不動産知識 (売却編)一覧

不動産を売却するか賃貸にするか考えます

2017年07月23日

今お持ちの不動産にお住まいにならなくなった

場合、売却をするか、賃貸経営をするか、、、

(↑ 悩んでます(笑)。)

どちらも所有される方の判断によりますが、結果

良い方向になるか悪い方向になるかは、数年た

って投資効率(回収額)が明確にならないと、

結論は分からないものです。

しかし、机上での想定として、プラスになる確率、

マイナスになる確率、つまり、リスクはおおよそわ

かるのではないかと思います。

 

で、一般的には、次のお住まいが決まっている場

合で、現在のお住まい(空家予定)が今後、利用

する可能性がない場合には、私個人の意見は、売

却がおすすめとなります。

というのは、その不動産を持っているための保有

リスクがあるからです。

(しかし、立地が素晴らしく空室リスクが極めて低い

場合は、この限りではありません。)

保有リスクを理解し、上手に賃貸経営ができる方

であれば、所有し、賃貸経営をすることはおすす

めできます。

が、賃貸は経営であり、賃借人はお客様という観

で考えておく必要があり、所有者責任がかかる

いう事は肝に銘じておかないといけませんし、長

間には、賃借人から思わぬクレームが出ること

があります。

最近では、ハチが巣を作っているというのがありま

したが、個人的に一番気になったのはこれです↓。

ゴキブリが出たからという苦情で、大騒動になって

いることを聞きました(笑)。

それでも対応をしないといけないわけですから、

運悪くクレーマー的賃借人が入った場合には、心

労がかかることも考えておく必要がありそうです。

 

【賃貸物件活用または保有する事のリスク】

空家の状態なら、草むしりの必要性や、不法占

拠または放火の可能性があり、結構気になるもの

です。

賃貸経営をされる場合、建物老朽化や賃借人死

亡による物件価値の下落。設備修理の大家様費

用負担と手間、賃借人が退去し再募集をする際の

リフォーム費用負担、敷金精算業務、賃貸仲介が

成立した際の仲介手数料の支払い、賃貸市場動

向の変化や固定資産税等の固定費、、、etc

というものがざっと頭に浮かんできました。

もう一つ言えることは、将来売れない(売りづらくな

る)不動産になる可能性もあるということもあります。

 

このようなリスクと家賃収益、そして将来売却した

とき。最終的にどれが一番利益を最大化できる

かがポイントになるでしょう。

 

ちなみに、大家さんの責任は結構重いので、そ

の点は充分に理解されたうえで、決定して欲し

いと思います。

 

大家さんの社会的使命は大きいのですが、個人

の生命を住まいを通じて守るという意味合いもあ

るわけですから、その点は肝に銘じましょう。

 

ちなみに、将来その不動産にまたお住まいにな

る等の理由がなければ処分して、その資金を他

に有効活用に充てた方が良いような気もします。

どのみち選択は1つしかできませんから、ぜひ、

様々な角度からご検討いただき、ご自身のご家

族にとって最高の決断をしてほしいと思います。

不動産を売りたいけど、ローン完済ができない時

2017年07月22日

不動産を何かしらの理由で、売却をしたい方は

たくさんいらっしゃいます。

前向きな理由の方もいれば、当然に後ろ向きな

方もいらっしゃいます。

で、後ろ向きの代表格にあるのが、住宅ローンの

返済ができないので売却したいというものです。

 

例えば、住宅ローンの支払いが返済予定期間

満了までに支払う額が以下の通りとします。

元金3000万円

利息300万円

合計3300万円あるとします。

売却価格が3000万円であれば、すぐに売却を

することが可能です。

(注:実務ではその他諸費用が必要。)

 

繰り上げ返済を利用して、元金3000万円を一括

返済すれば、利息300万円はチャラになるから

です。

 

金融機関から見れば、貸した元金を返済さえして

くれれば、抵当権抹消に承諾してくれますから、所

有権を新しい所有者へ移転することが可能になり

ます。

 

―――

(※抵当権とは、金融機関が買主に対し、お金を

貸す代わりに、返済が滞った場合には、競売等

で強制的に売却をして、その売却代金で返済を

してもらう権利のこと。)

―――

※利息というのは、ある期間、お金を貸してあげた

んだから、その期間相当の手数料を頂戴ね、とい

う事だから、繰り上げ返済をした時には、ある期間

を使っていないので利息を払う必要が無くなるわ

けです。)

―――

 

ところが、もしも売却価格が2800万円だったとし

ます。

これでは銀行からするとローンの返済をしてもら

えていないので、抵当権の抹消に応じることがで

きません。

抵当権が抹消できない場合、強制競売をされる

権利が残り、次の所有者の所有物でありながら、

前所有者が返済を滞らせた場合に、やっぱり競

売にかけられて所有権を失う可能性が出てしまう

ため、実務では所有権を移転することはしないと

いうのは想像に難くありません。

=つまり、売却ができません。

 

―――

 

