このバカ営業! だめだこりゃ

ホント、バカ営業マンには、腹が立つ。

当社専任物件(マンション)に、バカ営業マンがお

客様を案内したいというリクエストがありました。

今日物件の案内がしたいというので、私が立会い

をするか、鍵の貸し出しで対応しますと伝えると

鍵の貸し出しが希望というので、昨日のうちに鍵の

貸し出しを行いました。

そして、その足で現地に先に行ったんだって。

でそこまでは良いんだよね。

 

今日の見学は12時過ぎとのことで、鍵の返却は

14:30ころと言っていながら、戻しに来たのは、

15:30。

1時間も遅れてるじゃん。

だったら連絡の1本くらいしてほしいと思うわけ。

社会人の常識としてね。

 

でさ、鍵の返却を受ける時、バカ営業マンは、こう

言ったんだ。

 

私「いかがでしたか?」

バカ「いや~、実は、見学前に予算が下がって、

2,000万円くらいの物件じゃないと見ないって

言われたんで、見学していないんです。ははは。」

私「あ、そうですか、わかりました。」

バカ「どうもすいませ~ん。」

と言って帰っていきました。

 

ここはちゃんと申し訳ないと真摯に謝るべきだろう。

ふざけんなと思った。

最初会った時の表情や態度から、肌感覚でな

んとなく信頼できなそうな人だと思ったんだけど、

ズバリすぎるくらい的中!(笑)。

(ここは笑ってやる(笑)。)

 

やっぱりダメだな、ああいうバカ営業マンに見学さ

せたら。

で、私は、ほんとに今回の見学については後悔し

た。

今日、後で物件を見に行くけど、もし破損とかあっ

たらこのバカ営業マンが、自分やお客様が壊して

いないという事を言い訳してるだけになるから。

 

ほんと、腹立つよな。

だいいち、この物件は3300万円。

バカのお客様が見たい物件は、2,000万円くら

いだって(鍵返却の時に聞いたこと。)

 

一体、どういう営業をすれば、こんな的外れでバ

みたいなご案内ができるのだろうか。

このバカ、お客様のことバカにしてんじゃないの

か。

バカが他人様の事をバカにするとは、ホントにバ

カでバカで大馬鹿だ。

こんな営業マンに自分のお家を任せるって、私

からすると、ありえない。

購入した後に何か相談しても、絶対にいい加減

に対応して、ハイサヨナラでおしまいになるパタ

ーンのバカだよ。

 

正直、本音で思ったけど、この業界去ってほしい。

すごく不愉快だもん。

こんなバカ営業マンが、いつまでもいられてしまう

というこの業界にも問題があるのかもしれないけど

ね。

 

 

あとで名刺見ると、宅建持ってないのか、、、。

知識がないのなら、せめて態度くらい改めたらどう

なんだろうか、ほんとに。

脳みそが筋肉でできてんのかもしれん、、、(笑)。

今日も思いっきり本音。

本音でなにか悪いですか、、、(笑)。

 

さて、今から物件の確認してくるかな。

“人のいい売主様”と”騙す業者”

先日、ホームズ見てたら、良さそうな物件があ

りました。(府中市内の中古一戸建)

でね、“専任媒介”って書いてあったんだ。

当然レインズ(不動産業者間のシステム)に登

録があるのが当たり前なので確認をすると、登

録がない、、、。

 

考えてみました。

1.ホントに専任媒介だとすると宅建業法違反。

2.一般媒介を、専任媒介と偽った虚偽の広告。

 

なので、その物元さんの事、たまたま知ってい

たので、その業者さんに連絡をして確認をして

みました。

すると、、、まずいと思ったんだろうね。

この後の私と物元業者のやり取りはいろいろと

あったわけですが、省略するとして、とりあえず

ご紹介可能という返事がきました。

でね、翌日レインズを確認すると私が連絡した

日付で物件情報が登録されていました。

という事は、宅建業法違反しとるんやないかい!

と思ったわけ。

この物件ホームズでは確か2ヶ月くらい前から登

録されているようだったから、もう確信犯なんだな。

 

なんで、こんな事やっちゃうんだろう。

 

でね、先日ご案内したんだけど、これがね、ぶっと

ぶ位すごく良い物件(笑)。

スッごく綺麗で即売物件だったね(私の個人的主

観によります、、、。)。

まぁ、びっくり。

そして、売主様もすごく笑顔で良い感じの人。

 

この業者は、こんないい人を騙してんのかなと思う

とまったくけしからんよね、と思った。

 

でね、とりあえず見学をさせていただいて、

当社のお客様も喜んでおられました。

もちろん売主様も。

でもさ、今回の見学のいきさつを知らない売主様

は、自分が売却活動を依頼した不動産業者がま

さか情報をクローズドにして囲い込で、売主を

裏切るような活動をしているとは思わないよね。

※何が悪いのかと言うと、他社からの問い合わせ

をシャットアウトすることで、売主様の売却機会を

奪う事が多々あり、金額についてもなかなか売れ

ないという理由で、どんどん下がって行くことが往

々にしてある、という理由。

業者は、他社経由のお客様の見学を排除し

主買主双方から売却手数料をいただく事に力を

、売主様の利益を毀損させることにつながる。

業界的にはこのような業者の行為を禁止している。

また、発覚した場合には、業務停止という罰則もあ

る。

 

だからさ、私は、この担当者の事こう思ったね、、、。

“さわやかな顔して、やってることは悪どい”

 

その事を売主様に話しをしてしまおうかと頭をよぎ

ったけども、そんなことしても仕方がないので、そう

はしなかったけどね。

(ここは大人、、、(笑)。)

 

こういう業者って、ホントいつになってもなくならな

いよね、ほんとに。

不思議でしかたがない。

そもそも、人としての道ってあるやん。

自分を信頼して任せてくれたって言う義理もあるよ

ね。

ほんとありえないよなぁ、人を裏切る行為。

ということで、こちら、当社のお客様で申込予定(笑)。

トレーニング続報(笑)

トレーンニングを始めようと意識したのが、1ヶ月

と1週間前。

そこから、食事の改善とトレーニングを始めたの

ですが、その途中結果が素晴らしい(笑)。

体重5キロ減!!

