

2016年10月27日

「2018年以降の新築20階建て以上の高層マンションについて、

高層階の固定資産税と相続税を引き上げるそうです。」

 

固定資産評価額の価格を上層階ほど上げて、

下層階については段階的に下げようというお話しです。

(つまり、実体価格により合わせるという事になります。)

それによって、不動産を所有するとかかる固定資産税を、

上層階ほど高く、下層階ほど低くするという事なわけです。

(・相続税も同様の考え方になります。)

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では、節税の仕組みをわかりやすい例で書きます。

1.売買価格 10,000万円 のタワーマンションを現金で購入します。

2.購入すると、10,000万円支払っているので、現金が10,000万円減少。

3.固定資産税評価額 6,000万円だとすると、6,000万円の簿価上の資産が増加。

4.差額4,000万円の資産が減るので、それに係る相続税がかからなくなる

――――――――

 

マンションの売買価格は、(同じ面積なら)上階に行くほど高いのに、

固定資産評価額は上階に行っても変わらないため、

上層階を購入すると、売買価格と評価額に大きな差額が生じるために

それを利用した節税対策がメジャーでした。

ちなみに、資産評価システム研究センターが全国の新築高層マンションの

分譲価格を調べると、最上階の床面積当たりの単価は、

最下層階より平均46%高かったそうです。

という事で、そういった不公平感をなくすために、

(税金を取れる人から、より取りやすいように)

上層階に行くほど、税額を高くすることを決めたというわけです。

(1棟全体の固定資産税額は変わりません。)

【下記は、階数・金額のイメージ図です】

ちなみに、以下の実売価格を、

50階が1億円。

25階が8,000万円。

1階が5,500万円 と仮定しましょう。

実際に売買される金額よりも評価額は安くなるのが一般的です。

 

 

 

対象のマンションは、20階建以上、

かつ、2018年以降の引渡し新築物件です。

 

私の個人的な考えですが、

2018年以前に建築されたマンションも一律同じようにしないと、

それもある意味不公平な感じがするんですよねぇ。

 

低層階に住む私としては、毎年かかる固定資産税が

少なくなってほしいものです、、、(笑)。

 

 

空家の発生を抑制するための特例措置

2016年09月28日

日本は、今や空家大国。空き家が増えるといろんなリスクがあります。

1.放火の危険

2.不法侵入・犯罪利用

3.衛生面の心配(虫等の発生等)

4.街並みの美観の損失 etc…

 

ということで、お国は考えました。

この世の中に空家を減らすにはどうしたらよいか。それが、「空家の譲渡所得の3,000万円特別控除」というものです。

 

【制度の概要】 (わかりやすく平たく書きます。)

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の「年末」までに、被相続人が居住していた家屋を相続した相続人が、その建物(耐震性のない場合は、耐震リフォームをしたものに限り、その敷地も含む。)または取り壊し後の土地を譲渡(売却)した場合、譲渡所得から3,000万円を控除して、課税計算をして、納税額を決定します。

 

【特例の適用期間】 (わかりやすく平たく書きます。)

1.相続日から起算して3年を経過する日の属する年末まで。

2.かつ、平成28年4月1日から平成31年年末までに譲渡すること。

 

【相続した家屋の要件】 (わかりやすく平たく書きます。)

1.被相続人が住んでいた。

2.相続開始の直前において被相続人以外住んでいない。

3.昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建物は除く)である。

4.相続の時から譲渡の間、事業・賃貸されていないこと。

 

【譲渡する際の要件】 (わかりやすく平たく書きます。)

1.譲渡価格1億円以下。

2.家屋を譲渡する場合、家屋が耐震基準に適合している。

 

(わかりやすく書くと)今までは、相続した人が、相続した物件で生活をしていなかった場合、「3,000万円控除」が使えなかったのですが、生活をしていなかったとしても利用できるようになったわけです。

今までであれば納める税金が、ただ損をしていただけなのに、その損の範囲内で、建物の解体ができるし、さらにおつり(納税しない分の利益)ができるよね。利用しない家屋に、次の人がすぐ住めればとっても良いことだよね。というわけです。

 

【気になる計算式】

(簡単に書くと)通常は、 売上高 - 仕入高 = 利益 (この利益に一定の税率をかけて、税金額が算出されます。) が、この特別控除を使うとこのような計算になります。

売上高 - 仕入高 = 利益 -(特別控除3,000万円) = 利益 (つまり、3,000万円分の利益は無税にします。ということ)

 

【みなさんができることで一番重要な事】

仕入額が証明できる資料(=不動産売買契約書等)を準備する事です。

もし、証明できる書類がない場合には、

売上高 - 取得費(売上高の5%) = 利益 という事になります。

もしも、この利益が3,000万円以上になると、不動産譲渡所得税が発生することになります。結構、重い税金です。

 

【所得税率と住民税率について】

2013年(平成25年)から2037年(平成49年)までの25年間は、復興特別所得税が所得税額の2.1%の税率でかかります。ですから、譲渡所得にかかる所得税は、本来の所得税と復興特別所得税の合算になります。

そのため復興特別所得税を含め、所得税の税率を、次のように長期譲渡所得の場合が15.315%、短期譲渡所得の場合が30.63%と表記される場合もあります。

 

※わかりやすいように簡単に書いてありますので、売った時に係る費用等は記載していません。適用要件等がたくさんありますのでご注意ください。最終的な判断は、最寄りの税務署、税理士にご相談の上、行ってください。

さぁ、いかがでしょうか?