建物の価値や寿命の事、、、。

はい。前回は建物の耐用年数の事を書いてみまし

たが、今回はもっと現実的に価値や寿命の事を知

りたいので、自分なりにも調べてみました(笑)。

まったく勉強も大変なものです、、、(笑)。

 

まずは、価格評価手法ですが、

1.戸建(建物)は、原価法

2.土地は、取引事例比較法

3.マンションは、取引事例比較法

 

ようするに、戸建(建物)は減価償却の計算によっ

て評価をし、土地・マンションについては、近隣の

成約している取引事例の右習えの評価になるとい

うわけです。(まぁ、ざっくりとしていますが、、、。)

 

例えば戸建・マンションなんかは、リフォーム等を

すれば、その価値が付加されるわけですから、本

来その価値分が増加するというのが正しいような

気がします。欧米においては、建物の減価償却と

言う考え方がそもそも無く、日本特有の考え方と

言えるようです。

例えば、我々宅建業者が建物の価格査定を行う

時再調達原価を基に、建物の想定上の耐用年

数から実際の経過年数を踏まえて一律に経年

減価する形で価格を計算します。(マンションは取

引事例比較法)

 

そこでポイントになるのは、木造住宅の場合、耐用

年数の根拠がないため、税法に基づく財務省令上

の耐用年数である22年等を参考にせざるを得ず、

20~25年の経済的耐用年数が設定されるわけで

す。

(前回の記事で耐用年数は居住用の場合1.5倍

になるという説明を記載しましたがここでは1倍のま

まです。)

 

そして、しっかりとリフォームが行われていても、リフ

ォームによる物件価値の向上を客観的に評価する

基準・手法が確立されていない為、リフォームをして

も価値の上昇にならない事が指摘されています。

(それを価値として売り出しているのがリノベーション

マンションということになるでしょう。)

 

また、耐用年数については、20年と設定している金

融機関があるかと思えば25年と設定しているところも

あるらしいので、そもそも根本部分に違いがあるわ

けですが、一部の金融機関では、使用状況、維持管

理状況、修繕・リフォーム状況等を売買契約書、重

要事項説明書等で確認をして、個別修正をしている

例があるようです。

 

不動産業者が価格査定で利用する東京カンテイと

いう評価システムにおいては、耐用年数の初期設定

は、木造20年、軽量鉄骨造20年、鉄骨造30年、

RC造40年、SRC造40年になっていたりします。

(もちろん、年数の設定変更は可能です。)

 

一部のハウスメーカーの査定においては、インフィル

部分とスケルトン部分を別々に耐用年数を設定し

経年原価を評価していますが、これはハウスメーカー

のみ(だったかな。)で利用している査定手法であり

まだ一般的に普及しているわけではありません。

 

どうでしょう。

これだけでも、評価方法の根底部分が一律同じでは

ありません。

 

―――

 

建物の平均寿命の研究について、早稲田大

学小松教授ら、の調査研究成果(2011年10月~

11月に実施)によると、木造家屋について、専用住

宅の平均寿命は65.03年という結果となっており

1997年調査の43.53年から年数が伸び

ているそうです。

 

この場合、あくまで自分で住み続ける場合には、

寿命目一杯まで納得して住み続けられるとは思い

ますが、実際に築後35年経過している建物が価

値をつけて流通するのかということになると疑問が

あります。

 

仮に、適切に維持管理・修繕がなされているデータ

があり、見た目にもしっかりしていれば、理論上はあ

り得るのかもしれませんが、実際の取引を見ていると

、そこまでしっかり維持管理されている物件にお目に

かかれる事がまずありません。

本来は、リフォーム等付加価値があれば、実質的経

過年数と言って、築後30年経過していたとしても、リ

フォームによって、10年分新しくなったのであれば、

実質年数は20年ですよ、という評価になるべきなの

だろうと思ったりするわけです。

ところがここでも問題があり、経過年数によって、当

然設備(デザイン・性能)の古さは隠せません。

車でもほぼ毎年のようにマイナーチェンジや数年で

フルモデルチェンジされるのと一緒です。お家も時

代と共にモデルチェンジされていくため、数年前の

モデルが引き続き、需要があるのかといった問題が

あるわけです。

 

もし、実質的経過年数が実現できれば、今までは

2,000万円でしか流通しなかった中古戸建が当た

り前のように2,500万円で流通されるようになる時

代が来るのかもしれません。

 

今までは新築の方が安心と思われていたかも知れ

ませんが、中古住宅は、リフォームや様々なところに

元所有者様のこだわりが施され建物の性能が著しく

上昇しているとなれば、新築よりも価値が上がるのか

もしれません。

(欧米はそのような考えのようですね。)

 

現在は、新築戸建の価格が地域によってですが、

上昇しておりますが、もしかすると、本来のあるべき

姿になってきているという考え方・見かたもあるのか

もしれません。

(そろそろ価格調整局面に来ているように思いますけ

どね。)

 

日本の国民性なのか、購入後、建物にあんまりお金

をかけない傾向があるようです。

当然、将来売却をするために価値を増加させようと

思うことはないでしょうが、日々の生活をより豊かにし

たいと言う気持ちはあるかと思います。しかし、リフォ

ームをするにもかなり高額なので、そういった部分に

も理由があるのだと思います。

 

今の中古市場の評価方法・評価基準が一律同じに

なり、明確にならないと建物の価値、価格について

は、永遠にスッキリしないんだと思います。

仮に一律評価方法・評価基準が同じになったとして

も、建物の個別性を考慮すると、やはりズレがでるこ

とに変わりはないのかもしれません。

 

個人的には、各ハウスメーカーが工法、材料を明確

にし、その別によって査定評価基準を予め定めて、

評価の根拠とするのが明確で良いように感じます。

そうなると、新しい設備やシステムを導入する際に論

議がでるかと思いますので、これもまた大変そうです

が、、、。

いずれにしても、建物の評価に関しては、未だにスッ

キリしない私です。

今回は、結構、真面目に書いてみたよ(笑)。

投稿者: わいわいアットホーム

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