不動産知識 (その他)一覧

建物の価値や寿命の事、、、。

2017年05月13日

はい。前回は建物の耐用年数の事を書いてみまし

たが、今回はもっと現実的に価値や寿命の事を知

りたいので、自分なりにも調べてみました(笑)。

まったく勉強も大変なものです、、、(笑)。

 

まずは、価格評価手法ですが、

1.戸建(建物)は、原価法

2.土地は、取引事例比較法

3.マンションは、取引事例比較法

 

ようするに、戸建(建物)は減価償却の計算によっ

て評価をし、土地・マンションについては、近隣の

成約している取引事例の右習えの評価になるとい

うわけです。(まぁ、ざっくりとしていますが、、、。)

 

例えば戸建・マンションなんかは、リフォーム等を

すれば、その価値が付加されるわけですから、本

来その価値分が増加するというのが正しいような

気がします。欧米においては、建物の減価償却と

言う考え方がそもそも無く、日本特有の考え方と

言えるようです。

例えば、我々宅建業者が建物の価格査定を行う

時再調達原価を基に、建物の想定上の耐用年

数から実際の経過年数を踏まえて一律に経年

減価する形で価格を計算します。(マンションは取

引事例比較法)

 

そこでポイントになるのは、木造住宅の場合、耐用

年数の根拠がないため、税法に基づく財務省令上

の耐用年数である22年等を参考にせざるを得ず、

20~25年の経済的耐用年数が設定されるわけで

す。

(前回の記事で耐用年数は居住用の場合1.5倍

になるという説明を記載しましたがここでは1倍のま

まです。)

 

そして、しっかりとリフォームが行われていても、リフ

ォームによる物件価値の向上を客観的に評価する

基準・手法が確立されていない為、リフォームをして

も価値の上昇にならない事が指摘されています。

(それを価値として売り出しているのがリノベーション

マンションということになるでしょう。)

 

また、耐用年数については、20年と設定している金

融機関があるかと思えば25年と設定しているところも

あるらしいので、そもそも根本部分に違いがあるわ

けですが、一部の金融機関では、使用状況、維持管

理状況、修繕・リフォーム状況等を売買契約書、重

要事項説明書等で確認をして、個別修正をしている

例があるようです。

 

不動産業者が価格査定で利用する東京カンテイと

いう評価システムにおいては、耐用年数の初期設定

は、木造20年、軽量鉄骨造20年、鉄骨造30年、

RC造40年、SRC造40年になっていたりします。

(もちろん、年数の設定変更は可能です。)

 

一部のハウスメーカーの査定においては、インフィル

部分とスケルトン部分を別々に耐用年数を設定し

経年原価を評価していますが、これはハウスメーカー

のみ(だったかな。)で利用している査定手法であり

まだ一般的に普及しているわけではありません。

 

どうでしょう。

これだけでも、評価方法の根底部分が一律同じでは

ありません。

 

―――

 

建物の平均寿命の研究について、早稲田大

学小松教授ら、の調査研究成果(2011年10月~

11月に実施)によると、木造家屋について、専用住

宅の平均寿命は65.03年という結果となっており

1997年調査の43.53年から年数が伸び

ているそうです。

 

この場合、あくまで自分で住み続ける場合には、

寿命目一杯まで納得して住み続けられるとは思い

ますが、実際に築後35年経過している建物が価

値をつけて流通するのかということになると疑問が

あります。

 

仮に、適切に維持管理・修繕がなされているデータ

があり、見た目にもしっかりしていれば、理論上はあ

り得るのかもしれませんが、実際の取引を見ていると

、そこまでしっかり維持管理されている物件にお目に

かかれる事がまずありません。

本来は、リフォーム等付加価値があれば、実質的経

過年数と言って、築後30年経過していたとしても、リ

フォームによって、10年分新しくなったのであれば、

実質年数は20年ですよ、という評価になるべきなの

だろうと思ったりするわけです。

ところがここでも問題があり、経過年数によって、当

然設備(デザイン・性能)の古さは隠せません。

車でもほぼ毎年のようにマイナーチェンジや数年で

フルモデルチェンジされるのと一緒です。お家も時

代と共にモデルチェンジされていくため、数年前の

モデルが引き続き、需要があるのかといった問題が

あるわけです。

 

