不動産知識 (売却編)一覧

“人のいい売主様”と”騙す業者”

2017年06月25日

先日、ホームズ見てたら、良さそうな物件があ

りました。(府中市内の中古一戸建)

でね、“専任媒介”って書いてあったんだ。

当然レインズ(不動産業者間のシステム)に登

録があるのが当たり前なので確認をすると、登

録がない、、、。

 

考えてみました。

1.ホントに専任媒介だとすると宅建業法違反。

2.一般媒介を、専任媒介と偽った虚偽の広告。

 

なので、その物元さんの事、たまたま知ってい

たので、その業者さんに連絡をして確認をして

みました。

すると、、、まずいと思ったんだろうね。

この後の私と物元業者のやり取りはいろいろと

あったわけですが、省略するとして、とりあえず

ご紹介可能という返事がきました。

でね、翌日レインズを確認すると私が連絡した

日付で物件情報が登録されていました。

という事は、宅建業法違反しとるんやないかい!

と思ったわけ。

この物件ホームズでは確か2ヶ月くらい前から登

録されているようだったから、もう確信犯なんだな。

 

なんで、こんな事やっちゃうんだろう。

 

でね、先日ご案内したんだけど、これがね、ぶっと

ぶ位すごく良い物件(笑)。

スッごく綺麗で即売物件だったね(私の個人的主

観によります、、、。)。

まぁ、びっくり。

そして、売主様もすごく笑顔で良い感じの人。

 

この業者は、こんないい人を騙してんのかなと思う

とまったくけしからんよね、と思った。

 

でね、とりあえず見学をさせていただいて、

当社のお客様も喜んでおられました。

もちろん売主様も。

でもさ、今回の見学のいきさつを知らない売主様

は、自分が売却活動を依頼した不動産業者がま

さか情報をクローズドにして囲い込で、売主を

裏切るような活動をしているとは思わないよね。

※何が悪いのかと言うと、他社からの問い合わせ

をシャットアウトすることで、売主様の売却機会を

奪う事が多々あり、金額についてもなかなか売れ

ないという理由で、どんどん下がって行くことが往

々にしてある、という理由。

業者は、他社経由のお客様の見学を排除し

主買主双方から売却手数料をいただく事に力を

、売主様の利益を毀損させることにつながる。

業界的にはこのような業者の行為を禁止している。

また、発覚した場合には、業務停止という罰則もあ

る。

 

だからさ、私は、この担当者の事こう思ったね、、、。

“さわやかな顔して、やってることは悪どい”

 

その事を売主様に話しをしてしまおうかと頭をよぎ

ったけども、そんなことしても仕方がないので、そう

はしなかったけどね。

(ここは大人、、、(笑)。)

 

こういう業者って、ホントいつになってもなくならな

いよね、ほんとに。

不思議でしかたがない。

そもそも、人としての道ってあるやん。

自分を信頼して任せてくれたって言う義理もあるよ

ね。

ほんとありえないよなぁ、人を裏切る行為。

ということで、こちら、当社のお客様で申込予定(笑)。

ある大手の営業体質 パート2

2017年05月29日

この前、ある金融機関の方が当社に来店され

た時に話された実話です。

 

その金融機関のご来店客が不動産売却の

ことで相談をされたそうです。

要するに、所有不動産を売却をして、返済資

金に充てたいという相談だそうです。

 

それで、金融機関の担当者(以下「Aさん」としま

しょう)が、それだったら大手の方が良いと判断し

たらしく、すぐに●●●●●不動産販売に紹介した

そうです。

でね、もともと相続で取得した土地だから、売れ

ば、ほぼ必然的に譲渡所得税が発生するとい

う状況だそうです。

譲渡所得税って言うのは、簡単に手っ取り早

く言えば、購入したときよりも高く売れて利益

が出たら税金納付してね。という税制度のこと

です。

建物の減価償却も考える必要があります。)

 

==========

【例題です】

購入時 2000万円

(その内訳:土地1000万円 建物1000万円)

木造 償却年数30年 経過年数10年

購入時の費用は150万円

売却代金は、3000万円

売却時の費用は100万円だとします。

 

↓ すると、こんな計算になります。

 

建物減価償却の計算

1000万円×0.9×0.034×10年=306万

 

取得費の計算

(2000万円+150万円)-306万円=1844万円

 

課税譲渡所得の計算式

課税譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

課税譲渡所得=3000万円-(1844万円+100万円)

∴課税譲渡所得=1056万円

ここでは特別控除の適用はしません。

 

長期譲渡所得の計算

課税譲渡所得1056万円×20%=211.2万円

∴納税額は211.2万円

つまり3000万円で売却ができた場合211.2万円

は納税しなさいってことなわけ。

==========

 

でね、この●●●●●不動産販売の担当者がすぐに

購入客を見つけてきたんだって。

素晴しい!

そしてすぐに不動産売買契約を締結。

素晴しい!

ところが、この後問題が発生!

金融機関がお金の流れを計算すると、決済

のために返済やらなんやらをするため、譲渡

所得税の納税額が不足する事が発覚!

