マンションの容積率緩和

これは、ビックニュースだね。

旧耐震基準のマンションの建て替えを促進させ

るために、容積率を緩和するそうです。

先日、府中市初の建替え事業となった駅前2分

の建替え中マンションの仲介をさせていただい

たのですが、ここなんかは容積率がかなり余って

いたようで、所有者の方は金銭の持ち出しなく、

建替え後の新居になる専有部分を手に入れるこ

とができました(私のお客様に限ってね。他の人の

ことは知らないから書けません(笑))。

 

容積率緩和ってこんなイメージ↓。

この100坪の土地容積率が200%あります。

 

その土地に容積率目一杯の建物がありました。

そこで、この容積率200%を700%まで引き上

げてしまおう。

つまり、既存の200坪の専有面積が、建替える

ことによって700坪まで増床できることになりま

す。

つまり、3.5倍の専有面積部分が建築できる土

地に生まれ変わるため、土地の価値も3.5倍

なる。

(細かい事言えば違うんだけどわかりやすくする

ため、ご了承ください。)

マンションデベロッパーは、この土地を購入する

(土地の価値と完成後新居の価値を交換します

。)ことによって、ビジネスが成り立ちますし、

既存の所有者も、現況の価値が容積率緩和によ

って、土地のパフォーマンスが高くなるため、高

く買って(交換して)もらえるでしょ。

所有者の皆さんは、金銭の持ち出しがほとんどな

い状態で建替えが出来ることになるので、マンシ

ョンの建替えに前向きになれる。

これはありがたい事なんだな。

 

府中市だと、府中駅2分くらいのとこでやっている

建替え事業がありますが、これから、建替え事業

が波及してくるのかな。

すると、ねらい目はやはり、車返団地、住吉町住

宅、そして日鋼団地かな。

ここで容積率緩和が適用されたら、すごい化ける

よね。

だから、売りに出なくなったりしてね(笑)。

 

でもね、問題点もあるんだ。

 

人口減少局面に来ているので、ここであまりに戸

数が増えたとしても結局は空家だらけになる可能

性もあるでしょ。そうなると修繕積立金が集まらな

いマンションになっちゃうことも考えられる。

需要のない場所で容積率緩和をしたとしても、デ

ベロッパーがビジネスとして成り立たなくては事業

は進まない(進められない)。

だから慎重に進めないといけないんだ。

それと、日照の問題もあるね。

府中市だと、武蔵野台駅、中河原駅、分倍河原駅

というあたりにこういった築年数がかなり経過したマ

ンションがあるので、このあたりがどう変化していくの

か興味があるところですね。

 

このようなマンションが開発されていくと、価格の

二極化がさらに進み、三極化になっていくんでしょ

うね。

 

いずれにしても、どんどん建替えが始まればそれに

牽引されて、景気は良くなっていくのでしょうね。

そうすると、結果みんなが良くなるのでしょう。

その為の税制とか、いろんな動向が注目されます

ね。

東京都内だけでも、旧耐震基準のマンションが

1万棟くらいあるようなので、日本全体となると、凄

まじい数になるよね。そうなると1億人総マンション

生活ということもありうるかもしれない、、、。

(きっとないと思うけど、、、(笑)。)

 

でも、懸念材料もある。

それだけ多く建替え、増床をしたとしても、人が住ま

ないような数を供給すれば、結局価格下落になるわ

けだからね。

 

 

“容積率緩和”

これは、様々なことへと波及するすごい緩和になりそう

ですね。ホント期待できそう(笑)。

でもね、環境変化に街がどう対応をしていくのかな。

そこがとっても大切だよね。

投稿者: わいわいアットホーム

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