おぉ!!

でね、体が一回り小さくなったような気が自分で

もするぅ~(笑)。

 

元々はどうしても太らない体質だったので、太る

なんてこと想像もしていなかったんだよね。

でね、本音では、ちょっとぽっちゃりとしている方

がチャーミングでしょ(笑)。

だから、ちょっとふっくら感があった方が良いな

と思っていて、なんとなくそんな感じになったん

だよね。

でもさ、その調度良いところでストップするってこ

とは無いのね(笑)。

だから、肥満(指標)の仲間入りを果たすことに

なりました(笑)。

でね、今は毎日が筋肉痛だね。

今だと、ふくらはぎの後と内股。二の腕とその前

肩と背中、腹筋もキテルね。

でもね、体がとにかく軽くて、歩くのも走るのもす

ごく楽ちんになった。

階段も以前よりも全然楽ちんになった。

 

だから、トレーニングも楽しくて仕方がないのね

(笑)。

ホント限界まで回数こなしますから(笑)。

で、トレーニングするところには、計測器が置いて

あって、体重の他に、筋力量、脂肪量、骨量、体

脂肪率、アスリート指数、体内年齢、、、などがわ

かるんだけど、1週間で2回は計測するんだけど、

おおむね良い方向に数値が動いていて、やる気

が出るんだなぁ(笑)。

 

まだ1ヶ月ちょっとだけど、やる気にするには、ち

ゃんと結果を計測して、その動きを見るという楽し

みが必要なんだね。

 

トレーニングの大切さが今頃になって、実感として

湧いてきましたぁ(笑)。

 

これから、どんどん年取っていくから、体力は間違

いなく減少していくでしょ。だから、維持をするの

は当然の事だけど、できる限り体をリフレッシュして

いかないといけないし、トレーニングとかを生活の一

部に取り込んで、健康な生活ができるって言うのは、

幸せな事だと思います。

SNSの人への批判について思ったこと

SNSの投稿を見ていると、その記事を書いた人

への批判がよくあるよね。

あれね、十人十色って言うし、いろんな意見があ

って当然なので、いろんな意見が出されても良い

んだけど、下品な表現で批判をする人の多くが、

匿名だよね。

あれってさ、本人の名前をちゃんと公表したら、

そんな汚い言葉で批判出来んのかなって思うん

だよね。

(あ、もしかして私が見なければいいって思った?

そりゃそうなんだよね、、、ホントは(笑)。)

 

私もね、不動産業界にいるから、どっかの評論家

みたいな人が、現実離れしている机上の空論みた

いな記事を掲載しているのを見るけども、あんた

ホントのあほだな、、、って思ったりもすることもあ

るんだよね。

でも、それに対して反発的な意見をいう事って、

まず、めったにないよね。

私の場合、こういった考え方の人もいるんだなと

いう勉強をさせていただいているという、あくまで

謙虚な姿勢で受け止めるように考えているわけ

です。

(謙虚と言いながら、こいつあほだな、、、って思っ

たりしているんだけどね、、、(笑)。)

 

批判をすること自体は良いとは思うけど、少なくと

も、もう少し建設的な意見であればなお良いとは

思うんだよね。

 

この前見た不動産の記事は、実務をやったことあ

んのかな?って思えるような意見を書いていて、

現実とはまったくかすりもしないのね、、、(笑)。

ホント、なんにも言えね~、、、みたいな感じの記

事だったなぁ(笑)。

 

で、いつもすごいなって思うのは、様々な記事に

ついて猛烈批判をする人って、汚い言葉をとこ

とん駆使して相手をののしる。

これは、本当に才能だね(笑)。

あれってさ、自分はこんなにも下劣な人間なんだ

ってみんなに宣伝していることになぜ気がづかな

いのかなって思うんだ。

相手に悪口言われて、自分も悪口を言いかえして

(それも汚い言葉で)、お互いに攻撃し合うって、

どうかしてんじゃないかなって。

たかが文字なんだけど、見ているとホントにむなく

そ悪くなるのね、、、ほんとに。

しかもね、批判している人って、自分は誰なのか

伏せて反論しているんだから、そのやり方も汚い

よね。

名前と住所も出して、正々堂々とあんな汚い言葉

を連発できるのだろうかと思ったりするんだよね。

 

人の心の闇ってすごいものなんだろうね。

 

先日、あったでしょ。

ある議員さんの表裏の言葉づかいのひどい事。

もう議員生活は終わったようなものだよねぇ。

終了だよ、あれは、、、(笑)。

 

 

十人十色と言って、様々な考えがあるのだから、

どんな反論でも自由でいいとは思うんだけど、

SNSで反論するなら、もう少し反論や批判の仕

方を考えた方が良いよね。

できるなら、自分の名前を公表してから反論を堂

々としたらいかが?って思うこともあるよね。

匿名で言う発言行為は、自分が思っているほど、

周りの人からは評価はされないと思うんだなぁ(笑)

昨日は一括決済が完了!

昨日はね、一括決済(売買契約と決済引渡しを

同時に行う事)が完了しました。

この方は、お隣の土地を購入していただきまし

た。

でね、ポイントは、建物の築年です。

なんと!!昭和39年4月。

おぉ~。

 

でね、昭和39年ってことは、築後約52年経過

しているんだけど、普通不安になるよね?

でもね、買主様曰く、全ての不具合箇所を直す

から全然かまいません!ってことなんだって。

 

購入されたのは建築士の方。

流石、建築のプロだね。

ちなみに、ここは原則再建築不可の土地なんだ。

だから、市場価格よりもかなり安価に手に入れる

ことができました。

そして何より、今お住まいの隣地!!