しかし、現所有者としては、売却をしたいので、

返済ができない旨を金融機関に相談をすること

になります。

で、残債が200万円とその利息分は残るけど、抵

当権の抹消に応じてもらえるように交渉をするわけ

ですが、ここで、専門知識や売却想定額、債権者

への返済の振り分け等の話が出てくるので、そこ

で専門家(当社)が登場するわけです。

 

つまり、このことを任意売却といいます。

(残った返済額200万円に対する利息は再計算

されます。)

 

抵当権さえ抹消ができれば所有権移転ができる

=売却ができるという事になりますから、まずは、

専門家(当社)に相談することが重要です。

 

勘違いしないでほしいのは、返済するべき金額

と返済した金額との差額=残った返済分につい

は、今まで通り返済義務が残る点です。

しかし、返済額については、そのお客様の状況を

踏まえて、減額・期間等の相談ができますから、リ

スタートをするために、メリットのある方法となります。

 

困った事は、できるだけ早い段階で相談すること

が安心につながりますよ。

不動産会社のブランドについて

2017年07月21日

この前、お客様から久々に言われたのが、会社

のブランド力のこと。

当社は、地域密着の家族経営のお店ですから、

正直ブランド力などありません、、、(笑)。

でね、大手さんだと、

三井、住友、東急、京王、大京、野村、三菱、

みずほ、その他、様々なブランドがあります。

 

で、多くの人は、ブランドがあれば安心だろうと

思って問合せをするわけですが、こと私がいる

不動産業界において、大手と地域密着業者の

違いってなんだろうか、、、、。ってことがテーマ

になるわけですが、さて何が違うのでしょうか。

 

みなさんが大手に期待する事ってなんだろう?

ブランド力?

営業力?

なにがある?

でね、私もお客様に言われて、う~んと考えさせ

られたのは”ブランド力”です。

大手だからといって、

営業力なんて正直変わらないし、広告や営業トー

クで言っているほどお客様を持っているわけでも

ない。つまり、自転車操業なわけです。

リストは持っていますが、死んでいるリスト(連絡が

取れないお客様名簿やすでに他社で成約済み

のお客様名簿の事を指します)も相当数あるわけ

で、それも”登録顧客”に入っているわけだから、

その数たるやすごいわけです。

 

私が大手にいたときは、だいたい15名くらいのリス

トが常時自分のところにあって、それを追いかけて

いましたが、正直そのうちの半分以上は全然連絡

取れないし、連絡取れても全然前に進むのかわか

らない感じのお客様だったので、私もノルマ達成

のためにある意味必死になったものです(笑)。

なぜなら、歩合給が大きく変動し、歩合給が取れな

ければ、年間所得もひどいありさまだったからです。

きっと、人が聞いたらビックリするくらい少ない金額

です。

朝早く出勤して、終電近くで帰るのにです。

とは言え、自分の信念として嘘や調子の良い事は

絶対に言いたくなかったから、媒介契約なんて取れ

た試しがありませんでした(笑)。

 

でね。

今でも、ポスティングチラシをやっている業者があ

りますが、電話営業で、お客様の不動産の条件

に合うお客様が当社にいるので媒介契約(売却

委任)してください!って言う仲介大手があるわ

けです。

でね、媒介契約を締結したのに見学者を連れて

くることが一度もない大手がいたり、見ても物の

数分で帰ってしまうような見学者を連れてくる、、、、。

そもそも興味がないお客様なのに、案内をしな

いと仲介業者としての体裁が良くないから、120%

買わないお客様を連れてくるという。

売主様にとっては面倒でしかない対応をさせられ

たりするわけです。

で、案の定200%見送り、、、。

 

そんなこんなで、売主様に対して、営業トークで何

を言ったところで、買うのはお客様なんだし

営業マンが良いお家ですねってどんなに言ったと

ころで、その家(商品としての家)を

評価するのはお客様自身(買主様)

なんだよね。

 

そりゃ、自分のお家を褒められれば、売主様だっ

てうれしいでしょう。だけど、本当はね、、、、営業

マンがどんなに良い評価をしたって、何の意味も

ないわけです。

だって、営業マンは絶対に買ってくれないんだか

ら(笑)。

 

そこのところ、営業マンはブランド力と営業力、

そして物件をおだてて売主様に良い事ばかり言

って、媒介契約を結んでもらっちゃうというのをこ

の前聞きました。

 

で、少しすると言われるのが、これだそうです。

“●●●万円ほど価格下げましょう!”

●●●万円が結構な数字でね。下手すると、1年

弱の給与くらいの事ふつーに言うんだって。

 

 

ブランド力で高く売るんじゃなかったの?

