不動産知識 (購入編)一覧

その買替は、購入が先だと思います!

2017年06月30日

これもね、すこし前の話しですが、Aさんからの

相談です。

Aさんという方がいて、買替をしたいので、不動産

仲介会社数社に相談をしたんだって。でね、

ある仲介会社さんから、「いつまでに売買契約を

すれば、業者買取で●●●●万円です。その期日

を過ぎた場合、金額が下がるかもしれない。」と言

うアドバイスをもらったようです。

で、俄然本人は売る気満々!(笑)になっている

そう、、、。

そりゃそうだね。

 

で、Aさんに今後のご希望を伺いました。

現在150坪を超える敷地の自宅に住んでおり、そ

こを売却をして、子供の近くのマンションを購入し

て引越をしたいとのこと。

マンションは具体的に決まっているが、理想の部

屋の売り物件がない、という状況。

資金は、売却した資金を充てるため、売却がで

きなければ購入もできない。

 

―――

 

で、ポイントはこれかな。

立地にもよりますが、150坪もあって、駅から遠い

低層住宅地内だと、エンドユーザーで流通する

事はまず期待できません。

(由緒ある街並みなら可能性はありますが、、、。)

 

という事で、一般的には業者買取が良さそうです。

業者買取の場合、焦って売る必要はそれほどあ

りません。

というのは、どの業者さんも仕入をしたいので、

タイミングもありますが頑張ってくれるからです。

根本的にエンドユーザーの購入目的とは異なる

からです。

 

でね、Aさんですが、次の購入物件(引越先)が決

まっていない状況であったのですが、不動産仲介

会社は、業者買取で急いで契約した方が良いとア

ドバイスをされたそうです。

 

そのアドバイス、本気なのか、、、。

私は、不思議でした、、、。

 

買取ってもらって、もし次の物件の購入契約がで

きなかったら、一時的にでも賃貸物件に引越さな

きゃいけない。

いったん賃貸に引越してしまったら、相当やる気

がないと、すぐに購入物件を探して引越なんてで

きないように思います。

これ、引越した人ならわかると思います。

(賃貸物件探し)

物件探し、契約、引渡し、引越、整理整頓。

ライフラインの解約・開通連絡等

(その後購入物件探し)

物件探し、契約、賃貸物件退去通知、購入物件引

渡し、引越、賃貸物件敷金精算、賃貸物件明け渡

し、整理整頓、ライフラインの解約・開通連絡等

 

どんだけ、引越が大変なの事なのかわかるでしょ

うから、、、。

 

それに、Aさんにもいろいろと事情があるようだった

ので、売却を急がないでいいのであれば、1年くら

い待っても良いような感じでした。

 

でね、いろいろとあるわけですよ、、、。

不動産仲介会社の事情がね、、、(笑)。

つまり、売上欲しい!!ってことなんだ。

Aさんからは、どんな説明を受けたのか聞いたの

ですが、この不動産仲介会社は、売らせるために

偏った事ばかり話しをしているなと、私は思ったわけ。

売らないメリットを全く説明してないみたいなんだ。

 

でね。私のアドバイスは、購入契約が先行!

売却は購入の契約締結が済んでから速やかに

する!

購入物件が出てくるまでは売却しない。

この方が良いと思いました。

 

だって、売却予想額は、購入する物件代金を支

払ったとしても数千万円も余るんだから、、、。

 

業者買取は融通が利くのがメリットなのに、その

メリットをなぜ活かさないのでしょう?

ほんと、不思議でしかたありません。

 

不動産仲介会社の売上を上げたい事情なのに、そ

れをひた隠し、あたかもそのほうがAさんにメリットが

あると取れるような説明をし、売却を優先させる事ば

かりの営業をするって、ほんと良心的なひどい会社で

す、、、(笑)。

 

Aさん、盲目的になってんだもん。

気の毒だよね。

 

Aさんにはお話ししましたが、不動産仲介会社は、

いろんな人がいるから、先ずはいろんな人(会社)

の話を聞いて、総合的に勘案して、Aさんにとって

何がベストなのかを考えてから行動するべきだと

思います。

 

だって、Aさんの不動産だもの。

Aさんの生活を豊かにするために、売買を行って

欲しいでしょ。

そう考えるのが松田流(笑)だし、それが相手の事

を考えた仕事じゃないだろうか。

(Aさんが、その状況を冷静にわかっていて、それ

でも売る!と言うのであればそれがAさんのご希望

なので、その意見に対しては、反対はしませんけど

ね。)

 

でもね、正直にメリットとデメリットをアドバイスして

さ、ご縁がなければそれって別に仕方がないと思

わない?