(あくまでAさんの計算による。)

そこで、●●●●●不動産販売担当者にその

ことを連絡すると、担当者はバツ悪くこう言っ

たそうです。

営「売主に譲渡所得税の事は話さないで下さい。」

Aさん「じゃぁ、いったいどうするんですか、、、。」

営「・・・・・・・・・。」

営「なんとかして、このまま進めますから、、、。」

Aさん「(&&”)%!=$[=w^}*‘+?」

 

(==;)お~い、、、。

 

その後の事知らないんだけど、決済出来ないって

Aさんが嘆いていました。

たしかに、売却代金受領(引渡)の翌年の確定申

告をしてからの譲渡所得税の納付だから、決済が

できないわけじゃないけど、当初依頼されたスキー

ムは、売却代金で”譲渡所得税の捻出及び返済”

だったのね。

 

その目的は果たせない内容での不動産売買契約

(契約金額)となったようです。

金融機関の方曰く、、、

仲介業者は、売主様にはうまく取り繕おうとして

いるようで、金融機関の人は紹介した者としてど

う対応したらいいか悩んでいるそうです、、、。

 

金融機関の担当者、嘆いてましたが後の祭り、、、。

さて、どうなることやら、、、。

 

※もちろん、全部の大手社員の対応がこうとは言え

ませんが、衝撃的なお話しでした、、、。

そこまでして儲けたいのね。

2017年05月08日

以前、当社のお客様が検討をしていた土地が

ありました。その物件は大手仲介会社が物元(

売主様から売却依頼を受けている業者のこと)

でした。

 

当社のお客様は●●万円くらいだった購入できる

ので、指値は当然ありますが、購入申込書を物

元業者へ送りました。

その後、価格相談できますか?と物元担当者に

確認をすると「できませんね。」と、とてもそっけな

い返事、、、。

で、物件の状況からして、妥当と考えられる説明

をしても、どうしても納得してくれない物元担当者

、、、。「一切の値引には応じないと売主様が言っ

ています。」と、、、。

その物件は、

(古くて使い物にならない建物がある、、、。)

(しかも違反建築物の為、融資も付かない。)

(結果、土地売りしか処分方法がない。)

なぜ、値引き交渉をしたかと言えば、解体費用

が300万円はかかると物元業者が言うので、当

然、解体費用を考慮すれば妥当な価格は、

●●●●万円と想定できたから。

で、物元担当者からは、こちらの提示した条件で

はまとまらないという説明を受け強制終了、、、。

(もちろん、この時点で他からのお申し込みはあ

りません。)

で、そのたったの数日後、物件情報が消えてし

まいました。

 

あれ?

当然気になります。

当社のお客様が購入申込書を出していました

からね。

私は、なんかおかしいなと思って、物元に連絡

をすると「契約済みです。」とそっけない返事で

ガチャ切り、、、。

(==;)、、、。

まぁ、店舗責任者もひどい人なので、担当者の

対応もひどいなと私は自然と思ったわけね(笑)。

 

値引き交渉に一切応じないと言っていたので、

契約されたことが、とても不思議だったのです。

だって、解体費込だと相場よりもかなり高いんだ

から。

 

それから数カ月後の、数日前にその物件の横を

通ったら、何と建売の新築が建っているではあり

ませんか、、、(==;)。

なるほど、(物元業者が)囲い込んじまったか、、、

(はい!ココから、私の邪推スタート。)

物元業者は、お問合せのあった他社には価格

相談できないと言う一方で、売主様には、解体

前提の古家があるとなかなか買い手が現れな

いので、買取業者に売却した方が良いと説明し

ていたってわけだな、、、。

まぁ、買取業者に買い取ってもらうストーリーは

最初っからでき上がっていたわけだね、、、。

業者が買ったということは、エンド価格のおおよ

7~8割の価格で、さらに建物解体費用もマ

イナスされているんだろうね、、、。

つまり3,000万円で売れるであろう土地だった

ら、

3,000万円×(7~8割)=2,100~2,400万円

更に解体費用の300万円が差し引かれ、成約

しているだろう価格は、1,800~2,100万円が

私が想定する価格。売主様は、他社からお申し

込みが入っていることも知らされないで買取業

者と契約した方が良いって説明受けてんだろう

ねぇ、きっと。

エンド客からお問合せがあればよっぽどの事情

がない限り業者買取はないよね。

誠実のかけらもないから素晴らしいよね、この営

業手法がね(笑)。

(私の邪推ここまで。)

 

物元業者としての信義則が欠けていると思うん

だよねぇ。

大手のサラリーマン営業マンは、何かあっても

転勤すれば後腐れがないから、ドライに右から

左に売れればいいんだろうね。

会社だって、トカゲのしっぽ切りで良いんだし。

 

お客様利益を考えない不動産営業ノルマ主義

は私には無理だね、、、。

もう、うんざりだね。

 

売主様だってその業者に売却を依頼したという

自己責任なんだろうけど、まぁ大きく損失したわ

なぁ、、。仕方ないか、、、。

 

―――――――

 

続いて、これもおかしな状況(二重価格表示)で

す。

これは府中市にある中堅(支店数は結構ある)の

不動産仲介会社ですね。

 

同一の物件が、

レインズ(不動産業者間の情報)では4,100万円

(↑明らかに相場よりも高いから契約に至らない。)

他ポータルサイト(自社広告)では3,800万円

(↑相場より気持ち高め、成約の可能性あり!)

※物件が特定されないように価格は変えていま

す。

※ちなみに他の大手仲介会社でもやってました

ね。

 

で、これって国土交通省が処罰できるのって話し

なんだけど、答えは、処罰できません!

しません!が正しいと思いますね(経験上)。

首都圏不動産公正取引協議会であれば注意程

度でしょうね、きっと。

だって、担当者はうっかりミスってしまいましたで

終わりだからね。

 

結局はね、会社ぐるみで、不正を見てみぬふり

をしつつ、自社利益を優先して情報操作をして

いるんだね。

これは、担当者の独断ではできないと思います

よ。

だって、会社が広告も含めて管理するでしょ?