そうなってくると、会社のブランド力って全く関

係ないじゃん、、、。

ってのが私の本音なんだけど、ブランド力がある

と、取りあえずお問合せをしてもらいやすいんだ

よねぇ。

 

不動産売買の取引は、”販売業”ではなく”仲介業”

ですから、ブランド力は一切関係ないという事を知っ

ておいて損はありません。

関係あるとすれば、売主様がお住まいのお家のブ

ランドそのものが重要であるのですが、残念なが

ら、今の不動産業界では、中古の戸建の評価は

ホントに低いのが実状であり、中古を購入する時

にはその恩恵をあずかって新築よりもお得なお買

物ができるわけです。それは車と同じかもしれませ

んね。

中古戸建で予想以上に高く売れるのは、立地(駅

近)もしくは築浅に限られると思いますね。

 

―――

そういえば、以前、茅ヶ崎市で売却相談受けたので、

査定をしたら、たしか2400万円くらいの査定だった

んですけど、所有者のお兄さんにバカにしてんのか!

って怒られたことがあります(笑)。

他社さんは、3200万円の査定をしたんだって。

でもね、成約したの2350万円(笑)。

結局、高額査定されたって意味がないのです。

 

最近も多いですよね、こんなネット広告↓

“えぇっ!こんなに高い査定額が出るの?!”

ホント、こんな誤解を招く広告が許されていいのか?

って思ったりします(笑)。

仮にブランドがあったにせよ、高額査定は、何

意味もないですから(笑)。

―――

 

ちなみにですが、新築マンション等に関しては、大手

の場合、何かあった時の補償が受けられる点は、まさ

にメリットになるわけです。

それが私の思うブランド力かな?

不動産売却を依頼する時の参考になるお話し

2017年07月14日

一般の方は、不動産を売却する時、不動産業者

に頼むことになります。

 

それで、私の所に売却でご相談をいただいた方

の多くは、大手仲介会社に販売を依頼しても、な

かなか売却できなかったケースが相当数あり、

業マンの資質について、疑問を持っている売主様

がけっこう多いのには驚かされます。

なぜかと言うと、嘘を言う営業マンがいるからです。

 

でね。不動産屋さんといえば、お家の売買のプロ

であるはずなんだけど、営業成績が必要です。

・仲介手数料ノルマ

・契約締結件数ノルマ

媒介契約締結件数ノルマ

営業マンとしては、このあたりは、自分の給料の

ために、何が何でもクリアしたいわけです。

サラリーマンだから当然の事なのです。

仲介会社としてお客様の集客活動をしています

が、大手仲介会社の営業マンの数は多く、営業

マン一人当たりのお客様の数は、そう多くはない

ようです。

 

そうなると、限られた客数の中でいかにしてノルマ

を達成するか、各営業マンは知恵を絞ります。

この知恵の絞り方が売主様・買主様の為になれば

よいのですが、いかんせんノルマの事が頭をよぎ

れば、どうしてもお客様本位にならないケースがあ

るわけです。

つまり、営業マンとしては、自分の営業利益に直

するような説明で、お客様に動いてもらえるよう

にアドバイスをしがちなわけ。)

(※私の場合、今は売買をしない方が良いという

も率直にお話し出来るのですが、彼らは違うの

です

3ヶ月間、半年間、1年間という期間での結果

(つまり売上)が全てなのです。)

 

そんなお客様を優先しない様子が垣間見えるこ

ろに、やっと、売主様が疑問を持たれるようにな

ります。

しかし、一旦売却を委任してしまうと、大手という

看板で営業をしてくれているのだし、今さら他に

売却を委任しても面倒だし、、、。と思ってしまう

売主様が多いようで、結局は不動産業者の言い

なりになってしまうケースが圧倒的に多いような

気がします。

日本人気質なのかドライに割り切れないのです。

 

売主様自身は宅建業法を知りませんから、それ

良い事に、不動産業者が売主様の事を体よく

だましているとしても、売主様がその事実を知らず

に、本来怒るべきところを、逆に感謝しているとい

う不思議なことが起こるくらい、この業界の倫理観

は時に低いのです。

 

先日も、そんなお話を聞いて、看板ばかりの大手

の営業マンの対応には呆れちゃったのですが、

用とは、看板の大きさではなく、結局は担当者の

柄と正直にお客様の為を想って考えてのアド

バイスがしっかりとできているのかが最も大切なと

ころだというのは、今に始まった事ではありません。

私が感じるところ、営業マンがお客様を不安にさ

せたり、

当社に依頼をすればすごくメリットがある!

とか、

他社はだめですよ!

というような

根拠がありそうで根拠のない説明をするために、知

識のない売主様なら、簡単にコロッといってしまうで

しょうね。

 

私の理論ですが、いろいろな嘘を平気で言い、成約

した際に、高額な仲介手数料をもらう。

逆に言えば、売主様は、その様な嘘を言う営業マン

に高額な仲介手数料をよく支払えるものだと思うわ

けです。

取引の時にウソを言うのだから、成約後のサポート

も期待できるとは思えません。

 

不動産業界は、街を活性化し、街を発展させ、皆

様の生活に密着している業界であり、必要な事業

ですから、本来、ウソを言って仕事を取るようなこと

があってはいけないと思うのですが、営業マンの私

利私欲が優先してしまう業界なのでしょう。

 

規制をかけたとしても、まさにイタチゴッコですね。

不動産業界に限る事ではありませんが、営業マン

の”嘘”ってホントに無くならないですね(笑)。

 

表向き調子のいい営業マン。

実際には私利私欲の心が渦巻いている営業マン。

そういう考えの営業マンに騙されてはいけません

(笑)。

具体的な話は、きりがないので書ききれません。

 

不動産流通でのお客様満足度に、店の看板は関

ありまん。

なぜそんなことが言えるのかって?

