「相場以上の価格預かり(高預かり)」と「物件の囲い込み」の問題について

「相場以上の価格預かり(高預かり)」の問題について

不動産を売却するとき、いくらで売れるかをまず考えるとおもいます。
最初にすることと言えばは、インターネットで相場を調べたり、とりあえず大手の不動産屋さん数社に簡易査定をしていただくことでしょう。

*ある売主様のお話し*

査定を依頼しました。査定額は以下の通り。
「A社3300万円」「B社3500万円」「C社3600万円」「D社3800万円」
※ 実際の相場は3500万円前後、だけど売主様はプロではないため、そのことを知りません。

上記の査定結果から文句なしに売主様はD社に売却依頼を出しました。
私が多くのお客様と接した経験から、残念ながら査定額が一番高いところに依頼することがかなり多いように感じます。それは、売主様は当然高く売りたいからです。そして自分の不動産を高く評価してくれたことがうれしいからです。私はとても残念に思うのですが、その心理を利用して、意図的に査定額を操作し高く算出している業者さんも少なくありません。
(この額が買取額であれば、ぜひ買ってもらってください。その金額ですぐに現金化できますので。ただし買取相場以上の価格で買い取る業者はいないでしょう。)

こんな不動産業者には気を付けてください

査定をした業者の目的は、すぐ売れることではなく専任で売却依頼を取ることなのです。売却依頼を専任で頂けば、もうこっちのもの。「当社で頑張りますから、お任せ下さい!」なんて、もっともらしく説明し、まずは相場3,500万円前後の不動産を3,980万円で売却活動をスタートします。

売主様はきっと、夢と希望で胸を膨らませていることでしょう。
でも1週間が過ぎ、2週間が過ぎ、なかなかお問い合わせはありません。1ヶ月経過頃になると、「ちょっとお客様の動きが悪いので価格を下げましょう。」と提案され、3880万円にします。すこしずつ、案内が入るようになりました。それでもまだ相場より高いため、なかなか成約しません。3か月が過ぎ、まだ売れないので売主様も焦ってきます。

すると、業者からこんな説明が。「まだまだ相場は下がり傾向なんです。地震の影響あるんですかね。ポスティング広告、新聞折込もたくさんしているんですけど、、、。」などなどいろんな理由を挙げればきりがありません。とにかくお客様の動きが悪いことを説明されます。

売主様もしょうがない。価格を下げるか、、、。となり3580万円で結局情報を公開します。すると、案内が入り申し込みが入りそうです。「あと180万円価格下がれば購入するといっていますが、どうしますか?」と業者さん。売り出しスタートから早4か月たっています。時期によっては、この短期間であっても相場が下がることがあります。売主様としては、焦りました。このお客様を逃したくありません。売主様は交渉の結果3450万円で売却に応じました。

結局のところ査定額って何だったんでしょうとなるわけですが、
さて、査定をしてくれたA社~D社のうち、お客様に正しい情報を提供してくれたのはどこでしたか?相場価格3,500万円を正直に提示したB社ですね。最初から相場で売り出せば、このD社よりも高い金額で売れたのではないでしょうか?

高い査定額を出す不動産業者の目的は売却依頼を専任で受けること。お客様本位ではありません。 まさに営業マンの成績本位です。話術巧みなので要注意です! あまりにも高い価格で売却を開始すればなかなか売れずに価格はじわじわと下がっていきます。結果、本来売れる金額よりも少なくなることもあります。
「大手だから安心」は間違いです。実際に査定額を比べてみましょう。そして上記の話を思い出してください。不動産業界の実態がわかることでしょう。

「物件の囲い込み」の問題

不動産の売却委任を受けた場合、自社でその情報を隠したり独占することは法律で禁じられています。(専任・専属専任媒介契約を受けた場合)物件情報はきちんと指定流通機構に開示し、どの不動産業者にも情報が行き渡るようにしなくてはいけません。
これをすることによって、自社の購入希望客だけでなく、他社の顧客にも情報が行き渡り、不動産の早期売却、相場(適正価格)での取引が実現されるわけです。(不動産業者は全国12万もあります、自社だけの営業力など大手でも全体に比べればたいしたことないのです。)
売却依頼を受けた会社は売主から、購入依頼を受けた会社は買主から、手数料を頂戴し、取引に関わる4者がともに成り立つことになります。
しかしながら、この場合、売却依頼を受けた会社が買主も自ら見つけてくれば両者から手数料をもらえることになり収益は一気に2倍になります。
この手数料倍増を目論み、売主側業者が買主業者を寄せ付けないように物件を「囲い込む」ことが近年不動産業界で大きな問題となっています。
物件情報を指定流通機構に登録しない、隠す、登録したとしても「すでに話が入っています」等の嘘をついて買主業者を断ってしまうという行為です。
結果として売主業者が自ら買主を見つけてくるまでのタイムラグが生じてしまいますし、場合によっては値段を下げさせて無理に売り切ろうという行為にまで出てます。(売主に損切りさせるという卑劣な行為です)
本来は買いたい人がいるのに、自分の利益を独占したいがために売却を引き伸ばす行為は許されるものではありません。
買い替えでなんとか売却をしなくてはならない方、住宅ローンがきつくてすぐにも売却したい方、、、不動産売却にはさまざまない事情を抱えた方がいらっしゃいます。
売却の時間を延ばすという行為は売主の利益を損ない、苦しめる許されざる行為なのです。ずるずる時間を延ばされた挙句、破綻される方もいるのです。

現在売却依頼されている方も「もしや」と思われたらぜひ当社にご確認ください。その場にて一緒に確かめて差し上げます。100%善意で対応可能です。