もし、実質的経過年数が実現できれば、今までは

2,000万円でしか流通しなかった中古戸建が当た

り前のように2,500万円で流通されるようになる時

代が来るのかもしれません。

 

今までは新築の方が安心と思われていたかも知れ

ませんが、中古住宅は、リフォームや様々なところに

元所有者様のこだわりが施され建物の性能が著しく

上昇しているとなれば、新築よりも価値が上がるのか

もしれません。

(欧米はそのような考えのようですね。)

 

現在は、新築戸建の価格が地域によってですが、

上昇しておりますが、もしかすると、本来のあるべき

姿になってきているという考え方・見かたもあるのか

もしれません。

(そろそろ価格調整局面に来ているように思いますけ

どね。)

 

日本の国民性なのか、購入後、建物にあんまりお金

をかけない傾向があるようです。

当然、将来売却をするために価値を増加させようと

思うことはないでしょうが、日々の生活をより豊かにし

たいと言う気持ちはあるかと思います。しかし、リフォ

ームをするにもかなり高額なので、そういった部分に

も理由があるのだと思います。

 

今の中古市場の評価方法・評価基準が一律同じに

なり、明確にならないと建物の価値、価格について

は、永遠にスッキリしないんだと思います。

仮に一律評価方法・評価基準が同じになったとして

も、建物の個別性を考慮すると、やはりズレがでるこ

とに変わりはないのかもしれません。

 

個人的には、各ハウスメーカーが工法、材料を明確

にし、その別によって査定評価基準を予め定めて、

評価の根拠とするのが明確で良いように感じます。

そうなると、新しい設備やシステムを導入する際に論

議がでるかと思いますので、これもまた大変そうです

が、、、。

いずれにしても、建物の評価に関しては、未だにスッ

キリしない私です。

今回は、結構、真面目に書いてみたよ(笑)。

建物の耐用年数のこと、、、。

2017年05月12日

お家は●年経過すると価値がありませんって記事を

見て、ある営業マンの話しを思い出したんだ。

そしたら、すごく腹たったよぉ~(笑)。

その時A君が言った言葉はコチラ!↓

“あんなボロ物、価値なんてねぇっすよ!!”

あの顔であの言い方は、かなり辛らつだよぉ~(笑)。

本人からすれば、きっと、俺はよく知っているんだぞ

って言いたいんだろうね(笑)。自信満々な顔で言い

放ってたんだけど、そんなことを言うお前ってバカだ

ろって、私は心の中でよく思ったものです(笑)、、、。

とはいえ彼のような考えも、たぶん大切だろうし(笑)。

それはそれで冷静に受け止めております(笑)。

(うんうん、、、)

 

ということで以下の国税庁が記している耐用年数が

一つの参考になるでしょうか、、、。

ちなみに、下記の年数は、税法上の耐用年数であっ

て、実際の耐用(寿命)年数を保証するものではな

で、一つの目安(考え方もあると言うべきか、、、)

として知っておくと良いです。

<減価償却資産(建物)の耐用年数(国税庁)>

――

●事業用(居住用)の木造・合成樹脂造:22年

(マイホーム・セカンドハウスは上記の1.5倍:33年

――

●事業用(居住用)の木骨モルタル造:20

(マイホーム・セカンドハウスは上記の1.5倍:35年

――

●事業用(居住用)のれんが造・石造・ブロック造:38年

(マイホーム・セカンドハウスは上記の1.5倍:57年

――

●事業用(居住用)のRC造・SRC造:47年

(マイホーム・セカンドハウスは上記の1.5倍:70年

――

●事業用(居住用)の金属造:34年・27年・19年

(マイホーム・セカンドハウスは上記の1.5倍:51年・40年・28年

(※骨格材の厚みによります。)

――(ここまで//)

 

でね、一般的には、木造のお家は30年で無価値に

なるみたいに言われるんだけど、そもそも上の表を

見ると何か変だよね?

 

ね、気が付いたよね!

そう!