担当者がやり、それを会社自体が容認してやっ

ているのでしょうね。

皆さんも調べればわかります(笑)。

なんで、これほどまでに社員教育(心の教育、良

識的教育)ができないんだろ。

人の財産をなんだと思っているのだろうか。

ほんとにバカだろ、、、。(笑)

小学生の方が素直で相手の事考えて行動する

よね。

本音ですみません、、、(笑)。

 

ちなみに、利益を求めて活動すること自体は否

定しません。だって会社自体が営利を目的として

設立されているわけですし、それがあるからこそ、

誰もがご飯を食べられるんだからね。

ようするに倫理、道徳はどんな業務を行うにして

も最低限必要だと思うって話し。

売却を依頼されて想う事

2017年01月22日

売主様と買主様との利害関係は相反します。

その為、どちらの味方になるのか、中立になる

のか、味方のふりして全然違うのか、不動産屋

さんによってその考えはバラバラです。

さて、私の考えとしては、“ご依頼をいただいた

お客様の味方になる”が考え方の原点になりま

す。

ですから、依頼状況に応じて売主様の味方にも

なりますし、買主様の味方にもなります。

今回のテーマでは売却の時に想う事ですが、売

却のご依頼を受けたとき、いろいろと想う事があり

ます。

 

特に、なかなか売れない不動産の売却依頼を

受けたときほど、それを強く考えさせられます。

おかげさまで、たくさんの売却依頼を受けている

中で、今月は2件のお申し込みが入りましたが、

なかなか売れない場合は、頭をひねってひねっ

て、いっぱいひねって考えます。

それこそ一筋縄ではいかないのです。

で、売却後もその人の生活がありますから、なんと

かその方の生活がより良くなるように協力したいと

いう心情がわき、何とかプラスになるための要素を

自分なりに考えますし、いわゆる裏ワザ的な対応

でより良い条件ができるのであればその様な事を

するわけですが、いろいろ考えてもなかなか、手取

り額を増やすための方策というのは出てこないこと

もあります。

そうなるとメリットある税制を使って、手取り額を増や

すことも一つの方法になるわけです。

それに、それを購入される方がいるわけですから、

あまりにも売主様に偏るような事があれば、結局

は市場から相手にされない物件になってしまうの

です。

バランスも重要な要素なのです。

とはいえ、物件のもつ特性がありますから、単純で

はないのです。

 

売却で成功するかしないかは、不動産業者のや

り方もあるわけですが、売主様自身のお考えも

状況により変わらないといけないことも、しばしば

あります。

ところが、その当人である売主様にもさまざまな

悩みや考えがあり、それが間違っているのかとい

うとそうではないわけで、なかなか売れないときに

は、申し訳ないという気持ちも生まれてしまいます。

 

さて、いろんな考えがあって、様々な考えの元、

募集活動をし、いよいよ売れないとなった場合、

それは市場から評価をされていないと考えるのか、

それともタイミングと考えるのかになるかと思います。

売却期限に、特段の期限がないようであれば、

時期を待っていれば、良いお客様が見つかるで

しょう。しかし、期限が迫っていて、すぐにでも売却

したい、となれば価格は下がることになります。

●時間をかけて売れる余裕がある

⇒ 高い価格で売れる可能性が増えます。

●3~6か月以内で売りたい

⇒ 相場前後の価格で売れるでしょう。

●早急に売りたい

⇒ 相場より低い価格になるでしょう。

という事になります。

売り方も買い方も、ケースバイケースですから、その

状況によって業者の対応は異なるわけです。

人によって、何がプラスでマイナスなのか。

そして、何がその方のベストなのかは、その方の

状況により全く異なるわけです。

困っている時は、まずは相談してみて、その上で

納得いくように売却を行う事が理想です。

最終的には、ご自身が納得いくかいかないか。

そこが最も重要だと思います。

いずれにせよ、ご依頼者の利益に寄り添えるよう

な仕事をすることが最も大切だと思っています。

「不動産売却一括査定」はメリットばかりではない。

2016年11月11日

「不動産売却の一括査定サイト」は、一般の方にとっては手間がかからないし、

まとめてたくさんの業者の意見が聞ける点では楽ちんなので、

このサイト自体は、とても便利だと私は思っています。

でもね、実態はどうかというと、、、、。

ホントあてにならないよねぇ。

結局は、不動産業者が、売却委任を受託するためのサイトであるから、

「正直査定」なんてしていたら、競合他社に査定額で負けちゃうので、

売却委任を取れないんですよ。

A社査定額9,000万円

B社査定額8,700万円

C社査定額8,050万円

D社査定額8,000万円

E社査定額7,800万円

こんな査定だったらどうします?

多分多くの方が、C・D・E社は問題外で、A社かB社に委任するでしょう。

じつは、これがおかしな話しなわけです。

(※もちろんすべてではありません。)

―――――――

※(予備知識です)

「査定額」は、確実に売れる価格ではありません。

近隣の成約事例を基にして算出した「売れるであろう価格の根拠を説明する資料」です。

不動産仲介会社が作成する査定書は、

「確実に売れる買取査定」とは意味がまるで違います。

―――――――

当社には、たまに、このシステムを運営する会社から、

このシステムに参加しませんか?と営業電話があるのですが、

いつも即お断りをします(笑)。

当社の立場で考えると、この一括査定はムダな雑用でしかなく、

お客様への良いサービスにはならないのが、その理由です。

 

お客様は、本当は、正直な査定額を知りたいはずなんだけど、

高く売れると言われた(査定の)方が、絶対にうれしいでしょ。

残念ながら、私は、高値査定なんか絶対しませんからね(笑)。

だから、こんな一括査定システムに、他業者と名前を連ねたって、

確実に他社の査定額に負けるでしょ(笑)。

やっても意味なしなわけですよ(笑)。

――――――――――

一応ですが、去年の査定依頼で、他社に1,000万円くらい負けました(笑)。

その物件、1年もたつけど未だに売れていません。現在、売出価格が下がってきて、

私が提示した査定額とほぼ同等になってきました(笑)。

きっと指値が入って、私の査定額くらいで売れるんだろうなって思います(笑)。

売主様の気持ちを踏みにじる業者が勝つ(売却依頼を受ける)って変でしょ?

