その賃貸アパート建築大丈夫?

最近は、アパート経営のための

一棟アパート建築が盛んです。

銀行もジャブジャブに融資して

くれています。(ここのところで、融資の審査

基準がだんだん厳しくなっているようです。)

建築するのは地主さんが多いですが、サラリーマンも

挑戦しているようです。

 

サラリーマンの場合、サラリー以外の

副収入と年金代わりの収入が

目的のため、家賃収入でローン返済

が出来ないといけません。

せっかく購入したとしても、家賃収入の

範囲で、ローン・固定資産税等・修繕費用等をまかなえない場合、

いわゆる「手出し」になるので、そもそもの目的が達成できません

から、購入した意義がありません。

給与の高い人であれば、「手出し」になったとしても

将来の年金を補うと考えれば、それで良いのかもしれませんが、

サラリー以外の副収入を得るという目的は未達成になります。

将来、家賃下落による赤字のリスクが残るわけですから、

購入(建築)して正解だったのか、疑問に感じることになるかもしれません。

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ところで、建築業者が地主さんを訪問して、

「空地の有効利用・相続対策に有効です」と言って建築を

推奨するのですが、これって本当にメリットがあるのでしょうか。

立地によりますと言うのが答えでしょうけど、

私は、以前ほどのメリットはないと思っていますし、

どちらかというと、???という疑問の方が大きいです。

なぜなら、アパートは既に供給過多

になっているからです。

相続対策は、自分が死んだときに

妻・子孫に残す財産を

少しでも多くするためですが、

生きている時に、家賃収入が

入らず(少なく)、手出しをして、お金を払っていくとしたら、、、。

生きている間は、ただただ返済が増えて

資産が目減りしていくだけ、、、。

死んだときのメリットのためにと思って購入(建築)したけど、

生きている自分たちを苦しめることになるかもしれません。

将来、売却しようにも、賃貸需要がない(少ない)地域だったら、

破格の金額でないと売れないこともあります。

だから、私のお客様には、なかなかおすすめができません。

「立地が良ければいい」という人もいますが、地域によっては、

駅前でも需要がありません。

 

 

アパート経営は「経営」ですから、

プラスとマイナスをちゃんと考えないといけません。

建築業者は、建築してしまえば利益が確定しますが、

大家さんは、そうではありません。

建物が完成してからが勝負なのです。

どんなに、設備が良くたって、需要がないところに

建築しても家賃収入は生まれません。ゼロです。

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そして、その物件を売りに出したとします。

想定利回り12%に設定!!

おぉ!すごい。

これは買しかない!と思って購入した方は、

大変な事になるかもしれません。

このような物件は、売るために

見栄えを良くする事があるからです。

つまり、とりあえず入居者を入れて

満室にすることがあるんです。

売却が済んだら、半年以内に退去されちゃった、、、

なんてことはけっこう聞く話です。

これを確認する術はないのですが、しいて言うなら、

賃貸借契約日が近々の場合は、疑っても良いかもしれません。

もちろん、営業努力で満室の場合もあるので、一概には

言えないのですが、、、。

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建築会社の利益のためだけになるような、建築をしたらダメ。

「建築会社も、施主さんも、そこに関わる全ての人が良い」

にならないとダメ。

ところが、建築をする大家さんは、盲目的になってしまうから、

こういう営業が廃れないんだよね。

営業さんは、話しがうまいから(笑)。

仕方がないのかな、、、。

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将来、買い増しをしていくには、今買っておかないとだめです!って

言う人がたくさんいるんだけど、そうなんだろうか、、、、。

ある意味たしかにそうなんだけど、結局ムリして購入しても

ヘタしたら身ぐるみ全部はがされちゃうからね。

(はがされちゃうというより、はがなきゃいけなくなるが正しいかな。)

ホント気を付けてほしいと思いますよね。

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話しがうまい営業マンには気をつけましょう。

その反面、リスクもしっかりと話してくれる営業マンなら、

信頼できるので良いかと思います。

ところが、そんな営業マンでも、実は落とし穴があるかも、、、(笑)。

そう。リスクの一部しか教えてくれていないとかね、、、、。

お~こわっ。

投稿者: わいわいアットホーム

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