事業用(居住)用途とマイホーム用途では耐用年

1.5倍も違うんだ。

耐用年数の考え方って、そもそも、こんな根本的な

ところが、大きく違うんだよね。

利用の仕方がちがえば減価償却の期間が1.5倍も

長くなるって考えはかなり強烈な気がするよね。

 

ところが、リフォームした場合の建物価値増加分の

減価償却の考えはまったく無いんだよね。

(そもそも増加分を価値と認める基準がないんだな)

リフォームをちゃんとしていれば、価値は絶対にあ

るはずだし、それを価値として認める社会を作って

いくのが政治なんだろうけど、

私、政治には疎い(笑)。

わからない、、、(笑)。

そもそも首も突っ込めない(笑)。

まぁ、餅屋餅屋に任せて、自分は目の前のことに

一生懸命取組むしかありません(笑)。

 

ところでさ、この表から見ると、マンション(自宅)の

耐用年数って70年もあるよね。(まぁ税務上の話

ですが。)

 

私が大手に在職中の時には、9割9分の人が47年っ

て言ってましたよ。

おぉぉ、暴露しちゃった、、、(笑)。

でも、マンションは、50年とか100年は全く問題ない

んですよっって言う人もごくごく数人位いたっけ、、、。

 

「税法の耐用年数」 と 「実際の耐用年数」は、

別物だってことなんだね。

とは言え、拠り所となる数字は必要なんだよねぇ。

 

なんだか、変な感じするよね。

あ~背中が痒くなるよぉ~(笑)。

裁判結果(マンション敷地二重使用マンション)

2017年05月01日

なるほど。東京地裁の判決がでましたね。

記事前編はコチラ!

ニュースリンクはコチラ!

このトラブルってある意味、マンション住民の懐事情

の問題だね。

そもそもマンションが利用している駐車場部分は、

借地でもないし、ましてや所有権でもなかったん

だね。

どうやら4年前に競売があって、その駐車場部分

をマンションの住民が購入(賃借)しなかったので

不動産業者が購入して転売目的で購入したんだ

ね。(⇒これ自体は何の問題もないよね。)

こうなった時点で、マンション住民の勝ち目はない

よね。

つまり、4年前不動産業者に駐車場部分を競落さ

た時点で負けていたんだよね。

だって、その土地が無くなってしまったら違反建築

物(容積率オーバー)になるというのは、管理組合で

絶対に話し合っているわけでしょ?それで、管理組

合が購入(賃借)を見送ったんだから、違反建築に

なる事を受け入れたともいえるわけだよね。

 

マンション住民が”自分のマンションが違反建築に

なるから戸建6棟を撤去しろ!”なんて、後になって

虫が良すぎるし、不動産業者は杉並区の勧告(住民

と協議する)を無視したため、慰謝料として30万円の

賠償金命令を受けたそうだけど、痛くもかゆくもない

よね。

それに、不動産業者からすれば、協議をしたところで

、どうせ怒号が飛び交って話し合いになんかなんない

と判断したんでしょうね(笑)。

ケンカするだけで話しがまとまらないし、理解を得る

のは難しいのは目に見えているし、所有権を持って

いる不動産業者からすれば理解を得るなんて段階

はとうに過ぎ去っているんだから。

私が第三者の目で冷静に見れば、一番悪いのは

“マンションの所有者たち(管理組合)”だよ。

土地を敷地権設定していないんだし、賃借契約もな

いのだから権利を主張できるわけがない。

塀の向こうの人に、あなたの土地に建物建てないで

なんていったって、誰がそんな話し聞く耳持つの?

って話しでしょ。

これは、ご愁傷様~としか言えないよね。

どんなにかわいそうであっても、そうなるもん。

 

それに、他人地を売却されようが、建築基準法を遵

守して建築されたって、隣人の文句が通るわけがな

いでしょ?

そんな文句が通用したならそれはわがままが通る

世間になってしまうから、絶対に認められるわけがな

いよね。

権利があれば義務があるんだし、マンション住民も

せっかくの権利(土地を購入する権利と賃借する

権利)を行使しなかったんだから、その結果を受け

入れる義務を行使していただかないと矛盾するよ

ね。(とにかく言い訳は通用しないわけよね。)

 

訴えを起こすくらいなら、どうしてその前に購入なり、

賃借をするなりの判断ができなかったのだろうか。

このことで、金銭的デメリットは結構あるよ。

1.マンションを売却する時、融資が付きづらい(付

かない可能性だってある。)