それは、当社でご成約したお客様全員が教えて

くれたからです。

こういった嘘をつく営業マンがたくさんいるので、そ

れを前提に、営業マンの話をしっかりと聞くことが失

敗しないコツでもあります。

50~60坪以上の土地を高く売りたいなら

2017年07月08日

立地にもよりますが、大きな土地は価格がそれな

りの価格になるため、一般的には流通性が低くな

り、場合によっては、一般消費者の方々では流通

させることができません。

なぜなら、購入される方々にも予算があるからです。

 

府中市でも同様で、由緒ある名所や人気の高い地

域でないと、50坪を超えてくると、所有者様のご希

望の金額では、なかなか売れなくなるのが実状です。

 

例えば100坪の土地がある場合、一般的には建売

業者の買取になる事が多く、大手不動産仲介会社

に相談に行けば、それ以上高く流通することはない

でしょう、、、みたいなアドバイスを受けることが多く、

最終的に、ほぼ100%建売業者買取となります。

(逆説的には、大きな土地を買いたい方がいる場

合、即決しないと手に入れることができないというこ

とでもあります。)

 

で、業者買取の場合、一般消費者が購入する実に

7~8割の価格になることが一般的です。

 

 

例えばですが、坪100万円の土地が100坪あると、

10,000万円ですが、業者買取なら7,000~8,000

万円が買取り予想価格になるでしょう。

そこで、もし当社に売却を依頼された場合ですが、

坪90万円で売れるとしたらどうでしょう?

実に9,000万円で売れる可能性がありす。

 

ふ~ん、なんでだろぉ~?

正直胡散臭いよね(笑)

でもね、これホントの事だから、信じていただける

方だけお問合せをいただければいいと思ってい

ます。

地主様の場合、それこそ大きな土地をお持ちで

すから、200坪とかいう土地を所有されている方

もいるかと思います。

 

【通常一般価格】

200坪×坪単価100万円=20,000万円

(ですが、この規模になると減額なしに流通しま

せん。)

 

【業者買取価格】

20,000万円×7~8割=14,000~16,000万円

 

【当社へ依頼すると】

18,000万円くらいにはなりそうです。

(※一つの目安なので、土地の形状や状況により

価格にばらつきがあることをご承知おきください。)

明らかに得ですね。

 

焦って売る必要がなければ、業者買取にしなくて

も十分に高く流通します。

 

繰り返しますが、売却方法の違いが高く売れる理

由です。

府中市内の多くの大手不動産仲介会社ではこの

やり方はしないと思います。

おそらくほとんどの営業マンがその売り方自体を

知らないし、少し期間が必要なので目先の売上

が必要な業者(営業マンのノルマ達成の問題

があり)は、とてもやってられないからです。

 

いかがでしょう、、、。

ご先祖様から代々引き継いできた資産を手放さな

くてはいけない状況があった時、どうせなら、より

高く売却ができ、その売却代金を後世に引き継い

でいくために、有効活用する、、、。

これって、とても素晴らしい事なのではないかと思

うんですね。

ご自身の必要資金のねん出のためにも良いかと

思います。

 

私は個人的に、買取業者さんには怒られちゃうか

もしれないけど、出来るだけ、売る方の資産価値

をより高めて売却をしたいというのが本音なんです。

安く売っちゃったら、せっかくの資産がもったいな

いでしょ?

 

それとは別に、これから2020年問題(生産緑地地

区の問題)もクローズアップされてきていますよね。

この方法で皆さんの資産をより高く売ることが可能

なんです。

ご自身の資産です。より良い有利な売却をして、皆

様の今後の人生をより輝かしいものにしてほしいと

思っています(笑)。

その買替は、購入が先だと思います!

2017年06月30日

これもね、すこし前の話しですが、Aさんからの

相談です。

Aさんという方がいて、買替をしたいので、不動産

仲介会社数社に相談をしたんだって。でね、

ある仲介会社さんから、「いつまでに売買契約を

すれば、業者買取で●●●●万円です。その期日

を過ぎた場合、金額が下がるかもしれない。」と言

うアドバイスをもらったようです。

で、俄然本人は売る気満々!(笑)になっている

そう、、、。

そりゃそうだね。

 

で、Aさんに今後のご希望を伺いました。

現在150坪を超える敷地の自宅に住んでおり、そ

こを売却をして、子供の近くのマンションを購入し

て引越をしたいとのこと。

マンションは具体的に決まっているが、理想の部

屋の売り物件がない、という状況。

資金は、売却した資金を充てるため、売却がで

きなければ購入もできない。

 