自分は人の笑顔を見たいし、正直に本音で話

しをしているんだから。

心にしこりの残る営業はしたくないからね(笑)。

 

勿論、私だって売り上げがあってなんぼだけど、

お客様利益を無視して自分の利益を上げるって

根本的にずれてる話だよね。

プロとしての存在意義を考えるなら、そのようアド

バイスは変だし、私には当然できないね(笑)。

 

でも、仲介会社の立場になれば、そういった営業を

せざるを得ない事情も分からなくもないんだ(笑)。

ハウスメーカーだってそうだもん。

自分(営業マンの売上)を中心に考えざるを得ない

状況がお客様利益を無視させるのだろう。

人のいいことを言っていたら売上たたず、ノルマ達

成せず、ダメ社員の烙印を押され、降格人事が待っ

ているのだからね。

不動産営業マンの世界ってとてもシビアな世界なの

です。

 

不動産業界にも光る人は当然いるのですが、

私利私欲が渦巻いている世界でもあります。

買いたい人は、常に一番高くないと買えないのです。

2017年02月18日

最近、不動産購入のお客様の希望を何とか通せ

るようにと、価格相談とかたくさんしているんです

が、どうしてもできないときがあります。

それは当然のことなのです。

というのは、不動産取引は相対だから、相手があ

って初めて成り立つからです。

 

で、この数年間を振り返って思いおこすと、その

ほとんどで価格交渉ができました。

大きい時で●●●万円。(◎o◎)!

これは内緒(笑)。

でね、その反対に、まったくできないこともありました。

この時は申し訳ない気持ちも出るんですが、仕方

がないんですね。

 

自分が買う立場になった時もきっと同じ事考えると

思うんですが、気になる商品があっても高いと手

がでない、、、。でも、だんだん価格が下がってきた

ら、そろそろ手が出るのではないかと考えます。

あともう少し下がらないかな、、、と期待していたら、

突如として、情報が消えてしまっていた、、、。

こうなると、きっと売れちゃったんでしょうね。

(かなしいー。)

 

で、ここがポイント。

買った人より先に手を上げて、自分が買うために

は、結局はその時に、誰よりも一番の高値を出さ

いと買えないということなんです。

本当に1品ものでほしいものがあった時は、絶対に

欲しいし、買い逃した時って結構ショックがでかい

と思うんだな。

 

 

だから、その高値がね、自分にとって、どれだけの

価値なのか判断できればいいんだと思います。

 

かく言う私も今のお家を購入する時、周辺相場より

もえらい高いのわかっていたんだけど、それでも買

っちゃいました(笑)。もちろん価格相談はしました

けどね(笑)。←ホント。

(当然、不動産屋さんだからわかるよね(笑)。)

でね、私の場合、そこを買わないと次にそのような

件は出ないと思ったんです。価格よりも場所を取

ったわけです。だから買って良かった思っています。

でもね、今のお家買う時、ツーマ(妻)と義母は

難色示したんだから(笑)。やっぱり、いろいろと不安

だったみたいだよ(笑)。

でもね、住めば都で、今は引越したくないって言

われるくらいです、、、(笑)。友達もたくさんできた

し。

時が経てばそんなものです(笑)。

価格で迷っている方、たくさんいると思います。

私としては、そのお気持ちもすごくわかりますし、

理解もしています。

でもね、返済等が無理でないのであれば、勇気

持って、一歩踏み出してみてください。

そうすると、意外や意外で気持ちもふっ切れて、

すっごくスッキリします♪

物件価格以外にも、そこに住むことで、いろんな

付加価値が付いてきます。

そして、買ってよかったって、思う時が来ると思いま

すよ(笑)。ほんとにほんとです(笑)。

(でも、自己責任ですよ。私のように、、、(笑)。)

それでも、やっぱり納得できない時はストップです。

遠慮はいりません。絶対にストップ!(笑)。

融資が通らない!

2017年02月04日

融資審査したけど、融資が非承認になる!