2.購入希望者は融資の付かない物件は、購入し

づらいので当然高くは売れない。つまり、資産価

値が下がるわけ。

マンションの敷地を購入するにせよ、賃借するに

せよ、お金はかかるでしょ。現状のようになったら

資産価値が下がって大きくマイナスになるでしょ。

どうせ損するんだったら、前向きに損をして、得を

った方が良かったのではないだろうか。

でも、ご年配の方達からすると、どうせここが終の

棲家だから、売ることもないし、そんなムダ金払っ

ても意味がないと考える人もたくさんいるのかもし

れない。

 

住民合意はホントに難しいんだね。

その部分は、間違いなくマンションの大きな欠点だ

よね。とは言え、東京都内では、旧耐震基準のマ

ションについては容積率緩和の動きがあるから、

替える時にはメリット出てくるんじゃないのかな。

結局は結果オーライだったりするのかもしれないよ

ね。でも駄目かな。現状違反建築のものを優遇する

ということ自体が虫のいい話しだったりもするからね。

・・・と思ったりもする私。

マンション敷地に戸建て 二重使用で違法建築

2017年04月24日

は~い。こちら!

リンク先はここをクリック!

これは、結構なお話しですね。

既存マンションの敷地を分割して新築戸建6棟建てちゃっ

た。なかなか、やるもんだ(笑)。

(もちろん自分が調査をしているわけではないので、

正確なことはわからないけどね。)

で、何が問題っぽいのか、、、。

 

1.既存マンションが違法建築になると知りながら

(?)不動産業者が新築戸建を建築したこと。

2.建築確認申請をする際、同一の敷地を二重使用し

た。(二重に使用しちゃいけないんだな。)

3.行政指導をされていて、かつ指定確認検査機関にも

建築確認証の交付を留保しているのに、その後建築主が

び建築確認を申請すると、敷地で戸建を建築すること

自体は適法と認められてしまい建築が可能になった事。

(これ自体は不動産業者の問題とは違うかな。)

このような状況のようですが、新築を建築した業者も

度胸のある不動産業者だ、、、。

新築1棟を原価●●●●万円かけていたとして、6棟でなんと

●●●●万円の損害になるかもしれない。

不動産業者とすれば、もう物件が存在しているんだとい

う既成事実も大切なんだろうから、強引に建築をどんど

ん進めて完成させちゃったんだろうね。

完成しちゃえば、行政もさすがに何も言えないだろうっ

て不動産業者は思っちゃったかな(笑)。

 

でも、ここで疑問があるのだけど、本当に建築しちゃい

けなかったのだろうか?という点。

建築確認が許可されたのであれば建築しちゃっても

いいんじゃないの?というか少なくとも駐車場部分だけ

見れば合法らしいからね。

そもそも分筆(?)して売買してから建築しているので

あれば元のマンションが違反になろうがなるまいが、不

動産業者には関係がないといえば関係がないのかもしれ

ない。

そのような状態になりうる可能性があるのに放置してい

たマンションの管理組合に問題があったのかもしれない

よね。

もし、不動産業者が悪いとなった場合、土地仕入原価と

建築原価と解体費用、そして現状回復と近隣の苦情処理

と合わせて、しめて●億円くらいの損害になるのかな、、、。

 

区建築課は、元のマンションが違法建築になるのを避け

るために、文章や勧告で対応してきたそうだけど、進捗

状況も知っていて、あえて静観していたんじゃないのか

な。

不動産業者からすれば、そうとはいえ、建築確認の許

可が下りたんだからそれを楯に、不動産業者は闘うの

かもしれないね。それに勝つかもしれないし、、、。

この争いの行方はどうなるのか楽しみ。

やっぱり自分が調査をしていないから、断言できるこ

とではないけど、同業の話なので興味はあるよね。

本来は、こういうトラブルが発生する前に行政が

しっかりと対応をしなくてはいけないのではないだろう

かと私は思ってしまうのですが。

 

以前、マンションの杭打ちデータの改ざん問題もそうだ

ったけど、バカなことしちゃう業者がいるというのは

問題だね。

 