でも、それがまかり通るのが売却査定です。

そして売却委任です。

――――――――――

これらのサイトを利用されるお客様は、不動産仲介会社からすると、

売却委任を取らなければならないお客様です。

(上司が部下に凄まじくあおりを入れるから担当者は必死(笑)。)

その理由は、1件の査定依頼で1万円くらいの経費が掛かっているからです。

10件の査定依頼が来て、1件も取得できないなら、やっている意味がないわけ。

それにね、単純に10件×1万円=10万円の損だけではないんですね。

その査定を作成するための物件調査、作業と労力、そして時間、、、。

売却委任が取れないと、全てがムダになります。

「一担当者」が所有者様に査定報告をしても委任を受けられないとなったら、

上司から何言われるかわからないでしょ。

そのうちに、査定案件も回してくれなくなります。お~こわ。

だから、なにがなんでも委任を取りたいわけです。

 

そこで、こんなことがおこるわけ↓

 

委任を取るにはどうしたらいいのか?

手っ取り早いのは、他社に負けない「高額査定」です。

↑これって、お店の責任者が「そうしろ」って

指示出していることもあります。

うそみたいな、ほんとの話しです。

 

すでに売却活動をしていて、売れないという理由で

再査定を依頼されるお客様の場合、不動産仲介業者は、

高値査定はしなくていいんですが、れから売却を考える人

対しては、超高額査定をした方が売却委任を取りやすいでしょ?

 

不動産仲介会社にとっては、委任を取るのが「いの一番」だから、

査定価格で、売れる売れないはどっちかというとあんまり関係がないんだよね。

売主様からすれば、査定額で売れるか売れないかが最重要だというのに、、、。

ついこの前も久々にびっくりさせられたんだよね。

他社の査定額が、私の査定額(最下限)より、2,000万円以上高いんだから、、、。

もちろん、それで売れればいいんだけど、どう考えたって無理だよねぇ。

2,000万円高いってさすがに尋常じゃないですからね。

 

もう一つビックリしたのは、売却開始から1年経ったので、

同じ業者が再査定をしてくれたんだって。

そしたら、同じ業者が査定しているのに、

1,000万円も査定額が低くなったそうです。

 

お~い(=O=;)

たったの1年くらいで1,000万円も価値が下がる地域って、そんなとこあるんか~い。

府中市近郊だったらそれはさすがにないだろうぉ~。

という事は、どんだけ高値査定なんだぁ~い(=O=;)。

ついに、売れないとわかったから、再査定でごまかすんか~い。

と、感じるわけね。

 

売主様は、怒っていたよ、、、。

 

これさ、詐欺にはならないのかもしれないけど、

詐欺まがいに感じるんだよねぇ。

 

査定書はね、実は、いくらでもいじくることができるんですよ。

昔の話でね、私が算出した査定価格が5,300万円だったのに、ある人のお願いで

6,900万円でも売れる可能性があると書いてくれと言われて、

書いたことがあったな、、、(笑)。

 

「売れる、うちは大手、広告たくさんする、独自ルートで、、、」

って言うらしいんだけど、結局のところ売却委任を受けるための査定。

とは言いたくないけど、その多くは売却委任を取ることが優先された

高値査定だから、結局は売れない。

その結果、当初の査定を下回った価格で手じまいになる事がけっこうある。

こんなことする業者(担当者)を信頼するしかないなんて、ホントかわいそうです。

でもね、担当者の立場を優先して考えれば、わからなくもないわけ。

言い訳はいくらでもできるし。

営業マンにとっては、

お客様の満足、喜びが第一目的ではありません。

自社の営利が第一目的です。

不動産業者が、正直査定をして、所有者様に提示して、

所有者様がちゃんとそれを理解していただくことがまずは一番だと私は思うんだな。

不動産業者が正直に説明をして、売主様がその理屈を理解されて、

その上で、より高く売れる様に努力する不動産業者と、

不動産業者が所有者様に高く売れるといった錯覚を起こさせて

売却委任を受託するのとでは、まったく意味が違うからねぇ。

 

でね、こういった高値査定を真に受けてしまうと、

所有者様はホントに大変なわけ。

売主様には、売主様の人生があるでしょ。

売主様は、なんだかんだ言っても素人なんだから、

真に受けたことで、タイミングを逸する事になったら、

ヘタすると、人生、間違えちゃうことだってあるんだから、、、。

(とはいえ、自己責任と言われて突っぱねられると、

何とも言えないのが現実でしょうけども。)

 

不動産業者(ノルマがある担当者)は、売上を上げなければ

ならないわけだから、どうにかして売却委任を取らなきゃいけない。

その様な理由から、高値査定売却の委任を取ろうとするって、

ホント、ひどいでしょ?