これは良いお買物ができたと喜んでいただけま

した。

 

もちろん、売主様も「一番必要な人に買ってもら

うことができて、本当にうれしいです!」と言って

いただけました。

めでたいなぁ(笑)。

さて、明後日は、待ちに待った千葉の古民家

の一括決済が待っています。

こちらの場合は、私が売主様側の仲介会社にな

るわけですが、ご希望がしっかりとかなった売却

になりました。

でね、購入の申し込みをいただいてから、すでに

3週間が経過しました。

 

一括決済の場合、所有権移転まで段取りを組み

ます。ですので、その間に購入をやっぱりやぁ~

めた!ってなると売主様も困ってしまいますから、

ちゃんと信用できる相手でないと難しい時もあり

ます。

 

更にちなみにですが、昨日の契約決済のお申込

みは、2か月も前のこと、、、、(笑)。

まぁ、隣地の方だったので、断られることはまず皆

無なので、安心なんですけどね、、、(笑)。

 

今日は、ご紹介のお客様で3回目のご案内にな

るのですが、おおよそ決めたい物件も定まってき

たので、多分今日購入の申し込みをしたいって

仰られるのではないかな、と思ったら、思わぬ良

い物件があったので、二者択一ですんごい迷っ

ちゃったんだって(笑)。

いや~、ホント楽しく悩んでもらって良い感じで

す(笑)。

という事で、今日楽しく悩んでもらうことになりまし

た(笑)。

 

明日はお休みなので、トレーニングがんばっちゃ

うよ(笑)。

レトロも若者にとってはナウい(笑)

ナウい、、、(笑)

その大昔流行った言葉であり、死語であることは

間違いないでしょう。

しかぁ~し。

今の若者にとっては、そんな死語こそ新しいと思

ったので、あえて使ってしまうわけ(笑)。

“ナウい”とは、NOW(今)のこと。

つまり、流行っているものだからかっこいいだろう~

っていうこと。

使い方は、「このラジカセ、ナウいでしょ?」

その返答は「結構ナウいじゃん!」・・・(笑)。

「俺のラジカセだってナウいぜ!」・・・(笑)

 

はい。でね、なんでこんなこと書いたかって言うと

↓これなんです。

“大阪府住宅供給公社が関西大学と組んで、

昭和27(1952)年築の団地で居住実験を行

なった”そうです。

でね、通常、こう言った古い物件の場合、リノベー

ション(リフォームして新しい付加価値を付ける事)

をするわけですが、この団地の場合、学生さんたち

がDIYを行い、付加価値を付けるのではなく、磨く

リフォームを行ったそうです。

するとね、、、これがまた、味のある姿になるわけ。

 

磨くっていうのは、例えば木材の柱をカンナで削る

と削った下からは、新築当時のきれいな木目が現

れるんです。すると、へたに工事しなくたって物件

室内はとても綺麗になっちゃうというわけです。

 

先般、千葉の古民家の売却委任を受けて、その

ままで売却活動をしましたが、比較的早くご契約

がまとまりました。(明後日、契約決済の予定。)

で、購入する方がなぜ価値を見出したか?という

ところが焦点になるのですが、やっぱり、新しい

今風のお家とは全く違う雰囲気を醸し出している

し、日本人が昔からの気候に合わせて建築した風

通しの良い広々とした間取りと空間が良かったん

だろうなぁって思うわけです。

現代では、家族間とはいえプライバシーの問題とコ

スト減をするための建築や、製品も一律性能が向上

して、製品の違いなんかは、素人の私なんかじゃそ

んなにわからないくらい良いものになってきています。

また、便利設備もこんなのなくても良いじゃんってい

う物もあります。

 

そんな余計なものを全て取っ払ってシンプルにその

時代の素材を活かし、その良さを引き出した、、、、。

それが”レトロ”であり、古さを新しく感じさせるところ

なのかもしれません。

 

私は、今マンションに住んでいますけど、ディスポー

ザー、床暖房、浴室乾燥機、食洗機など、便利

設備がたくさんありますが、床暖房と浴室乾燥機は、

あんまり使いません。(なくても生活できちゃう。)

食洗機についてもずっと使っていなかったんだけど、

ツーマ(妻)(久々登場!(笑))の手荒れが

ひどいので、使いなさい!!って言ったので、ようやく

使うようになったくらいの話しです。

 

(でもね、食洗機、やっぱり便利(笑)。)

 

なので、古民家もすごく良いんだけど、ナウい建築も

良い。

だからさ、両者の良いとこ取りのハイブリットお家があ

ると良いのかもしれないね。

 

築後62年の団地。

若者にはとても評判が良かったようです。

私もレトロって大好きだし、千葉の古民家が東京にあ

ったら、自分も住みたいなって、本音で思いました。

 

他の人(物)と違うってだけで“素晴しい価値がある”

んだと私は思います(笑)。

それが、お家であっても、物の考え方であっても、なん

でもね(笑)。

不要家具プレゼントの件

先日、ご売却依頼をいただいたお客様より

以下の家具をもらってくれる人がいたら

うれしい!!ということなので、少しだけ募集

をしてみたら15点中7点は引き取り手が見つ

かりました。

ありがとうございます!

さて、残る家具は以下のものです。

単位は㎝です。

 

1.扇風機(約10年物だそうです)しっかり動きます。ということです。

2.ベッドの横に置くナイトテーブル

幅54 奥行43 高さ51

 

3.間接照明(小さいやつ2個)

大きいのはプレゼントなしです。

高さ56

 

4.椅子と言うのか台というのか、、、

サイズは図りませんでしたが幅奥行ともに40くらいかな

横の皮(合皮)が一部はがれています。

 

5.メタルシェルフ(ややさびっぽい箇所あり)

幅122 奥行46 高さ183

 

6.加湿器2つ (購入3年経過)

 

以上が現在プレゼントできるものです。

 

プレゼントの条件は

・8月6日以降速やかにもらってください。

・運搬はご自身でお願いします。

 

という事で、ご興味があれば、どなたでも連絡

頂ければと思います。

 

よろしくお願いいたします!!