ちょうど、聞いた事のある業者名だったから、ちょっと驚

きなんだ。

不動産の:2割減について

2017年04月07日

子供「ねぇパパぁ。建物って、買った後すぐに価値

が下がるって聞いたんだけど、本当なのかなぁ。」

パパ「不動産は、買った瞬間に2割ほど価格が下

がってしまうって言うのはよく聞くよなぁ。しかも、

建物は20年経ったら金額が付かないとかもきくし

なぁ。」

子供「へ~、そうなんだぁ。なんでなのぉ?」

パパ「なんでなんだろうね。パパにもわからないよ。」

子供「そっか。20年たっていても十分に住めるのに

なんか変だよね。」

パパ「そうなんだよなぁ、、、。」

――――

私も本当に不思議なんですよね(笑)。

でね、不動産営業マンがよく言うのはこれね↓

「新築物件は、購入したら2割価値が下がってしまう

すよ。新築の場合、広告費や利益が物件価格

まれているから、その分が減額するからなんで

よ。」

↑すっごく、もっともらしく聞こえますよね(笑)。

でもね、、、。

5,000万円が2割安で4,000万円にすぐになってし

まうなんて、あり得ないよね、、、(笑)。

 

5000万円で買ったものは5000万円で売れる事っ

てあるし、、、。

家の状態にもよりますけど、購入後半年くらいだっ

たらいくらなんでも4,800万円前後くらいでなら充

分に売れる気がしませんか?(笑)。

5,000万円が4,000万円まで一気に下がってしま

うなんて、やっぱりありえないよね(笑)。

 

【中古戸建の価格の決め方】

・新築も中古の戸建も、土地価格+建物価格だか

ら土地と建物を分離して考えつつ、総額でも検討

する。

・建物は税法上、減価償却期間(率)が決まってい

るので、それを査定で利用してきたのだけど、最近

は査定方法もちょっと違ってきています。

とはいえ、現実にそぐわないし、なんだかシックリき

ません。詳しくは、とりあえず割愛。

【2割減のもしかして、、、】

2割減というのは、建物価格のみという事なら、それ

はまんざら嘘でもないように思ったりもしますね。

だって、新築戸建の建物価格は、700~1,300万

円くらいの設定になっていることが多いからね。

不動産売買契約書を見るとわかるよ。

でもさ、価格の大部分が建物に占めるマンションの

場合は、かなり疑問だよね。2割下がるかな?

考えてみて(笑)

(※誤解を招く場合があるので、詳しく知りたい方

には個別にお答えします。)

 

【という事で私の独断と偏見による結論!】

嘘。

ウソ。

うそ(笑)。

総額ですぐ2割減なんてぜ~んぶウソだと思うよ(

笑)。

【では、本当にすぐに安くなる物件って?】

 

購入者が、冷静な判断ができなくて、相場を無視し

てそれはそれは高く高く高~く買ってしまった物件

を売る時、、、かな。

【では、高く買っちゃいけないの?】

そんなことはありません。

なぜなら、その人それぞれの価値観によって、購入

と売却の価値が一致したものが成約価格であり、そ

の累積が相場価格帯を形成し、その平均値が地域

相場と一般的に言われるものだからです。

本当に欲しいものは買うべき。でもあまりに逸脱して

いる価格なら絶対に売れないから、ちょっと待った

ほうが良いんじゃないかな(笑)。

【という事で、私の独断と偏見による結論!】

その人の価値が見合うのであれば、買うのは間違

いではありません。

でもね、あんまり高いものはオススメできませんね。

・・・結局こうなっちゃう(笑)。

公示価格が発表されました。

2017年04月01日

平成29年1月1日時点の公示価格の発表があり

ました。(すでに1週間以上も前ですが(笑)。)

で、私が住んでいる東京都府中市では、昨年より

住宅地 : ㎡あたり1,000~6,000円上昇。

商業地 : ㎡当り90,000円上昇。(府中町1丁目)

だそうです。

 

【地価公示って何?】

一般の人が土地の適正価格を判断するための、客

観的な目安になる価格です。

土地取引には、売主と買主の事情が伴うものなので、

実際の取引価格としては、公示価格よりも高かったり、

安かったりすることがあります。

 

【ポイントは】

1.公示価格は、売主と買主のそれぞれの特殊な事

情を取り除かれた、自由な取引において通常成立す

ると考えられる1㎡当たりの価格です。

 