残念なことに、私も数人の方でこういうことがあり

ました。で、その原因としてこんなことがあるよう

です↓

●収入が審査基準に達しない。

●支払期日を大幅に過ぎてもなかなか払わなか

った履歴がある。

●返済せず、踏み倒して逃げた履歴がある。

などなど、、、。

 

融資が通らない場合、いくつか理由があります。

金融機関担当者でも、その理由は知ることがで

きないらしく、金融機関に理由を聞いたとしても、

あ~言ったり、こう言ったりで、とにかくちゃんと

教えてもらうことができません。

 

とはいえ、何が原因かわからなければ、住宅ロー

ンを利用して購入を検討される方にとっては、困

るわけですから、その確認方法がわからないのも

問題です。

ということで、一般的には下記より、その原因とな

っているだろう理由を探ることができます。

ハイ、こちら!

 

CIC指定信用情報機関
http://www.cic.co.jp/mydata/pc/

買い物代金の立て替えを行う信販会社(信用販

売会社)やクレジットカードの利用履歴が記録さ

れています。

JICC日本信用情報機構
http://www.jicc.co.jp/kaiji/about-kaiji/index.html

消費者金融会社や保証会社・リース会社など

を利用した方の個人信用情報と、クレジットや

ローンの返済履歴、支払状況、利用残高(現

在借りている金額)などの取引履歴を管理し

ています。

KSC全国銀行個人信用情報
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/open/

ほとんどのクレジットカード会社はCIC、JICCの

データを参照して審査を行いますが、アメリカン

エキスプレスや三井住友カードなどの銀行系カ

ード会社が発行するクレジットカードの審査で

はKSCの情報も参照します。

 

上記の3つのサイトで確認ができますので、何

が原因なのかしっかり把握しておくと、その後

の対策も立てやすいのかもしれません、、、。

(もちろん有料です。ただではありません。)

借りたら期限を守って返す!これが鉄則なわけ

ですが、そんな普通の事を、普通にする事が金

融機関からの信用につながります。

住宅ローンを組みたい方は、金融事故をしない

こと!これが王道です。

たまに聞くのは、携帯電話の支払い滞納です。

毎月たった数千円程度の支払い滞納で住宅ロ

が組めなくなる方がいるそうなので、本当に

注意ましょうね。

いざという時、ほんとにシャレになりません、、、。

 

気を付けてほしいFP相談

2016年10月17日

今日は、お客様とやり取りをしていて、思ったことがありました。

――――――

FP相談

これを聞くと、とても安心なように聞こえます。

FP相談(資金計画)は、とても大切です。

ところが、ことお家の営業の場合、FP相談をする場合、注意した方が良いように思います。

 

私のような、不動産仲介業を行っていると、様々な資金計画のお話しを聞く機会があるし、

自分自身でもだいたいこうです、という事は説明できるので、

(一般的な範疇で)その返済は厳しいんじゃないかなと、感じることがあります。

事実、不動産の場合、ムリに購入すると、返済ができなくなる事があります。

そうなると、どうなるか、、、。

わかりますよね。

最悪な場合、抵当権実行で、競売になる事もあります。

その前に、ローンの返済計画の見直し、任意売却という事になるのですが、

夢と希望を温めて、やっとの思いでマイホームを購入した人にとっては、

ホントにやりきれないし、寂しい気持ちになると思います。

なので、そういう事にならないように、FP相談を受けたいと思うわけですが、

ビジネスという側面で見ると、営業マンは買ってもらわなければなりませんよね。

本来、「買わせるためのFP相談」は絶対にやるべきではないし、

「売るためのFP相談」も駄目なわけです。

しかし、実際のFP相談を見ていると、なんだか、営業マンの売上のための結論ありきで、

説明が進んでいるような気がして、その話を聞いていると、私の中で葛藤するわけです。

私の心「いやいや、それはやばいだろぉ~。絶対にマズイ。確かにローンは借りられるよ。だけど、こんなこと、あんなことを想定すると、、、、。いや~あり得ない。そんな高い物件を勧めるべきじゃないし、逆に買いたいと言っても、リスクを十分に充分にジュウブンに説明して、ホントに納得しているのを確認してから、契約締結を勧めるべき。」