営業マンも、普段は良い人たちでも、業務となれば話しは別、、、。

また、このような事が常態化しているのが、この業界でもあります。

 

だからといって、自分たちの売上の為に、売主様にウソみたいに

高く売れるという査定書を出していいことにはならないはず、、、。

売主になる方は、(悪く言えば)素人なんだから、

プロが

「うちは、大手ですから。」

「売ります。」

「頑張ります。」

「当社独自のネットワークで、、、。」

なんて言われたら、ほとんどの場合、信じちゃうんだから、、、。

 

もしも、査定書に基づいて予想した売却価格が手元に入ら

なかった場合、資金計画が狂ってしまい、その後、

どうすればいいんだ、、、なんてこともあるんです。

実際に、そんな状況になると、ホント困惑するからねぇ。

――――――

不動産業者の仕事って、その方の人生を左右する事もあるんだから、

もう少し、志を高く持って、「人のお役に立たせていただく」という

謙虚な気持ちが必要な業界だと、常々思います。

あなたが依頼している、もしくは依頼しようとしている

不動産会社の担当者は、そういう気持ち持っていますか?

大切なのは、それだけではないのですが、

これって、かなり大切な事だし、

売るテクニックはその次だったりもします、、、。

その理由は、業界の仕組みにあると私は思うんですねぇ。

 

途中経過。先日ご相談の売主様の価格変更。

2016年10月24日

以前にも書きましたが、経過を書きましょう(笑)。

これね、売る人には、すごくためになるよ(笑)。

長文だけどね(笑)。

―――――――――――

昨年9月ころ、私が査定した某土地ですが、

私が出した査定価格は2,900万円くらいだったのですが、

私の事信頼してもらえなかったようで、他社2社に売却活動を頼まれました。

1社は、売却のみをする大手。

もう1社は、地場の不動産屋さん。

 

初回価格3,840万円くらいだったかな。

気が付けば、売却のみをする大手は、媒介契約期間が終了した後、

そのままフェードアウト、、、(笑)。

どうやら、所有者の弟さんの逆鱗に触れたらしい(笑)。

売れない物件扱っても誰にもメリットがないと気が付いたのかも、、、。

というか、高査定した張本人ですけどね、、、(笑)。

で、半年近くやって売れないので、3,580万円に変更。

そして、その2か月後くらい(今)、売却期限があと2ヶ月ちょっとに迫ってきました。

価格変更で、ついに3,180万円になりました。

 

あらら、、、(笑)。

どんどん、私が査定した額に近づいてきました。

査定価格は、売出価格と成約価格を検討して、

成約するであろう価格を算定するものですが、

私の査定は、結果を見ると、いつもだいたい的を得ていることがほとんど。

(これは、自信持ってもいいのかもしれない、、、と

最近少し思う。もちろん傲りは禁物ですが。)

まぁ、査定額は2,900万円前後くらいだったと思うので、

そろそろ売れるかもしれないけど、もう11月になるでしょ。

そろそろやばいよねぇ(笑)。

―――――――――――

【ここは、後日追記部分です】

大手さんの査定価格が3,600万円以上だったんだって。

で、地元業者も、そのくらいの価格なら売れるでしょうって言ってくれたんだって。

で、所有者の弟さんが、私の査定金額と比較したら、他社よりも査定評価がかなり低いので、私の事ぼろくそに言ったんだって(笑)。

「お前のところの査定は低すぎる! バカにしてんのか!!」って(笑)。

―――――――――――

税優遇を考慮した売却期限も12月末でしたから、もうお後がない、、、。

欲張った代償は大きそうです。

年明け契約だと、不動産譲渡所得税は、500万円超かぁ、、、。

本来なら払わずに済むのに、もったいないねぇ。

去年の9月に、私に売却を任せていただいていたら、この500万円超は0円だったよね。

それにね、12月になると、相当真剣な人以外は探す余裕がないので、

不動産ってあまり動きがないんですよねぇ。

クリスマスあるし、年末年始があるし、12月中旬ころには、

気持ちはお休みモードですからねぇ(笑)。

 

この物件、けっこう遠いところだったから、

私も、地域の事詳しくないので、

全然違う査定をするといけないので、かなりの事例を収集して、

ちゃ~んと査定したんだけど、信用してもらえなかったから、

他社に委任されたんだろうね、いやいや残念です。

 

でね。

どうして、私がこんな事書いているのかというと、

それには理由があるんです。

純粋に、売主様自身が私に依頼をしないという

判断をしているならいいんだけど、

所有者であるお姉さん(ご年齢は70歳以上)が不動産業者から

騙されないようにということで、その弟さんが出てきたわけです。

で、お姉さんの代理をして、見る目のない眼で私を品定めしたわけです。

査定報告の時も、大人げないつまらないケチなことばっかり言うし、、、。

でね、「行動計画、行動予定を一覧で出してくれ」って言うわけ。

そんなもの、何の意味があるのか、、、。

おおよそのことを決めておいて、後は、反響数やお問合せ状況を見て、

柔軟に対応するだけの事でしょ?

不動産取引には、かならず「相手」がいるんだから、、、。

 

なのに、理屈づめで、つまらん事言って、わかってくれないんだよね。

事の本質よりも、つまらん重箱の隅ばかりつつくわけ(笑)。

私はね、質問されれば、表裏なくちゃんと説明するんですけど、

あ~言えばこう言うし、こ~言えばあ~言うし、

ほんと素直じゃない。(ごめんなさい。本音で(笑)。)

(質問は良いんですよ。疑問だって。知らないことを知るために、

一生懸命な人であれば、私はとことんお付き合いしますから。)

 

しかも、査定報告させていただいたのは、

その弟さんが居住するマンションの1階共用部分の

応接スペース(個室ではない)ですよ。

周りの人に全部丸聞こえで良いのかなぁって

思うんですけど、全くお構いなし。

お姉さんいるんですよ。そこに。

これには、びっくりしましたね。

逆に、そういう話をしているのを聞いてほしいくらいの顔してたからね。

あれ?いいのぉ?って感じだったよね。

 

この弟さんだって、すでに定年退職しているから、

60才を超えているので、私の方が全然年下なわけですけど、

常識的に考えれば、私が尊敬するべき相手なわけです。

私なんかは、年上を敬う気持ちって絶対に必要だと思っているから、

それは丁寧に接しているんだけど、どうも私を見下げて、

疑って聞いているから、なんとかわかってほしいと思って説明したんだけど、

結局は、わかってもらえなかったんだなぁ。

(それも自由なのでいいんだけどね。)

人の話しを聞く時って、相手の年齢は関係ないでしょ?