2.公示価格は、更地評価です。

建物がある場合、その建物の利用の可否、リフォー

ムの可否により、不動産価格も変わるものです。

 

3.公示価格の決め方は、二人の不動産鑑定士が別

々に現地調査を行い、最新の取引事例やその土地

からの収益の見通し等を分析して評価を行います。

さらに、地点間や地域間のバランスなどを検討し、

国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定し

ているわけです。

【どのように利用するか】

近隣の公示地点と、検討する物件を比較して駅から

の距離とか、車の出入りの利便性や、建ぺい率・容積

率や、陽当たりなどを考慮して価格を判断すると良い

でしょう。

 

【注意する事】

公示価格は1月1日時点の価格なので、

例えば、本日が4月1日であれば、1月1日以降の

市場動向などを考慮する事が必要です。

 

――――――――――――

売る方は、できるだけ高く売りたいでしょうし、

買いたい方は、できるだけ安く買いたいでしょう。

ですから、客観的な目線を持つことは大切です。

 

その目安として、参考にされると良いかと思います

が、理論通りにいかないことは当然あります、、、。

そこが難しいところです、、、。

定年延長のお話し

2016年12月20日

少し前までは、“定年60才”っていわれて

いたんだけど、平成25年4月2日からは、

“65才定年制度”が開始されています。

よくよく考えると、その開始時期なんて気に

していなかったんだけど、“65才定年制度”

が開始されてから、すでに1年半が経過した

んですね。

で、65才定年延長は、本人の退職希望や

会社の就業規則で定めた選定基準の適用

外の場合を除いて、現在定年制を定めてい

ない企業の会社員以外は、原則として、65

才定年制として労働契約を締結する事にな

ったのですね。

で、いきなり65才定年をすると、企業にも大

きな負担を強いることになるので、段階的に

制度を進行させるんだって。

(おぉ、知らなかった・・・)

①定年の引き上げ(60才⇒65才)

②継続雇用制度の導入

③定年の定めの廃止

(で、最終的には②の継続雇用制度の導入に

統一されるそうです。)

【では、①②③の説明に行きましょう。】

 

①定年の引き上げはそのままの意味だから省略。

 

②継続雇用制度の導入を説明をすると、

継続雇用制度は、A.勤務延長とB.再雇用

の2つがあり、どちらかを選ぶかで待遇が違う

のは、なんとなくわかりますよね。

A.勤務延長は、

給与・職務条件等は同じまま継続雇用。

B.再雇用は、

能力に応じて、給与・職務条件等が変わる。

つまり、Aの勤務延長が理想的ではあります

が、そうなると、企業の活性化にちと問題が

でてくる可能性があるので、企業側としては、

Bの再雇用を希望してくるでしょうね。

 

③の定年の定めの廃止は、そのままの意味。

年齢が規定の年齢に到達したから能力が無

くなるわけではないですから、能力があるの

であれば、そのまま働いていてねということな

わけです。しかし、日本人には、馴染みがな

いので、けっこうハードルが高いのかもしれま

せん。

私自身の話でいうと定年がないので、出来る

ところまで社会とつながって、たくさんの人の

笑顔を見ることが、自分の努力次第でいつま

ででもできるというのは、幸せな事だと思いま

すね。

特に男性は、仕事が生きがいだったりする人

が多いように思うので、生きがいを取らないで

ほしいものです(笑)。

私がけっこうそうなので(笑)。

売買契約締結後、買主が死んじゃったら。

2016年12月13日

う~ん。

本読んでたら、以前あった事を思いだし

ました。

以前、売主様が売買契約締結後、引渡し

までの間で、お亡くなりになったことがあり

ました。

その時は、すぐに遺産分割協議書を作成して

誰がその不動産を相続するのかを決めて、

手続きを続行することになりました。

売主様がお亡くなりになった場合は、当然、

売却する理由があったわけですから、そんなに

難しいことは多くないように思いますが、

お亡くなりになったのが、売買契約後の買主様

だった場合、相続人はどうするのか?