昨日、業者さんが教えてくれた事

昨日は、珍しく建売業者さんがご来店。

 

我々の業界は、人と人の結びつきがとても

大切なので、人としての誠意を尽くしていると

いろんな情報が来たりします。

でね、価格変更になりましたというご案内が

一つでした。

二つ目は最近の市場の動きはどうですか?と

いう質問でした。

で、どうやら大手仲介さんからはまったく問合せ

がないようで、本当にこの物件(新築戸建)

が売れる様相がない、、、。ホントに何とかしてほ

しい、、、ということでした。

大手仲介さんからは、問合せが全くないというこ

となんですが、大手仲介さん以外からは、そこそ

こお問合せがあるそうで、、、。

でね、当社の場合おかげさまで今月はすでに

●組のお客様の契約が予定されており、もしか

するとさらに●組のお客様が契約になるかもし

れない状況になっています。

なので、私の感覚としては、6~8月の時期は

他月と比較をすると動きはやや緩慢な感じはす

るけども、当社比では昨年同様によく動いてい

る感じがあります。

で、その担当者さん曰く、大手仲介さんの場合

自社物(売却委任を受けた物件)は強いけど、

その他の物件については全くダメだねぇ~って

言っていました。

 

 

まぁ、大手さんの良さもあるし、当社のような小さ

い会社の良さもあるし、いろいろだなと思うわけ

(笑)。

 

実際に、当社で売却委任を受けている物件の

お問合せについては、大手仲介さんの案内は

ほとんどなくて、地場業者とか地場の小さい

者さんからのお問い合わせの方が、圧倒

多いからね。

これって、不思議に感じるお客様は多いかもし

れないね。

 

私の場合、

あまりに大手仲介さんから問い合わせが少ない

ので、大手仲介さんから”ハブ”られているので

はないかと錯覚するくらいなんだな(笑)。

過去には、あまりに問い合わせがないので不安

に駆られたことがあります(笑)。

 

でもね、この建売業者さんも大手仲介さんから

問い合わせがほぼなく、中小企業の仲介さんの

方がお問合せや案内をしてくれるって言ってい

たので、私だけ”ハブ”にされているとかではな

いことが判明したので安心した。と思った(笑)。

(ここはツボに入って笑うところですよ(笑)。)

 

当社の委任物件に問い合わせをしてくる業者さ

んは、イメージ的には、中小の仲介会社さんから

のお問合せやご案内が“7”で、大手仲介さん

のお問合せやご案内は“3”というイメージかな。

だから、圧倒的に大手仲介さんが客付をしてく

れることは少ないんだよぉ~。

これが府中市に関して私が感じる不動産仲介

業界の実態かな~って感じ。

―――――

PS.このブログを書いていたら大手3社のうちの

1社から案内したいの連絡が、、、、。

おぉぉ!!

これは、久々!

 

“ハブられて”いないようで安心したよぉ(笑)。

トレーニング始めました(笑)

ここ最近、体がなまって仕方がなくて、全身に

錆が溜まっている感じだし、あちこちが何となく

ギシギシいっている感じだったんだぁ。

でね、ほんと自分の足かい!ってくらいホント

に変な感じなのね。

ギクシャクしちゃって、そんですぐにめんどくさい

ような気持ちが出てきたりと、マイナスなことばか

り考えちゃう、、、。

それで、これはやばいぞ!ホントに変えないと

って思ったんだね。

そこで、4週間くらい前からトレーニング始めました。

でね、とにかく体重が増えてしまったので、筋トレと

並行して食事改善を始めました。

するとね、体重が3~4キロくらい減ったんです。

おぉぉ!

すごい!

で、自分では、よくわからないのだけど、なんとな

く少ししまった感が感じられるようになってきまし

た。

それで、1カ月ぶりにお客様に会ったわけですが

、その時にビックリされました(笑)。

顎のあたりが以前よりすっきりしたんだって。

で、別人かとも思ったんだって(笑)。

(そりゃさすがに極端でしょ(笑)。)

で、体が全体的に一回り小さくなった(笑)って言

われました。

う~ん、その時まではあんまり実感がなかったんだ

けど、他の人からそういう風に言われるってことは、

きっと効果が出ているんだね。

 

実に、くるしゅうない、、、(笑)。

で、体がすごく軽くなったんだね。

ホントにスムーズに動けるんだ。

少し前の自分と体の感覚が全然違うし(笑)。

錆びついた感があった少し前の自分がどっか

に行っちゃったみたいなんだ(笑)。

人の体って不思議だよねぇ。

たった3~4週間ぽっちでちょっとしかトレーニン

グしていないというのにね。

なので、今、とても良い感じです。

これからは当面の間、週3回のペースでトレーニ

ングをして、体を引き締めて、食事制限も合わせ

て行い目標はあと5キロくらいは最低でも落とした

いかな。

体重が落ちたら、持久力をつけて、しっかりと体力

を作っていきたいと思います。

 

健全な肉体に健全な精神が宿ると言いますから、

運動バカだった私は、高校生までは、ほんと運動し

かしないと言ってもいいくらい走り回っていたんだ

けど、社会人になりスーツを着るようになると、でき

るだけ汗をかきたくないし、汚したくないなんて気

持ちばかりが前に出てしまい、運動していなかった

から、なんとなくわんぱくだった子供の時に戻った

ような精神状態がとても心地いい感じです(笑)。

 

お仕事と並行して、トレーニングも取り入れるという

自分としては新たな挑戦ですが、とても楽しい。

 