―――

 

で、ポイントはこれかな。

立地にもよりますが、150坪もあって、駅から遠い

低層住宅地内だと、エンドユーザーで流通する

事はまず期待できません。

(由緒ある街並みなら可能性はありますが、、、。)

 

という事で、一般的には業者買取が良さそうです。

業者買取の場合、焦って売る必要はそれほどあ

りません。

というのは、どの業者さんも仕入をしたいので、

タイミングもありますが頑張ってくれるからです。

根本的にエンドユーザーの購入目的とは異なる

からです。

 

でね、Aさんですが、次の購入物件(引越先)が決

まっていない状況であったのですが、不動産仲介

会社は、業者買取で急いで契約した方が良いとア

ドバイスをされたそうです。

 

そのアドバイス、本気なのか、、、。

私は、不思議でした、、、。

 

買取ってもらって、もし次の物件の購入契約がで

きなかったら、一時的にでも賃貸物件に引越さな

きゃいけない。

いったん賃貸に引越してしまったら、相当やる気

がないと、すぐに購入物件を探して引越なんてで

きないように思います。

これ、引越した人ならわかると思います。

(賃貸物件探し)

物件探し、契約、引渡し、引越、整理整頓。

ライフラインの解約・開通連絡等

(その後購入物件探し)

物件探し、契約、賃貸物件退去通知、購入物件引

渡し、引越、賃貸物件敷金精算、賃貸物件明け渡

し、整理整頓、ライフラインの解約・開通連絡等

 

どんだけ、引越が大変なの事なのかわかるでしょ

うから、、、。

 

それに、Aさんにもいろいろと事情があるようだった

ので、売却を急がないでいいのであれば、1年くら

い待っても良いような感じでした。

 

でね、いろいろとあるわけですよ、、、。

不動産仲介会社の事情がね、、、(笑)。

つまり、売上欲しい!!ってことなんだ。

Aさんからは、どんな説明を受けたのか聞いたの

ですが、この不動産仲介会社は、売らせるために

偏った事ばかり話しをしているなと、私は思ったわけ。

売らないメリットを全く説明してないみたいなんだ。

 

でね。私のアドバイスは、購入契約が先行!

売却は購入の契約締結が済んでから速やかに

する!

購入物件が出てくるまでは売却しない。

この方が良いと思いました。

 

だって、売却予想額は、購入する物件代金を支

払ったとしても数千万円も余るんだから、、、。

 

業者買取は融通が利くのがメリットなのに、その

メリットをなぜ活かさないのでしょう?

ほんと、不思議でしかたありません。

 

不動産仲介会社の売上を上げたい事情なのに、そ

れをひた隠し、あたかもそのほうがAさんにメリットが

あると取れるような説明をし、売却を優先させる事ば

かりの営業をするって、ほんと良心的なひどい会社で

す、、、(笑)。

 

Aさん、盲目的になってんだもん。

気の毒だよね。

 

Aさんにはお話ししましたが、不動産仲介会社は、

いろんな人がいるから、先ずはいろんな人(会社)

の話を聞いて、総合的に勘案して、Aさんにとって

何がベストなのかを考えてから行動するべきだと

思います。

 

だって、Aさんの不動産だもの。

Aさんの生活を豊かにするために、売買を行って

欲しいでしょ。

そう考えるのが松田流(笑)だし、それが相手の事

を考えた仕事じゃないだろうか。

(Aさんが、その状況を冷静にわかっていて、それ

でも売る!と言うのであればそれがAさんのご希望

なので、その意見に対しては、反対はしませんけど

ね。)

 

でもね、正直にメリットとデメリットをアドバイスして

さ、ご縁がなければそれって別に仕方がないと思

わない?

自分は人の笑顔を見たいし、正直に本音で話

しをしているんだから。

心にしこりの残る営業はしたくないからね(笑)。

 

勿論、私だって売り上げがあってなんぼだけど、

お客様利益を無視して自分の利益を上げるって

根本的にずれてる話だよね。

プロとしての存在意義を考えるなら、そのようアド

バイスは変だし、私には当然できないね(笑)。

 

でも、仲介会社の立場になれば、そういった営業を

せざるを得ない事情も分からなくもないんだ(笑)。

ハウスメーカーだってそうだもん。

自分(営業マンの売上)を中心に考えざるを得ない

状況がお客様利益を無視させるのだろう。

人のいいことを言っていたら売上たたず、ノルマ達

成せず、ダメ社員の烙印を押され、降格人事が待っ

ているのだからね。

不動産営業マンの世界ってとてもシビアな世界なの

です。

 

不動産業界にも光る人は当然いるのですが、

私利私欲が渦巻いている世界でもあります。

“人のいい売主様”と”騙す業者”

2017年06月25日

先日、ホームズ見てたら、良さそうな物件があ

りました。(府中市内の中古一戸建)

でね、“専任媒介”って書いてあったんだ。

当然レインズ(不動産業者間のシステム)に登

録があるのが当たり前なので確認をすると、登

録がない、、、。

 

考えてみました。

1.ホントに専任媒介だとすると宅建業法違反。

2.一般媒介を、専任媒介と偽った虚偽の広告。

 

なので、その物元さんの事、たまたま知ってい

たので、その業者さんに連絡をして確認をして

みました。

すると、、、まずいと思ったんだろうね。

この後の私と物元業者のやり取りはいろいろと

あったわけですが、省略するとして、とりあえず

ご紹介可能という返事がきました。

でね、翌日レインズを確認すると私が連絡した

日付で物件情報が登録されていました。

という事は、宅建業法違反しとるんやないかい!