こんな感じで、私の心の中では、他人事ながら葛藤するわけです。

だから、私のところへ来られるお客様には、どうしても、ムリなFP的回答ができません。

●無理のない返済をアドバイスする、人に優しいFP相談

●売上を優先する、買主に厳しいFP相談

こんな2種類のFPがおりますが、後者の場合、言い分もあるのでしょう。

その言い分は、「そんな優しい事言ったら、家なんて買えるわけがない。ムリをしたとしても家を買うのはその人のため。」

こんな言い訳でしょうけど、それって、おかしくない?って思うわけ。

家を買う、もしくは売る主体はお客様自身であり、

私たちは、わき役(間違いがないようにするサポート役)でしかない。

しっかりサポートすることで、その価値を認めてもらうことで利益をいただくわけだから、

シンプルに、お客様のためにしっかりと優しい心で対応すればいいだけだと思う。

 

それなのに、後者の場合、自分の売上が中心にあるから、ムリなFP回答になる。

正当化しようと躍起になっている。

そんなの、どうやったって正当化しない。

けれど、知らないお客様が聞いたら、「きっと、大丈夫なんだ」と

安心しちゃう人だってたくさんいると思うわけです。

 

説明を正当化しようと思うなら、「メリット40、デメリット60」くらいの割合で

しっかりと説明してもいいじゃないかな。

何度も理解してもらうまで説明し、そして考える時間を取って、

その上で納得してもらえて、初めて正当化されるものだと思う。

そのくらいゆっくりでも、そのくらい慎重でも良いと、私は思っています。

 

FP相談は、お客様のためであって、営業マンの為じゃないんだから、

結果(自分の成績)に仮に結びつかなくとも、そのFP相談を実施したことで、

幸せになる人が一人増えたくらいの気持ちでやってもらえると良いのにって、

ほんとに思ったりするんだよねぇ。

だから、私は、即決営業にならない。

これって、欠点でしょうかね・・・・・・(笑)。

(楽しんで努力する。これが健全。)

 

 

 

自営業者の住宅ローン

2016年10月01日

自営業者が住宅ローンを利用する場合、金融機関は、かなり厳しい評価をします。

【厳しい理由】

1.いつ倒産するかわからない。(資金的体力が比較的少ないため)

2.事業規模が小さいと経営が安定していないだろう。(そうでしょうかね)

3.大手・中堅じゃないからねぇ。(う~む、、、)

4.確定申告書の内容がテキトウでしょ。(そういう人もいますけども、、、)

こんな見方をされることが多いのです。

【結論】

・収入が多いほど融資の借入枠が増えるわけですから、確定申告をする時は、やはり多めに設定することが望ましいのです。(融資を受けてしまえば、所得を低くしようと、自由です、、、(笑)。)

・都市銀行で融資を受けるなら、最低2~3年(一般的には3年)の確定申告もしくは源泉徴収票が必要です。

・フラット35を利用するなら、自営業を始めたばかりの人は、1ヶ月の給与明細があれば融資可能です。確定申告を一度でもしている人は、前期申告分(申告が確定しているもの)がベースになります。(金融機関により審査方法が異なりますので、一概に言えません。)

――――――――――――――――――――――――――

金融機関は、やっぱり、大手・中堅(いわゆる安定企業)に努めているサラリーマンが大好きで、特に公務員・準公務員が大好きなのです。なぜかといえば、安定職業だと思っているからです。それに比べて、自営業者は、収入が不安定とみられるため、こういう時は肩身が狭いものです。

都市銀行が審査する際、サラリーマンや、公務員なら、前年分の源泉徴収票があればおおよそ良いのですが、自営業者は、「確定申告書の3期分の平均」が所得としてみなされます。なので、前年の所得だけが群を抜いて高い金額になっていても駄目なのです。

なので、自営業者の皆さんで、お家を買おうと思っている方は、前年、前々年からしっかりと所得を上げて確定申告しましょう。これが、基本です。

融資を受けてしまったら、いろいろと節税対策をしたとしても、金融機関にとっては関係ありませんので(笑)。

 

 

不動産の諸費用(購入)

2016年09月29日

不動産を購入する時に、物件価格とは別に「諸費用」が必要になります。

それは、以下のようなものが一般的です。

1.登記費用(登録免許税とも言います。)

∟・表示登記費用

(建物が新築された際、登記の表題部を登記する税金)