ほんと楽しい(笑)。

体つくりをして、気持ちも入れ替えられるし、これ

すごく良いよ。

今日は、土地の購入申込みでーす

今日は、朝一でハウスメーカーさんに行ってま

いりました。

というのは、当社のお客様に良い土地が見つか

ったので、ハウスメーカーを当社でご紹介をさせ

ていただき、同行をさせていただいたというわけ。

(土地は府中市内、しかも結構駅近。)

でね、いろ~んなお話しが聞けて、間取りについ

て、こうが良いね♡というイメージがとても湧いた

んだって(笑)。ホントに喜んでいただけました。

そしてお客様の笑顔を見れてホントにうれしい

(笑)。

でね、私が毎度思う事なんだけど、早く土地を

押さえないと売れちゃうかもしれないという怖さ、

、、(笑)。

ベストマッチングだったので、早く購入申込み

を頂きたい、、、の心(笑)。

 

でね、ハウスメーカーさんにいた時に、思ったよ

りも時間がかかりすぎてしまい、私は途中退席し

て次のお客様のご案内でマンション見学の立会い。

気に入って頂いているようなんだけど、イマイチ決

定的な何かが足りないみたい、、、、。

ワンダー、、、ふしぎだー、、、。

 

でね、その後は、先日に引渡しを終えたマンション

をご購入いただいたお客様に招待されて、仕上が

ったお部屋を見せてもらったんです。

その際に、お土産持っていったらね、お子さんが

とても喜んでくれてね(笑)。

もちろん、ご夫婦も喜んでくれて私もうれしかった

です(笑)。

でね、当初見学をした時も素敵でしたが、リフォー

ム後はさらに素敵になっていました(笑)。

ぱちぱちぱち。

キッチンもね、なんだかハイテクなんだね(笑)。

色々と進化していてびっくりしました(笑)。

やっぱりお馴染みの大工さんの腕は確かなんだ

ね。

今回も本当に良くやってくれて、お客様の評価も

高かったので安心しました(笑)。

 

今日は18時から購入申し込みのご記入ご来店

と、ご報告書類の作成、そして売却物件の登録等

、山盛りです。今日は全部できませ~ん(笑)。

と思っていたのですが、一旦食事をしに帰宅し、

また事務所に戻ってきました(笑)。

今日は何時までやることになるのだろう、、、。

そうそう、一昨日は新築戸建の引渡しを終えたお

客様から府中市のゴミ袋とお菓子もらっちゃいまし

た。市外に行かれたので不要になったんだって。

でね、そこで私の事を思い出してくれるってホント

うれしー(笑)。しかもお土産つき♪

ちょっとした心遣いがとてもうれしかった(笑)。

私ってホントに幸せ者だと思うんだなぁ。

 

それとね、昨日ブログで書いた家具なんだけど、

“欲しいです予約”がさっそく取れました。

今日お会いした方に写真をお見せしたら、すごく

気に入っていただけましたぁ。

 

まだありますので、ご興味がある方はご連絡くださ

い。

PS。そっか、ウェブにアップすると良いかもね(笑)。

専任媒介契約頂きました!【パークホームズ府中の森公園セントラルコート4階】

本日、専任媒介契約をいただきました。

パークホームズ府中の森公園セントラルコート

4階 南向き 2LDK+DEN

LDKはなんと約20.6帖!

私はとてもゆったりとしていると思います!(ココ

は主観があるから私としてはということで(笑)。)

 

外観はこちら!

 

間取はこちら!

どうです。いいでしょ。

図面はもちろんお馴染みの私の力作(笑)。

毎度図面を作るのって楽しくてね(笑)。

見学は8月上旬より。

なぜかって?所有者様が引越を完了してからの

見学をご希望されているからです。

良いご縁が結ぶことができるように、しっかりと物

件のアピールをしていきたいと考えております。

 

では、早速アピールをしてみましょう。

価格は●●●●万円(価格については、後で修正や

削除が手間になるので省きます(笑)。)

総戸数137戸の中規模マンション。

平成15年8月新築 RC造地上10階建

専有面積86.56㎡(分譲時パンフレット)

4階南向き 陽当たり良好

建設住宅性能評価書あり

設計住宅性能評価書あり

ペット飼育可

建物エントランス道路向かいにバス停があり、通

勤通学の際、雨の日でも楽ちん(本数かなりあり

ます)。

 

奥行2mのバルコニーにはスロップシンク、ガーデ

ンポットがあります。

サービスバルコニーには自転車等を止められます

。(規約は後で確認します(笑)。)

生活動線がとてもシンプルで、浴室はバルコニー

サイド♪窓がついていて、気持ちがいいです。

浴室、洗面、ウォークインクローゼット、キッチン、主

寝室、DENの動線がスッキリしていて好印象です。

 

LDKがとても広いのでストレスフリーな生活ができ

そうです。LD部分には人気の床暖房もあります。

細かいところを上げるときりがありませんが、ポーチ

もゆったりとしていたりして、解放廊下の幅が広々

としており、ゆとりを感じられると思いますね。

私の住むマンションよりも幅広で良い感じです。

 

【企画コンセプト】

Evergreen&City

あふれる緑の潤いと都市の活気が程よく調和す

る街”府中”で、新しい暮らしを快適に送ってい

くために。

「パークホームズ府中の森公園」のコンセプトを

“Evergreen&City”として、ランドスケープや

共用空間、専有空間のすみずみにまで府中の

四季や自然、都市性、未来をちりばめました。

そして特筆すべきは、不要家具をプレゼントして

います。家具は先着順です(ただし、8月6日以

降で運搬はご自身でしていただきます。)

一応言っておきますが、一部の家具について私

がすでに手を上げていまして、、、(笑)。

これね、良いですよ。

ホントにほんと(笑)。

 