これって、あんまり考えることないけど、知っておい

て損はありません。

――

通常、契約者(買主)であるパパが死亡すると、

ママと子供たちが、それを相続しますので、

契約した地位を引き継ぐことになります。

前提①手付金支払い済。

前提②住宅ローンの承認済。

でね、パパが死んじゃった場合の選択肢は、

こんなものがあります。

① そのまま購入する。

(保険金等で支払いができれば、契約可能です。)

② 手付金を放棄して解除する。

③ 融資特約で解除。

(金融機関としては、住宅ローンの承認はパパ

にしたものです。申込者が死亡しているのですから、

その申込がなかった事になります。つまり、融資特

約によって解除する事が適当と考えられる。)

④ 住宅ローンで購入する。

(住宅ローンについては、金融機関がパパに対

して承認をしたのであって、相続人に承認したわけ

ではありません。そのため、住宅ローンで購入する

のであれば、相続人による再審査(再申し込みが

必要です。)

――

となりそうです。

しかし、上記のように、売主と金融機関への対応

が出てくるため、一旦、売買契約の白紙解除に

する方向で考えるのが適当ではないかと考え

られます。

相続人が複数いる場合には、誰がこの契約を、

相続するか決まるまでは、全員で一旦相続を

することになりますが、その後、だれがその権利

を承継するかを話し合わないといけませんし、

権利義務を承継した相続人が、購入代金を支払

っていかなければなりませんから、色々と考える

事は沢山ありそうです。

【結論!】

このような場合、相手方との話し合いが重要で

あるのは間違いありませんが、以下の事に注意

してください。

1)契約が自動的に消滅することはありません。

2)相続人は当然に契約を解除できると誤解し

ていることもあるようですが、手続きを踏まないと

解除できません。

まずは、不動産屋さんに連絡が大切です。

 

その賃貸アパート建築大丈夫?

2016年11月25日

最近は、アパート経営のための

一棟アパート建築が盛んです。

銀行もジャブジャブに融資して

くれています。(ここのところで、融資の審査

基準がだんだん厳しくなっているようです。)

建築するのは地主さんが多いですが、サラリーマンも

挑戦しているようです。

 

サラリーマンの場合、サラリー以外の

副収入と年金代わりの収入が

目的のため、家賃収入でローン返済

が出来ないといけません。

せっかく購入したとしても、家賃収入の

範囲で、ローン・固定資産税等・修繕費用等をまかなえない場合、

いわゆる「手出し」になるので、そもそもの目的が達成できません

から、購入した意義がありません。

給与の高い人であれば、「手出し」になったとしても

将来の年金を補うと考えれば、それで良いのかもしれませんが、

サラリー以外の副収入を得るという目的は未達成になります。

将来、家賃下落による赤字のリスクが残るわけですから、

購入(建築)して正解だったのか、疑問に感じることになるかもしれません。

――――――――

ところで、建築業者が地主さんを訪問して、

「空地の有効利用・相続対策に有効です」と言って建築を

推奨するのですが、これって本当にメリットがあるのでしょうか。

立地によりますと言うのが答えでしょうけど、

私は、以前ほどのメリットはないと思っていますし、

どちらかというと、???という疑問の方が大きいです。

なぜなら、アパートは既に供給過多

になっているからです。

相続対策は、自分が死んだときに

妻・子孫に残す財産を

少しでも多くするためですが、

生きている時に、家賃収入が

入らず(少なく)、手出しをして、お金を払っていくとしたら、、、。

生きている間は、ただただ返済が増えて

資産が目減りしていくだけ、、、。

死んだときのメリットのためにと思って購入(建築)したけど、

生きている自分たちを苦しめることになるかもしれません。

将来、売却しようにも、賃貸需要がない(少ない)地域だったら、

破格の金額でないと売れないこともあります。

だから、私のお客様には、なかなかおすすめができません。

「立地が良ければいい」という人もいますが、地域によっては、

駅前でも需要がありません。

 

 

アパート経営は「経営」ですから、

プラスとマイナスをちゃんと考えないといけません。

建築業者は、建築してしまえば利益が確定しますが、

大家さんは、そうではありません。

建物が完成してからが勝負なのです。

どんなに、設備が良くたって、需要がないところに

建築しても家賃収入は生まれません。ゼロです。

―――――――――

そして、その物件を売りに出したとします。

想定利回り12%に設定!!