と思ったわけ。

この物件ホームズでは確か2ヶ月くらい前から登

録されているようだったから、もう確信犯なんだな。

 

なんで、こんな事やっちゃうんだろう。

 

でね、先日ご案内したんだけど、これがね、ぶっと

ぶ位すごく良い物件(笑)。

スッごく綺麗で即売物件だったね(私の個人的主

観によります、、、。)。

まぁ、びっくり。

そして、売主様もすごく笑顔で良い感じの人。

 

この業者は、こんないい人を騙してんのかなと思う

とまったくけしからんよね、と思った。

 

でね、とりあえず見学をさせていただいて、

当社のお客様も喜んでおられました。

もちろん売主様も。

でもさ、今回の見学のいきさつを知らない売主様

は、自分が売却活動を依頼した不動産業者がま

さか情報をクローズドにして囲い込で、売主を

裏切るような活動をしているとは思わないよね。

※何が悪いのかと言うと、他社からの問い合わせ

をシャットアウトすることで、売主様の売却機会を

奪う事が多々あり、金額についてもなかなか売れ

ないという理由で、どんどん下がって行くことが往

々にしてある、という理由。

業者は、他社経由のお客様の見学を排除し

主買主双方から売却手数料をいただく事に力を

、売主様の利益を毀損させることにつながる。

業界的にはこのような業者の行為を禁止している。

また、発覚した場合には、業務停止という罰則もあ

る。

 

だからさ、私は、この担当者の事こう思ったね、、、。

“さわやかな顔して、やってることは悪どい”

 

その事を売主様に話しをしてしまおうかと頭をよぎ

ったけども、そんなことしても仕方がないので、そう

はしなかったけどね。

(ここは大人、、、(笑)。)

 

こういう業者って、ホントいつになってもなくならな

いよね、ほんとに。

不思議でしかたがない。

そもそも、人としての道ってあるやん。

自分を信頼して任せてくれたって言う義理もある

よね。

ほんとありえないよなぁ、人を裏切る行為。

ということで、こちら、当社のお客様で申込予定(笑)。

 

PS.これ結構前の話なので。

指摘受けたので、誤解がないように一応ここに記

載しておきます。

ある大手の営業体質 パート2

2017年05月29日

この前、ある金融機関の方が当社に来店され

た時に話された実話です。

 

その金融機関のご来店客が不動産売却の

ことで相談をされたそうです。

要するに、所有不動産を売却をして、返済資

金に充てたいという相談だそうです。

 

それで、金融機関の担当者(以下「Aさん」としま

しょう)が、それだったら大手の方が良いと判断し

たらしく、すぐに●●●●●不動産販売に紹介した

そうです。

でね、もともと相続で取得した土地だから、売れ

ば、ほぼ必然的に譲渡所得税が発生するとい

う状況だそうです。

譲渡所得税って言うのは、簡単に手っ取り早

く言えば、購入したときよりも高く売れて利益

が出たら税金納付してね。という税制度のこと

です。

建物の減価償却も考える必要があります。)

 

==========

【例題です】

購入時 2000万円

(その内訳:土地1000万円 建物1000万円)

木造 償却年数30年 経過年数10年

購入時の費用は150万円

売却代金は、3000万円

売却時の費用は100万円だとします。

 

↓ すると、こんな計算になります。

 

建物減価償却の計算

1000万円×0.9×0.034×10年=306万

 

取得費の計算

(2000万円+150万円)-306万円=1844万円

 

課税譲渡所得の計算式

課税譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

課税譲渡所得=3000万円-(1844万円+100万円)

∴課税譲渡所得=1056万円

ここでは特別控除の適用はしません。

 

長期譲渡所得の計算

課税譲渡所得1056万円×20%=211.2万円

∴納税額は211.2万円

つまり3000万円で売却ができた場合211.2万円

は納税しなさいってことなわけ。

==========

 

でね、この●●●●●不動産販売の担当者がすぐに

購入客を見つけてきたんだって。

素晴しい!

そしてすぐに不動産売買契約を締結。

素晴しい!

ところが、この後問題が発生!

金融機関がお金の流れを計算すると、決済

のために返済やらなんやらをするため、譲渡

所得税の納税額が不足する事が発覚!