子供だって、素晴らしい知恵があるものね。

学ぶことはたくさんあるはずだよ。

だから、私は、相手が年下でも、ためになると思って、

絶対にバカにしないし、素直に聞く耳持ってるよね。

これ、人として当たり前のことなんだけどね。

 

60才にもなれば、その人の生き方が顔とか態度に出るわけですけど、

ホントに表れますよね。表情、態度、言動にね、、、。

だからね、ホント思ったんだけど、こんな弟さんを持ったお姉さんが気の毒だなって。

そして、「委任受けなくていいや」というより、

「こんな人のために、時間を割いて売却活動したくないや。」って

思わせてくれたもんねえ。ありがたや、、、。

 

で、結局、他社に依頼しても、売れなくて、価格が下がって、

時間もムダに経過して、

どんどん手取り額が減っていくわけだよね。

お姉さん、いいように弟さんに損させられちゃうでしょ。

ホント、かわいそうだよね。

そのお姉さん(おばあちゃま)が、人を疑わないような

かわいい表情しているんですよ。

だから、余計にかわいそうに思っちゃったよね。

 

この後どうなるのかな、、、。

たぶん、安くして、叩き売るのかな。

こういうケースは、私の場合、悪い事例として、たくさんの人の参考になるので、

売れるまで、ちゃんと見届けようと思っているんだよね。

私にご相談を下さった方々が失敗しないように、

良い意味での「悪い例」になってくれれば、

私を疑ってくれたことにも、心から感謝だし。

ホント、私、素直に思ってるよ。

私を断ってくれてありがとう。って。

そして、素直に勉強をさせてくれてありがとう。って思ってるよ(笑)。

おぉ~、私って怖いかも、、、(笑)。

 

今日は、買い替え相談♪ダブル!

2016年10月23日

今日は、A様より買い替え相談がありました。

ぱちぱちぱち。

先日、お問い合わせいただいた際、

「他の不動産屋さんにも行こうと思っているんですけど、

B社さんと、わいわいさん、どちらを先に行ったほうが良いですか?」

と言われたので、B社さんを先に行かれると良いと思います。とお願いしました。

これ、戦略とかではなくて、単純に、

私のお話しに矛盾があるかないか、よりわかるでしょ?

せっかくお話しを聞いて頂けるなら、お客様にとっては、

より理解できる方が絶対に良いに決まっているので、

他の不動産屋さんのお話しも聞いていただいてから、

私のところに来ていただけるほうがお互いに良いと、私は思うわけね(笑)。

もちろん、B社さんに行って良い提案を受けることができれば、

弊社に来ない事もあるかもしれませんが、その時は、

最初からご縁がなかったわけですから、それはそれで全然いいのです(笑)。

 

で、今日ご来店をいただいたのですが、なるほど理想がいろいろあって、

その夢をかなえるために、いろいろと考えている様子でした。

でね、賃貸も考えていたそうで、それもお客様のライフスタイルに合うのであれば、

良い選択肢になると思ったのですが、今回はちょっとそれではムリそうでした。

でね、そういった事も含めて説明もさせていただきましたが、

ライフプラン的に、買い替えの方が良いような気がするみたいだったので、

ではその方向で、お手伝いをさせていただければと思いました。

それに、今後、やっぱり考え方が変わりましたぁということであれば、

それもOK。

それが人というものですからね。

私は、A様に喜んでいただけるように、しっかり対応をさせていただきたいと思います(笑)。

――――――――――――

その後、以前電話でご相談をいただいていたC様。

他の不動産屋さんに売却依頼をしているのですが、

半年やっても売れないということで、今日具体的に相談をしたいという事でした。

それで、ご自宅へ訪問をしたのですが、いろんなお話しがありました。

そして、各不動産仲介会社の査定書も見させていただいたのですが、とても面白い(笑)。

不動産屋さんによって、こんなにも違うものか、、、(笑)

というのをまじまじと見ることができました(笑)。

でもね、結局は、東京カンテイの査定システムを使っていて、

書面の記載方法・見てくれが異なるだけで、項目はほぼ一緒、、、。

それで、査定というものは、何が正解で何が間違いなのか、

ホントにわからないんだなって思いました。

 

で、すごい発見もありましたよ。

 

1. 物元業者(売主様が売却活動依頼をしている業者)は、

この半年の間、内見が10回以上あったらしいのに、

内見立会いを一回もしていない。

⇒買主側の業者任せ

=他力本願

こんな名ばかりの大手に依頼する意味がない。

 

2. 内見客を連れてくる買主側の仲介業者が、

「今の不動屋を辞めて、うちで売らせてください。」と積極的に抜き行為をしている。

⇒影じゃ何やってるかわからんねぇ。

=どの業者も昔っから同じだねぇ、、、。

 

3. 「今年中に売らないと、来年は今の価格では売れない」と

言い切っている最大手の不動産仲介会社がある。

⇒すごいね、「売れない」と決めつけれるって。は神様かね(笑)。

 