おぉ!すごい。

これは買しかない!と思って購入した方は、

大変な事になるかもしれません。

このような物件は、売るために

見栄えを良くする事があるからです。

つまり、とりあえず入居者を入れて

満室にすることがあるんです。

売却が済んだら、半年以内に退去されちゃった、、、

なんてことはけっこう聞く話です。

これを確認する術はないのですが、しいて言うなら、

賃貸借契約日が近々の場合は、疑っても良いかもしれません。

もちろん、営業努力で満室の場合もあるので、一概には

言えないのですが、、、。

―――――――――

建築会社の利益のためだけになるような、建築をしたらダメ。

「建築会社も、施主さんも、そこに関わる全ての人が良い」

にならないとダメ。

ところが、建築をする大家さんは、盲目的になってしまうから、

こういう営業が廃れないんだよね。

営業さんは、話しがうまいから(笑)。

仕方がないのかな、、、。

――――――――――

将来、買い増しをしていくには、今買っておかないとだめです!って

言う人がたくさんいるんだけど、そうなんだろうか、、、、。

ある意味たしかにそうなんだけど、結局ムリして購入しても

ヘタしたら身ぐるみ全部はがされちゃうからね。

(はがされちゃうというより、はがなきゃいけなくなるが正しいかな。)

ホント気を付けてほしいと思いますよね。

―――――――――

話しがうまい営業マンには気をつけましょう。

その反面、リスクもしっかりと話してくれる営業マンなら、

信頼できるので良いかと思います。

ところが、そんな営業マンでも、実は落とし穴があるかも、、、(笑)。

そう。リスクの一部しか教えてくれていないとかね、、、、。

お~こわっ。

土壌汚染対策のこと(土の入れ替え)

2016年10月28日

世田谷区の公園で、環境基準の16倍を超える鉛等が検出され、

都が公園の一部を閉鎖したというニュースがありましたね。

認可保育園の開園を目指していたようなので、

保育園開園を待っていた親御様たちにとっては、

悲しいニュースになりました。

 

ところで、この鉛等ですが、

直ちに人体に影響を及ぼすという事はないそうですが、

例えば、直接口に入ったり、この鉛が溶けて地下水に溶け込み、

それを飲み水として利用したりすると、健康被害が出るかもしれません。

そのようなことから、国民の安全と安心を確保するために、

「土壌汚染対策法」が、平成14年5月22日(水)に成立し、

29日(水)公布されました。かなり以前からある制度なんですね。

今回の場合の処置は、どうするのかわかりませんが、

一定の基準以上の汚染が認められたので、

土壌を全部入れ替える事になるのかと思います。(たぶんね)。

健康被害を及ぼす環境は、目に見えないものがいっぱいあります。

その一つは、放射能です。身近なものでいうと、排気ガスだったり、

人によっては花粉もそうでしょうか?(花粉は土壌汚染とは言えませんが。)

私を含め、一般の人たちには、どの程度被害があり、

どのくらいのどんなことが起こるのか、全く分かりません。

一部の情報では、日本の大部分は放射能に汚染されているというような事も

言われていますが、その情報ですら本当なのかウソなのか全くわかりません。

実際、私が住むマンションでも、建築前の調査で土壌汚染が確認されたため、

大規模な土の入れ替えをした、と聞いています。

我々、宅建業者は、過去の地歴を確認して、土壌汚染の可能性を調査しますが、

実際には、わからないことだらけです。

一般住宅地なら、過去に薬品工場等があったなどの情報がなければ

調査をすることは、まずないでしょう。

かといって、不動産売買を行う場合、売主の義務として土壌汚染調査を

必ずしなくてはいけないなんて法律ができたら、それはそれで大変な事です。

 

この公園だって、過去にどんな施設があったのか知りませんが、

例えば、コンクリートプラントがあったとか、薬剤を使った施設があったとか、

そういったものがなければ、通常に考えれば土壌汚染の可能性すら

全く気が付かないわけです。

(その証拠に、今までは立入禁止になっていなかったわけですから。)

じゃぁ、「一体どうすればいいの?」って聞かれたら、こんな答えになるのでしょうね。

「土壌汚染があるのかないか、調査しましょうか?

しかし、調査するためには、調査費用がかかるので、

やたらめったらに、調査をオススメしていないのが実状です。

もちろん、希望があれば、調査は直ぐにできますので、

ご入用の際には、ご相談くださいね。