オーナーチェンジ物件の売却依頼だよ

知り合いの業者さんから、売却の相談があり、

売却活動をやってほしいという連絡がありまし

た。

今回は、杉並区高円寺のオーナーチェンジの

区分所有マンションの1室だそうです。

 

なんだか、すぐに売れちゃう予感がします(笑)。

売却希望額は1,000万円前後のようです。

う~ん、物件概要が全くわかんないから、高いの

か安いのか何とも言えません(笑)。

 

でね、区分所有のオーナーチェンジ物件は室内

が見れませんので、現在の家賃と価格を見比べ

て、表面利回りを確認します。

購入する方は、この利回りというのを気にしなが

ら購入を検討することになります。

 

ところで、オーナーチェンジ物件を購入する初心者

の方々は、こういう観点が抜け落ちていることがあり

、後々困ることがあります。

それは、賃貸中の不動産を購入するということは

“不動産賃貸経営”であるという事。

まさに”経営”です。

経営という観点が抜けていて、いざ空室になった時

の事や再募集する際の室内メンテナンスのことを考

えていない人もいて、買った後に、思わぬ出費がで

てしまい痛い目にあっている人多いと聞きます。

 

当然、維持費用が掛かります。

それは、

1.管理費

2.修繕積立金

3.固定資産税等

4.(すごくまれに)大規模修繕の際の一時金

などです。

これ等は、家賃からマイナスして、実質収入を

考えておかないといけません。

つまり、実質利回りです。

現金で購入する方の場合、利回りがある程度

低くてもリスクは低いのですが、融資を利用し

て購入を考えている人の場合、手取り額がどの

くらい残るのか、十分に検討をしてからにしま

しょう。

というお話し、、、。

律儀なお客様(笑)

今日、お問合せがありました。

なんと、他の不動産屋さんが当社のことを宣伝

してくれて、そのお客様からご連絡がきた!とい

うわけです。

その不動産屋さんには以前お客様をご紹介いた

だき、良いご縁を結ばせて頂いたので、今回も、、

、という事でご連絡をいただきました(笑)。

なんとも、ありがたいことです。

 

それでね、、、、。

そのお客様(Aさんとしましょう。)が、電話をくれ

ました。

 

どうやら、いろいろと悩んでいるらしく、買替えも良

さそうだけど、売却をすることもあるし、一旦は賃

貸に入るのだろうかとか、一旦引越しをするとい

う体力があるのだろうかとか、今の自宅を建て替

えた方が良いのか、とか相当に悩んだみたい(笑)。

(というより悩んでいたが正しいかな(笑)。)

で、電話で色々とお話しをして、良い提案ができ

ればとは思ったのですが、いろいろと枠組みを組

み立ていくためには、いろんなことを聞かないと

いけませんので、そんな必要性とかも説明をしま

した。

 

とは言え、話しを聞いていると、やっぱりもう少し考

えてから、買替をするかを含めて行動をしようという

ことになったようで、最終的には、今は動きません!

って。

 

なるほど~(笑)。

お話しを聞いている限り、私も素直にそのほうが良

いよねぇ(笑)って思いました。

 

 

私の仕事って、売買がなければ売上にならないん

だけども、こじつけて売買をさせたくないし、お客様

にとってのベストが“何もしない事”であれば、それ

を提案することがプロであると思うし、それが地域に

根付いて業務を行う本来の趣旨だと思うんだね。

“街と人と共に自社も成長させていただく”

“そして自分自身も成長させていただく”

こんな謙虚な考え方が美しいと思います。

そのためには、まずは、人の役に立つことを考え

てその結果発生する利益を享受することだけで

、良いのだし、それが我々地域に根付いた業者

のあるべき姿なのかなって思ったりもします。

 

Aさんにね、”結局動きません!”って言われた時

思ったんだけど、買替をしないという想いがあるの

に、紹介されたからって、わざわざ律義に連絡をい

ただけるなんて(笑)。

 

こんなことができるAさんって素敵だと思いません

か?

私は、その心の持ちようがとても素敵だと思います。

 

それとは真逆で、業者を自分の利益だけのために、

利用する人いるでしょ?

都合のいい時だけ連絡をしていつの間にかフェー

ドアウトしちゃう人、、、。

連絡をしても全く返答もないとかね。

その対応って、本当に損しているんだよねぇ、、、。

 

誰がって?

 

もちろん、お客様だよね(笑)。

 

だって、業者だって人間だもの。

お客様に親切にしても、何の反応もないと正直や

る気しなくなるよねぇ(笑)。

 

え?そんなこと公言しても大丈夫かって???

大丈夫!だと思う、、、(笑)。

だって、お客様だって人だもの。

どんな対応が、人としてどうかなんて、いい大人

だったらわかるでしょ(笑)。

私が偉いとかそんな話しではないんだし、、、

(笑)。

(それにこれっぽちも偉いと思ったこともないし。)

お互いに”人対人”としての対等な関係や信頼が

なくて、どうやって良いお取引するのよ?

どうやったって、できないでしょ?(笑)

 

少なくとも、私はそう思っています(笑)。

 

と言っても、忙しかったりとか事情があるお客様

もいますから、そのあたりは理解して温かい気

持ちで業務を行っていますよ(笑)。

だって、人の笑顔は、仕事が楽しくなる元だか

らね。

そこんとこ、4649でお願いします(笑)。

古(ふる)っ、、、(笑)

今月も忙しくなりそぉ。

今月は、契約の予定と見込みが目白押し。

土地の売買契約

中古戸建の売買契約

土地の売買契約

新築戸建ての売買契約

今のところはだいたいこんな感じになっていま

す。

売却委任もいくつかいただけそうなので、それ

は含めずにおいといて、今月・来月も忙しそう

です。

本当にありがたいことです。

 