4. 物元業者から売主様への2週間に一度の報告業務の内容は、

たくさん詳しく書いているんですけど無駄な事ばかりで肝心な要点が全くなく、

全然参考にならない。

⇒さすが大資本の物元業者さん。

広告宣伝による会社イメージはさすがにすごいけど、

営業行為を全くしていない営業マンの姿勢を

ここまで露呈するとは、自信がありすぎる(笑)。

⇒その神経のなさがすごい。

 

5. 売却開始から半年後の再査定で、

当初の査定額よりも1000万円も安くなっている査定書が出てる、、、。

その、理由づけがまたすごい(笑)。

こんな事ありえんなぁ。

もしかしたら、その地域で大暴落するような事件があったのかな。

プラスの材料しか私には見えないのだが、、、(笑)。

それら、たくさんの査定書を見て、

真摯な営業していないよなぁって、私は感じてしまった。

でも、それも仕方がないのかな。

「一括売却査定サービス」 のお問合せだから、

媒介契約を取るためには、ウソでもホントでも高値査定もやんなきゃだめだしね。

こやつらは(専属専任・専任)媒介契約を取ることしか考えていない、、、。

売主様が不動産業界の事知らないからってひどいよねぇ。

私が見て、まともな査定は1社くらいでしたよ。

各不動産屋さんの査定書を同時に見てわかったね。

どうして、こんな査定書作れちゃうかなぁ?

 

私の作った査定書を見てくれた所有者様って、ちょっと違う反応するんだよね。

それって、私の感覚では、当然の事を当然にやった結果なんだけどね。

 

私ね、大手にいる時にも同じこと感じていたんだけど、

大手のやっていることは会社によって何か違いがあるかなぁ?

ってことなんだよねぇ。

業務だけに関して言えば、活動方法は私も含めどこも似たようなものなんですよ。

しかしね、うちは大手とは絶対に違うって、胸張って言えることがあるんだよね。

それは何かといえば、、、、ここでは書きませんよ(笑)。

 

売主様からすれば、なぜ売れないのかが最重要だし、

売却査定の本当の意味は、おおよその売れる価格目安を知る事でしょ?

つまらんことばっか言ってないで、要点を言ってあげたらどうなんだろうか?

そう思うわけですよ。

 

当たり前のことなんだけど、

「媒介契約を切られないためのトーク」と

「お客様の利益のためのトーク」とでは、180度全く異なりますよね。

売主様は、「媒介契約を切られないための営業トーク」なんて一切不要だから。

 

今回は、売却活動を依頼する業者を間違えたために、

不幸になっているなぁって思ったよねぇ。

売れない期間がどんどん長引けば、

その分、どんどん首を絞められるのは仲介業者ではなく、売主様自身。

そして、売主様の首が絞まったことについては、仲介業者は一切責任持ちませんから。

これって、おかしくね?・・・と、私は思ったりするのですが、どうですかねぇ?

 

 

そういえば、以前にもこれに似たことがあったね。

その売主様、ホントにかわいそうだったんだ、、、。

最終的には、私の方で、売主様と買主様との契約を

まとめることができたので、本当に感謝されたんですけどね。

もちろん、悪質な囲い込みではなくて、ちゃんと売却活動をした結果としてですけどね。

 

気を付けてほしいFP相談

2016年10月17日

今日は、お客様とやり取りをしていて、思ったことがありました。

――――――

FP相談

これを聞くと、とても安心なように聞こえます。

FP相談(資金計画)は、とても大切です。

ところが、ことお家の営業の場合、FP相談をする場合、注意した方が良いように思います。

 

私のような、不動産仲介業を行っていると、様々な資金計画のお話しを聞く機会があるし、

自分自身でもだいたいこうです、という事は説明できるので、

(一般的な範疇で)その返済は厳しいんじゃないかなと、感じることがあります。

事実、不動産の場合、ムリに購入すると、返済ができなくなる事があります。

そうなると、どうなるか、、、。

わかりますよね。

最悪な場合、抵当権実行で、競売になる事もあります。

その前に、ローンの返済計画の見直し、任意売却という事になるのですが、

夢と希望を温めて、やっとの思いでマイホームを購入した人にとっては、

ホントにやりきれないし、寂しい気持ちになると思います。

なので、そういう事にならないように、FP相談を受けたいと思うわけですが、

ビジネスという側面で見ると、営業マンは買ってもらわなければなりませんよね。

本来、「買わせるためのFP相談」は絶対にやるべきではないし、

「売るためのFP相談」も駄目なわけです。

しかし、実際のFP相談を見ていると、なんだか、営業マンの売上のための結論ありきで、

説明が進んでいるような気がして、その話を聞いていると、私の中で葛藤するわけです。

私の心「いやいや、それはやばいだろぉ~。絶対にマズイ。確かにローンは借りられるよ。だけど、こんなこと、あんなことを想定すると、、、、。いや~あり得ない。そんな高い物件を勧めるべきじゃないし、逆に買いたいと言っても、リスクを十分に充分にジュウブンに説明して、ホントに納得しているのを確認してから、契約締結を勧めるべき。」

こんな感じで、私の心の中では、他人事ながら葛藤するわけです。

だから、私のところへ来られるお客様には、どうしても、ムリなFP的回答ができません。

●無理のない返済をアドバイスする、人に優しいFP相談

●売上を優先する、買主に厳しいFP相談

こんな2種類のFPがおりますが、後者の場合、言い分もあるのでしょう。

その言い分は、「そんな優しい事言ったら、家なんて買えるわけがない。ムリをしたとしても家を買うのはその人のため。」

こんな言い訳でしょうけど、それって、おかしくない?って思うわけ。

家を買う、もしくは売る主体はお客様自身であり、

私たちは、わき役(間違いがないようにするサポート役)でしかない。

しっかりサポートすることで、その価値を認めてもらうことで利益をいただくわけだから、

シンプルに、お客様のためにしっかりと優しい心で対応すればいいだけだと思う。

 