(あくまでAさんの計算による。)

そこで、●●●●●不動産販売担当者にその

ことを連絡すると、担当者はバツ悪くこう言っ

たそうです。

営「売主に譲渡所得税の事は話さないで下さい。」

Aさん「じゃぁ、いったいどうするんですか、、、。」

営「・・・・・・・・・。」

営「なんとかして、このまま進めますから、、、。」

Aさん「(&&”)%!=$[=w^}*‘+?」

 

(==;)お~い、、、。

 

その後の事知らないんだけど、決済出来ないって

Aさんが嘆いていました。

たしかに、売却代金受領(引渡)の翌年の確定申

告をしてからの譲渡所得税の納付だから、決済が

できないわけじゃないけど、当初依頼されたスキー

ムは、売却代金で”譲渡所得税の捻出及び返済”

だったのね。

 

その目的は果たせない内容での不動産売買契約

(契約金額)となったようです。

金融機関の方曰く、、、

仲介業者は、売主様にはうまく取り繕おうとして

いるようで、金融機関の人は紹介した者としてど

う対応したらいいか悩んでいるそうです、、、。

 

金融機関の担当者、嘆いてましたが後の祭り、、、。

さて、どうなることやら、、、。

 

※もちろん、全部の大手社員の対応がこうとは言え

ませんが、衝撃的なお話しでした、、、。

そこまでして儲けたいのね。

2017年05月08日

以前、当社のお客様が検討をしていた土地が

ありました。その物件は大手仲介会社が物元(

売主様から売却依頼を受けている業者のこと)

でした。

 

当社のお客様は●●万円くらいだった購入できる

ので、指値は当然ありますが、購入申込書を物

元業者へ送りました。

その後、価格相談できますか?と物元担当者に

確認をすると「できませんね。」と、とてもそっけな

い返事、、、。

で、物件の状況からして、妥当と考えられる説明

をしても、どうしても納得してくれない物元担当者

、、、。「一切の値引には応じないと売主様が言っ

ています。」と、、、。

その物件は、

(古くて使い物にならない建物がある、、、。)

(しかも違反建築物の為、融資も付かない。)

(結果、土地売りしか処分方法がない。)

なぜ、値引き交渉をしたかと言えば、解体費用

が300万円はかかると物元業者が言うので、当

然、解体費用を考慮すれば妥当な価格は、

●●●●万円と想定できたから。

で、物元担当者からは、こちらの提示した条件で

はまとまらないという説明を受け強制終了、、、。

(もちろん、この時点で他からのお申し込みはあ

りません。)

で、そのたったの数日後、物件情報が消えてし

まいました。

 

あれ?

当然気になります。

当社のお客様が購入申込書を出していました

からね。

私は、なんかおかしいなと思って、物元に連絡

をすると「契約済みです。」とそっけない返事で

ガチャ切り、、、。

(==;)、、、。

まぁ、店舗責任者もひどい人なので、担当者の

対応もひどいなと私は自然と思ったわけね(笑)。

 

値引き交渉に一切応じないと言っていたので、

契約されたことが、とても不思議だったのです。

だって、解体費込だと相場よりもかなり高いんだ

から。

 

それから数カ月後の、数日前にその物件の横を

通ったら、何と建売の新築が建っているではあり

ませんか、、、(==;)。

なるほど、(物元業者が)囲い込んじまったか、、、

(はい!ココから、私の邪推スタート。)

物元業者は、お問合せのあった他社には価格

相談できないと言う一方で、売主様には、解体

前提の古家があるとなかなか買い手が現れな

いので、買取業者に売却した方が良いと説明し

ていたってわけだな、、、。

まぁ、買取業者に買い取ってもらうストーリーは

最初っからでき上がっていたわけだね、、、。

業者が買ったということは、エンド価格のおおよ

7~8割の価格で、さらに建物解体費用もマ

イナスされているんだろうね、、、。

つまり3,000万円で売れるであろう土地だった

ら、

3,000万円×(7~8割)=2,100~2,400万円

更に解体費用の300万円が差し引かれ、成約

しているだろう価格は、1,800~2,100万円が

私が想定する価格。売主様は、他社からお申し

込みが入っていることも知らされないで買取業

者と契約した方が良いって説明受けてんだろう

ねぇ、きっと。

エンド客からお問合せがあればよっぽどの事情

がない限り業者買取はないよね。

誠実のかけらもないから素晴らしいよね、この営

業手法がね(笑)。

(私の邪推ここまで。)

 

物元業者としての信義則が欠けていると思うん

だよねぇ。

大手のサラリーマン営業マンは、何かあっても

転勤すれば後腐れがないから、ドライに右から

左に売れればいいんだろうね。

会社だって、トカゲのしっぽ切りで良いんだし。

 

お客様利益を考えない不動産営業ノルマ主義

は私には無理だね、、、。

もう、うんざりだね。

 

売主様だってその業者に売却を依頼したという

自己責任なんだろうけど、まぁ大きく損失したわ

なぁ、、。仕方ないか、、、。

 

―――――――

 

続いて、これもおかしな状況(二重価格表示)で

す。

これは府中市にある中堅(支店数は結構ある)の

不動産仲介会社ですね。

 

同一の物件が、

レインズ(不動産業者間の情報)では4,100万円

(↑明らかに相場よりも高いから契約に至らない。)

他ポータルサイト(自社広告)では3,800万円

(↑相場より気持ち高め、成約の可能性あり!)