さて、私の仕事の信念としては、ハートのある仕

事をしたいと常々思っています。

ハートがあれば、いろんなことが前向きになれる

し、何と言っても、契約ノルマ等が一切ないので

何が何でも今月1本!なんてことさらさら考えない

で、心に余裕を持ちながら、目の前の事を楽しく

そして一生懸命当たってゆくことができます。

それに、当たり前のことではあるけれど、お客様

に喜んでいただくという当たり前のことをしっかり

とすることができます。

この姿勢が、業界人として最も大切な事なんだ

と思っています。

 

最近、宅建業者に連絡をした際にすごく対応の

悪い人なんかもいるのですが、そういうところは

敬遠させていただいております。

というのは、何かあった時にお客様への対応をし

っかりやってくれなさそうだからです。

“売れればいい”という臭いがプンプンしてくる。

これ、いやです。

 

やはり、こちらの意志が通じて、理解してくれる

人でないと危ないです。

売ったら終わりと考えたくはないし、お取引後にお

客様に不利益があるような仕事はしたくないわけ

です。

例えば今日あったのは、お客様に新築一戸建て

のご紹介をするために、物件の確認を売主様に

したわけですが、電話しても名乗らないし、めん

どくさそうに話をするし、その物件が違反建築だと

いう事も言わないし、、、。

その挙句に、とても失礼なことを言ってくれまし

た(笑)。

だから、この物件の紹介はストップしました(笑)。

平成28年10月に新築しているのに、なんで、違

反建築なんだろうと不思議に思うのですが、ある

んですねぇ、、、。

正直、驚きました。

そして、

・・・その自分中心の話し方ってなんなんだろう

と、年輩者相手に悲しくなりました、、、(笑)。

 

こういう態度で業務をしている馬鹿者は、だんだ

んお客様から見透かされていくんだと思いますが

買主様は、売主様とは契約締結の時に初めてお

客様は顔を合わせることがほとんどなわけですか

ら、土壇場で断ることもしづらいでしょう、、、。

だから私が代行して、その点も含めて確認をさせ

ていただいて、信用に足る人(業者)なのかとい

うところも見させて頂いています。

判定基準は、会社の規模ではありません。

相手の真摯な対応だったり、言葉遣いだったり

を見ています。

そしてお会いした時、必ず見るのは相手の眼。

目は口ほどにものを言う。

まさにその通り(笑)。

残置物撤去・回収

引越後の残置物撤去・回収のご案内

こんなお困りごとの際には、ご相談ください。

□引越し前に不用品の片づけをしたい。

□荷物の一時保管をしてほしい。

□不用品の買取をしてほしい。(物によります)

□ごみの片づけをしたい。

 

見積もり・出張料は無料です。

お客様の声 更新しました!

今回も、お褒めの言葉をいただき感無量でした(笑)。

今回ご購入物件を決めるひとつ前の物件の時のこと。

気に入っていただけたので購入申込書をいただき、契約締結に向けて準備をしておりましたが、契約前日に、その物件の様々なデメリットが確認されました。

(大手)物元業者と喧々諤々しつつも、契約中止のアドバイスを買主様にさせていただいたのですが、前日でしたから、そりゃもう物元業者からは、さんざん言われました(笑)。

でもね、私は、買主様サイドの仲介会社ですし、私のお客様には、デメリットのある物件を購入してほしくなかったんですね。

(もちろん、売主様サイドの仲介業者になれば、売主様の味方になります(笑)。)

買主様には、冷静に正しい判断をして頂けて本当に良かったし、安心しました。

こんな仕事ができれば、今後も自信を持ってお付き合いができますもの(笑)。

ほんとにいい仕事ができたなって思いました(笑)。

今日はご来店2組!お申し込みも!

今日はご来店が2組!

ご購入と、ご売却の相談です。

で、購入の方は、金融機関に相談をしないとい

けないのですが、肝心の金融機関の担当者が

全く電話に出ない、、、。

なんかあったのかなぁ、、、とちょっと心配になる

私です、、、。

結構、”鬱”になっちゃう人がいるそうなので、

もしかして、もしかするのかなぁと、余計な考え

が頭の中をよぎります(笑)。

で、ご売却の方は、素晴らしい築浅物件!

これは即、右から左!だろうなぁと思わんばかり

の戸建です。

まだ室内は拝見してないのですが、外観は文

句なしの太鼓判です!

売却理由って人それぞれ、いろいろですね。

(まだ正式な売却依頼ではない為、詳細は未

記載とします。)

 

しかしね、人生とはいろいろ人それぞれだなっ

てすごく思います。

 

良い意味でも悪い意味でも、楽しい思い出にな

るように、楽しく、そしてしっかりと承りたいと思い

ます(笑)。

こうやって、様々なご相談をいただけるというのは、

本当にうれしいことです。

やっぱり、関わった皆さんには、幸せになってほ

しいと思いますからね。

その結果、私も幸せにさせていただきたい!

そう思っています(笑)。

 

でね、今日はうれしいことに購入申込みが入った

んです。

パチパチパチ!

当社で専任媒介の”千葉の古民家”です。

売主様に連絡を取ったら、とても喜んでくれてね。

売主様の反応が、とてもうれしかったなぁ(笑)。

でね、地元のある県議員もつとめる不動産屋社長

が絶対売れない物件だ!とか何とか言われたこと

があってね。

まったく余計なお世話なんだよねって思っちゃった

(笑)。

勿論、この会社からのご案内希望等はすべてお断

りしましたけども、、、。

 

ところがね、販売開始早々から、それこそお問合せ

がビックリするくらいあって、もうすごいペースでご案

内があったんです。

地元のハトマークの業者さんたちがすごく頑張って

くれたんですね。

(※ハトマークとは、全国宅地建物取引業協会

の会員(宅建業者)のこと。)

我々ハトマークというだけで、遠いながらなんとなく

つながりを持っているような気がしてしまう私なんで

すが、こういった不思議なつながりってとても大切

だなって思います。

こう言ったネットワークって絶対に素晴らしいと思う

んです。

“自社のネットワークを駆使して”って言葉をたまに

聞きますが、これほどあてにならない言葉はないと、

いつも思ったりするんですよね。

だって、会社は同じでも各店舗が独立採算制だか

ら、協力する考えってほとんど皆無だから、、、(笑)。

自社の支店とのつながりは当然大切ではあるけれ

ど他社とのつながりや協力関係の方が、この業界

では大切だと思いますねぇ。

 

―――

 

そして明日は、注文住宅への買替の件で訪問予定

でしたが、そちらはキャンセル!