・所有権保存登記費用

(権利の登記をしていない不動産に、権利の登記をする税金)

・所有権移転費用

(売主から買主へ所有権を移転する際に登記をする税金)

・抵当権設定費用

(金融機関に借入をした際、登記する税金)

・司法書士報酬

(司法書士の事務手数料)

 

2.銀行費用

∟・事務手数料

(そのままです)

・保証料

(しいていうなら連帯保証人を肩代わりしてもらうためのお金。前払方式と金利上乗せ型があります)

・収入印紙代

(金銭消費貸借契約書等に貼付する)

・組合費

(信金等の融資の際に必要な場合がある)

 

3.仲介手数料

(不動産仲介会社に支払う手数料です)

 

4.その他

∟・建物解体費用

(古屋付現況引渡しの売地の場合)

・収入印紙代

(不動産売買契約書に貼付する)

・その他、、、何かあったかな、、、(笑)。

 

 

住宅ローン100万円借りると、いくら返済になるのか?

2016年09月27日

住宅ローンを利用する場合、返済額がどうなるのか、気になるところですが、普段、なじみがないのでよくわからないかと思います。そこで、簡単な表を作ってみました。

 

下記の表は、借入額が100万円の場合、借入期間、金利によって返済額がどのように異なるのか簡単にわかる表です。

変動金利「0.775%、0.875%、0.975%」

借入期間「25年、30年、35年」

融資金利は、店頭金利が基準になっており、おおよその金融機関では2.475%(いわゆる定価です)になっています。

しかし、実際に融資する時の適用される金利は、この店頭金利ではありません。

融資は、お客様の属性、自己資金の額等により、優遇金利幅(いわゆる値引です。)が決定され、

 

店頭金利-優遇金利幅 =実行金利(適用金利) になります。

 

 

上記の表は、優遇金利後の実行金利(適用金利)という事で見ていただけると良いかと思います。

 

例えば、購入しようか考えている時に、予算が100万円オーバーした場合、どうしようか迷うと思いますが、

35年でローンを組んだ場合、100万円借り入れが増えても、月額にすると、2,719~2,811円くらいです。

缶コーヒーであれば約24缶分です。

つまり、100万円高いお買物をする場合、旦那さんの缶コーヒーを1日1缶我慢する(笑)とペイする(採算が取れる)わけです。

 

同じように、30年の場合、20年の場合と比較してみてください。

もしも、3500万円を「35年、0.775%」で借りる場合なら、

2,719円×35(100万円=1です)= 

と、計算すれば、毎月の返済額は95,165円とわかるわけです。

固定金利の場合の考え方も全く同じです。

固定金利は、全期間固定(借入期間ずっと、変動しない)のものと、当初●年固定(最初の2年、5年、10年、20年等、固定金利にして、経過後は変動金利もしくは、再度固定金利を選択)というようなものがあります。

 

いずれにしても、借りる方の生活スタイルや考え方により、どのプランが良いかは全く異なります。

 

注意!するところはこれです。

変動金利プランを選択した場合、店頭金利の変動によって、返済額が変動することがあるので、変動リスクがある点を頭の隅っこに入れておきましょう。詳しくは別途ご相談ください。

 

「どのプランが一番得か?」、というのも何年も先に返済が終わって、総額いくら払ったかを見返してみないとわからないものです。損得という考え方は絶対に必要ですが、家族の生活スタイルをはじめ、どのプランが、ご家庭にとってピッタリなのかを考えながらプランを選んでみましょう。

 

 

これがあれば、より具体的に相談ができます。

2016年05月20日

来店をされるときに、下記の物があると、より詳しく突っ込んだお話しを聞くことが出来ます。

住宅ローンもそうです。より具体的にいくらくらい借入ができるのかが、明確になってきます。

1.源泉徴収票

2.確定申告書(申告をしている人だけ)

3.健康保険証

この3つです。

不動産を購入するにも、売却するにもお金の事は切り離すことができません。

ムリなお買物は人生を破たんさせることあります。そのようなお買物はしてほしくないと考えておりますので、現実的に大丈夫なのかを含めて、しっかりとサポートいたします。

 

買いたい・売りたいの感情と客観的に見た場合にどうしたらいいのかは、意外と違っていたりすることがありますので、その点は、ぜひプロにご相談ください。