※物件が特定されないように価格は変えていま

す。

※ちなみに他の大手仲介会社でもやってました

ね。

 

で、これって国土交通省が処罰できるのって話し

なんだけど、答えは、処罰できません!

しません!が正しいと思いますね(経験上)。

首都圏不動産公正取引協議会であれば注意程

度でしょうね、きっと。

だって、担当者はうっかりミスってしまいましたで

終わりだからね。

 

結局はね、会社ぐるみで、不正を見てみぬふり

をしつつ、自社利益を優先して情報操作をして

いるんだね。

これは、担当者の独断ではできないと思います

よ。

だって、会社が広告も含めて管理するでしょ?

担当者がやり、それを会社自体が容認してやっ

ているのでしょうね。

皆さんも調べればわかります(笑)。

なんで、これほどまでに社員教育(心の教育、良

識的教育)ができないんだろ。

人の財産をなんだと思っているのだろうか。

ほんとにバカだろ、、、。(笑)

小学生の方が素直で相手の事考えて行動する

よね。

本音ですみません、、、(笑)。

 

ちなみに、利益を求めて活動すること自体は否

定しません。だって会社自体が営利を目的として

設立されているわけですし、それがあるからこそ、

誰もがご飯を食べられるんだからね。

ようするに倫理、道徳はどんな業務を行うにして

も最低限必要だと思うって話し。

売却を依頼されて想う事

2017年01月22日

売主様と買主様との利害関係は相反します。

その為、どちらの味方になるのか、中立になる

のか、味方のふりして全然違うのか、不動産屋

さんによってその考えはバラバラです。

さて、私の考えとしては、“ご依頼をいただいた

お客様の味方になる”が考え方の原点になりま

す。

ですから、依頼状況に応じて売主様の味方にも

なりますし、買主様の味方にもなります。

今回のテーマでは売却の時に想う事ですが、売

却のご依頼を受けたとき、いろいろと想う事があり

ます。

 

特に、なかなか売れない不動産の売却依頼を

受けたときほど、それを強く考えさせられます。

おかげさまで、たくさんの売却依頼を受けている

中で、今月は2件のお申し込みが入りましたが、

なかなか売れない場合は、頭をひねってひねっ

て、いっぱいひねって考えます。

それこそ一筋縄ではいかないのです。

で、売却後もその人の生活がありますから、なんと

かその方の生活がより良くなるように協力したいと

いう心情がわき、何とかプラスになるための要素を

自分なりに考えますし、いわゆる裏ワザ的な対応

でより良い条件ができるのであればその様な事を

するわけですが、いろいろ考えてもなかなか、手取

り額を増やすための方策というのは出てこないこと

もあります。

そうなるとメリットある税制を使って、手取り額を増や

すことも一つの方法になるわけです。

それに、それを購入される方がいるわけですから、

あまりにも売主様に偏るような事があれば、結局

は市場から相手にされない物件になってしまうの

です。

バランスも重要な要素なのです。

とはいえ、物件のもつ特性がありますから、単純で

はないのです。

 

売却で成功するかしないかは、不動産業者のや

り方もあるわけですが、売主様自身のお考えも

状況により変わらないといけないことも、しばしば

あります。

ところが、その当人である売主様にもさまざまな

悩みや考えがあり、それが間違っているのかとい

うとそうではないわけで、なかなか売れないときに

は、申し訳ないという気持ちも生まれてしまいます。

 

さて、いろんな考えがあって、様々な考えの元、

募集活動をし、いよいよ売れないとなった場合、

それは市場から評価をされていないと考えるのか、

それともタイミングと考えるのかになるかと思います。

売却期限に、特段の期限がないようであれば、

時期を待っていれば、良いお客様が見つかるで

しょう。しかし、期限が迫っていて、すぐにでも売却

したい、となれば価格は下がることになります。

●時間をかけて売れる余裕がある

⇒ 高い価格で売れる可能性が増えます。

●3~6か月以内で売りたい

⇒ 相場前後の価格で売れるでしょう。

●早急に売りたい

⇒ 相場より低い価格になるでしょう。

という事になります。

売り方も買い方も、ケースバイケースですから、その

状況によって業者の対応は異なるわけです。

人によって、何がプラスでマイナスなのか。

そして、何がその方のベストなのかは、その方の

状況により全く異なるわけです。

困っている時は、まずは相談してみて、その上で

納得いくように売却を行う事が理想です。

最終的には、ご自身が納得いくかいかないか。

そこが最も重要だと思います。

いずれにせよ、ご依頼者の利益に寄り添えるよう

な仕事をすることが最も大切だと思っています。