それなのに、後者の場合、自分の売上が中心にあるから、ムリなFP回答になる。

正当化しようと躍起になっている。

そんなの、どうやったって正当化しない。

けれど、知らないお客様が聞いたら、「きっと、大丈夫なんだ」と

安心しちゃう人だってたくさんいると思うわけです。

 

説明を正当化しようと思うなら、「メリット40、デメリット60」くらいの割合で

しっかりと説明してもいいじゃないかな。

何度も理解してもらうまで説明し、そして考える時間を取って、

その上で納得してもらえて、初めて正当化されるものだと思う。

そのくらいゆっくりでも、そのくらい慎重でも良いと、私は思っています。

 

FP相談は、お客様のためであって、営業マンの為じゃないんだから、

結果(自分の成績)に仮に結びつかなくとも、そのFP相談を実施したことで、

幸せになる人が一人増えたくらいの気持ちでやってもらえると良いのにって、

ほんとに思ったりするんだよねぇ。

だから、私は、即決営業にならない。

これって、欠点でしょうかね・・・・・・(笑)。

(楽しんで努力する。これが健全。)

 

 

 

不動産の諸費用(売却)

2016年10月05日

不動産を売却する時に、物件価格とは別に「諸費用」が必要になります。

それは、以下のようなものが一般的です

 

1.登記費用(登録免許税とも言います)

∟・住所移転登記費用

(登記の住所から、引越をしている場合に必要です)

・抵当権抹消費用

(住宅ローンを借りて購入している場合、抵当権設定されているので抹消してから買主様へ引き渡します)

・司法書士報酬

(登記が必要な場合のみ必要な事務手数料です)

 

2.測量費用

∟・土地の確定測量費用等

(土地の境界が明確でないときや、測量図があまりに古い場合、必要により測量をします。)

3.仲介手数料

(不動産仲介会社に支払う手数料です)

4.その他

∟・収入印紙

(不動産売買契約書に貼付する)

・建物解体費用

(古屋を解体して引き渡しをする場合)

・その他には、少しあるケースがありますが、省略いたします。

 

―――――――――――――――

購入する方に比べると、項目がとてもシンプルです。

 

 

 

空家の発生を抑制するための特例措置

2016年09月28日

日本は、今や空家大国。空き家が増えるといろんなリスクがあります。

1.放火の危険

2.不法侵入・犯罪利用

3.衛生面の心配(虫等の発生等)

4.街並みの美観の損失 etc…

 

ということで、お国は考えました。

この世の中に空家を減らすにはどうしたらよいか。それが、「空家の譲渡所得の3,000万円特別控除」というものです。

 

【制度の概要】 (わかりやすく平たく書きます。)

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の「年末」までに、被相続人が居住していた家屋を相続した相続人が、その建物(耐震性のない場合は、耐震リフォームをしたものに限り、その敷地も含む。)または取り壊し後の土地を譲渡(売却)した場合、譲渡所得から3,000万円を控除して、課税計算をして、納税額を決定します。

 

【特例の適用期間】 (わかりやすく平たく書きます。)

1.相続日から起算して3年を経過する日の属する年末まで。

2.かつ、平成28年4月1日から平成31年年末までに譲渡すること。

 

【相続した家屋の要件】 (わかりやすく平たく書きます。)

1.被相続人が住んでいた。

2.相続開始の直前において被相続人以外住んでいない。

3.昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建物は除く)である。

4.相続の時から譲渡の間、事業・賃貸されていないこと。

 

【譲渡する際の要件】 (わかりやすく平たく書きます。)

1.譲渡価格1億円以下。

2.家屋を譲渡する場合、家屋が耐震基準に適合している。

 

(わかりやすく書くと)今までは、相続した人が、相続した物件で生活をしていなかった場合、「3,000万円控除」が使えなかったのですが、生活をしていなかったとしても利用できるようになったわけです。

今までであれば納める税金が、ただ損をしていただけなのに、その損の範囲内で、建物の解体ができるし、さらにおつり(納税しない分の利益)ができるよね。利用しない家屋に、次の人がすぐ住めればとっても良いことだよね。というわけです。

 

【気になる計算式】

(簡単に書くと)通常は、 売上高 - 仕入高 = 利益 (この利益に一定の税率をかけて、税金額が算出されます。) が、この特別控除を使うとこのような計算になります。

売上高 - 仕入高 = 利益 -(特別控除3,000万円) = 利益 (つまり、3,000万円分の利益は無税にします。ということ)

 

【みなさんができることで一番重要な事】

仕入額が証明できる資料(=不動産売買契約書等)を準備する事です。

もし、証明できる書類がない場合には、

売上高 - 取得費(売上高の5%) = 利益 という事になります。

もしも、この利益が3,000万円以上になると、不動産譲渡所得税が発生することになります。結構、重い税金です。

 

【所得税率と住民税率について】

2013年(平成25年)から2037年(平成49年)までの25年間は、復興特別所得税が所得税額の2.1%の税率でかかります。ですから、譲渡所得にかかる所得税は、本来の所得税と復興特別所得税の合算になります。

そのため復興特別所得税を含め、所得税の税率を、次のように長期譲渡所得の場合が15.315%、短期譲渡所得の場合が30.63%と表記される場合もあります。

 

※わかりやすいように簡単に書いてありますので、売った時に係る費用等は記載していません。適用要件等がたくさんありますのでご注意ください。最終的な判断は、最寄りの税務署、税理士にご相談の上、行ってください。

さぁ、いかがでしょうか?