税金のお話し一覧

タワーマンション節税のこと

2016年10月27日

「2018年以降の新築20階建て以上の高層マンションについて、

高層階の固定資産税と相続税を引き上げるそうです。」

 

固定資産評価額の価格を上層階ほど上げて、

下層階については段階的に下げようというお話しです。

(つまり、実体価格により合わせるという事になります。)

それによって、不動産を所有するとかかる固定資産税を、

上層階ほど高く、下層階ほど低くするという事なわけです。

(・相続税も同様の考え方になります。)

―――――――――

では、節税の仕組みをわかりやすい例で書きます。

1.売買価格 10,000万円 のタワーマンションを現金で購入します。

2.購入すると、10,000万円支払っているので、現金が10,000万円減少。

3.固定資産税評価額 6,000万円だとすると、6,000万円の簿価上の資産が増加。

4.差額4,000万円の資産が減るので、それに係る相続税がかからなくなる

――――――――

 

マンションの売買価格は、(同じ面積なら)上階に行くほど高いのに、

固定資産評価額は上階に行っても変わらないため、

上層階を購入すると、売買価格と評価額に大きな差額が生じるために

それを利用した節税対策がメジャーでした。

ちなみに、資産評価システム研究センターが全国の新築高層マンションの

分譲価格を調べると、最上階の床面積当たりの単価は、

最下層階より平均46%高かったそうです。

という事で、そういった不公平感をなくすために、

(税金を取れる人から、より取りやすいように)

上層階に行くほど、税額を高くすることを決めたというわけです。

(1棟全体の固定資産税額は変わりません。)

【下記は、階数・金額のイメージ図です】

ちなみに、以下の実売価格を、

50階が1億円。

25階が8,000万円。

1階が5,500万円 と仮定しましょう。

実際に売買される金額よりも評価額は安くなるのが一般的です。

 

 

 

対象のマンションは、20階建以上、

かつ、2018年以降の引渡し新築物件です。

 

私の個人的な考えですが、

2018年以前に建築されたマンションも一律同じようにしないと、

それもある意味不公平な感じがするんですよねぇ。

 

低層階に住む私としては、毎年かかる固定資産税が

少なくなってほしいものです、、、(笑)。

 

 

空家の発生を抑制するための特例措置

2016年09月28日

日本は、今や空家大国。空き家が増えるといろんなリスクがあります。

1.放火の危険

2.不法侵入・犯罪利用

3.衛生面の心配(虫等の発生等)

4.街並みの美観の損失 etc…

 

ということで、お国は考えました。

この世の中に空家を減らすにはどうしたらよいか。それが、「空家の譲渡所得の3,000万円特別控除」というものです。

 

【制度の概要】 (わかりやすく平たく書きます。)

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の「年末」までに、被相続人が居住していた家屋を相続した相続人が、その建物(耐震性のない場合は、耐震リフォームをしたものに限り、その敷地も含む。)または取り壊し後の土地を譲渡(売却)した場合、譲渡所得から3,000万円を控除して、課税計算をして、納税額を決定します。

 

【特例の適用期間】 (わかりやすく平たく書きます。)

1.相続日から起算して3年を経過する日の属する年末まで。

2.かつ、平成28年4月1日から平成31年年末までに譲渡すること。

 

【相続した家屋の要件】 (わかりやすく平たく書きます。)

1.被相続人が住んでいた。

2.相続開始の直前において被相続人以外住んでいない。

3.昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建物は除く)である。

4.相続の時から譲渡の間、事業・賃貸されていないこと。

 

【譲渡する際の要件】 (わかりやすく平たく書きます。)

1.譲渡価格1億円以下。

2.家屋を譲渡する場合、家屋が耐震基準に適合している。

 

(わかりやすく書くと)今までは、相続した人が、相続した物件で生活をしていなかった場合、「3,000万円控除」が使えなかったのですが、生活をしていなかったとしても利用できるようになったわけです。

今までであれば納める税金が、ただ損をしていただけなのに、その損の範囲内で、建物の解体ができるし、さらにおつり(納税しない分の利益)ができるよね。利用しない家屋に、次の人がすぐ住めればとっても良いことだよね。というわけです。

 

【気になる計算式】

(簡単に書くと)通常は、 売上高 - 仕入高 = 利益 (この利益に一定の税率をかけて、税金額が算出されます。) が、この特別控除を使うとこのような計算になります。

売上高 - 仕入高 = 利益 -(特別控除3,000万円) = 利益 (つまり、3,000万円分の利益は無税にします。ということ)

 

【みなさんができることで一番重要な事】

仕入額が証明できる資料(=不動産売買契約書等)を準備する事です。

もし、証明できる書類がない場合には、

売上高 - 取得費(売上高の5%) = 利益 という事になります。

もしも、この利益が3,000万円以上になると、不動産譲渡所得税が発生することになります。結構、重い税金です。

 

【所得税率と住民税率について】

2013年(平成25年)から2037年(平成49年)までの25年間は、復興特別所得税が所得税額の2.1%の税率でかかります。ですから、譲渡所得にかかる所得税は、本来の所得税と復興特別所得税の合算になります。

そのため復興特別所得税を含め、所得税の税率を、次のように長期譲渡所得の場合が15.315%、短期譲渡所得の場合が30.63%と表記される場合もあります。

 

※わかりやすいように簡単に書いてありますので、売った時に係る費用等は記載していません。適用要件等がたくさんありますのでご注意ください。最終的な判断は、最寄りの税務署、税理士にご相談の上、行ってください。

さぁ、いかがでしょうか?