なぜかって、、、。

そう!

今回はハウスメーカーさんからのご紹介で先般同行

をさせていただいたのですが、注文住宅の買い換え

をした場合、おそらく数年後に破産してしまう恐れが

あると私は判断したので、ハウスメーカーの方と話し

合った上で、私は遠慮する事になったから。

 

でもね、買替は必須のような状況なので、どうしても

買替を希望されるのであれば、中古マンションの買

替えをご検討いただきたいというのが私のアドバイス

であり、本音です。

 

自分に関わった人たちには人生の苦汁を味わって

欲しくないので。

 

不動産取引は、勢いで無理をしてはいけないと思い

ます。

 

お客様から再度リクエストがあれば、お役にたたせ

て頂ければなと、ひそかに楽しみにしております、、

、。ふふふ。

虐待のニュースを見て

今朝、親が虐待をして3歳の子供が死亡という

ニュースがありました。

親は今時の感じの若い二人。年は27歳とか言っ

ていたかなと思います。

で、熱湯かけたり冷水かけっぱなしにしたり、鎖

をまいたり、パンチをしたりと、まぁ残酷な事をよ

くできるものです。

 

きっと、こんなことをしてしまう親にもいろいろと

本人なりの事情があるのでしょう、、、。

しかし、それって子供からすれば関係

話し”なんだよね。

親はもう少し自覚するべきなんだ。

子どもという一つの人格があって、自分の子供

であるけれど、自分とは違う一人の人間

ということを。

 

子供は、決して親の所有物ではない。

それに、親には子どもに対する扶養義務がある。

だけど、扶養義務があろうとなかろうと、自分の

子供は自然とかわいいと思うだろうし、自然と大

切に思うんじゃなかろうか、、、。

でも、親のいろんなストレスが重なってイライラして

つい、、、という事を、よく耳にするけれど、あれっ

てただの“聞き苦しい言い訳”でしか

ない。

自分の弱さを言い訳して正当化するところが、卑怯

なんだ。

誰が聞いても、虐待している親の言い分が正しいと

思う人はいない。

親の言い訳なんて誰も聞いていないんだよ。

“一の人間としての子供”になぜあれだけひどい

事ができたのかその精神構造がわからん。

 

3歳の子供って弱いでしょ。だから、平気で当たっ

てしまうんだろうけど、これがプロレスラーみたい

な人だったら、その親は手を上げてしまうのだろう

か?

ゼッタイに誰だって手を上げないよね。

それって、逆に自分の命の危険だってあるわけ

だから。

 

つまり、子どもの虐待をする人全般に言えることは

弱い者をいじめ、強いものに媚を売る卑怯者であ

り、心の弱虫であるんだと私は思います。

 

人の強さって、腕力ではないと思うんだ。

人の世界って言うのは社会性が問われるでしょ。

社交的だったり、強いぶれない優しさだったり、温

かい言葉をそっとかけられることだったり、多少の

困難があっても耐えられる心を持っていたり、自分

の信念を貫き通す前向きで建設的な思考を持って

いたり、という事だと思うんだよね。

(もちろんそれ以外にもいろいろあるけれど。)

 

虐待って字はとても嫌悪感が湧くんだけど、同じ暴

力でも”愛のむち”とは180度どころか540度も違う

んだ。

勿論、教育の観点から、頭をコツンと叩くことだって、

怒鳴ることだってあるでしょう。でもそれは暴力とは

違う。愛情の為の、あえての暴力だったりする。

人間には、喜怒哀楽があるのだから、子供にとって

の一番の教育者である親が、その喜怒哀楽を使っ

て子供が社会に出てもいろんなことに負けない強い

心を育めるような教育を、毎日の生活の中で自然と

していかないといけないんだよ。

 

子供を作ったなら、もしくはできる可能性があるのな

ら、親になるという覚悟と責任を持ってもらいたいも

のです。

最近の私の愚痴と”CS”

最近は、世間一般的に”CS”という言葉を聞く

事が多くなってきましたが、ふと、私の周りで起こ

っていることが重なりました。

でね、今日は決済があったのですが、この決

済にたどり着くまでに契約締結から7か月超

かりました(笑)。

43条但し書きの許可を要する土地でした。

そのため、敷地内の一部を道路として整備す

る等様々な条件をクリアする必要があった訳。

でね、物元業者然り、ハウスメーカー然りと、い

ろんな事があって、とても日数がかかった案件

でもありました。

 

で、今回は愚痴も含めての話になるのですが、

ハウスメーカー主導で、ローンの申し込みをして

いたので、私には直接情報が入ってきません。

そこで、事前に決済場所等をハウスメーカーへ

確認をしてありました。

でね、今日決済場所へ20分前に到着しました。

で、時間(AM9:00)になっても誰も来ません。

おかしいと思って司法書士に連絡を取ると、場

所が違うという、、、。

そう、●●銀行新宿支店と聞いていたのに、数日

前に●●銀行新宿西口支店に急遽変更になっ

ていたそうです。

今回売主側の事情が複雑だったので、当社指

定の司法書士に依頼をし、物元業者も含めて売

主対応をしていたのですが、司法書士は金融機

関と直接やり取りがあるため、急遽の決済場所の

変更を聞いており、物元業者も合わせて確認済

みだったようです。

 

・・・(==;)

知らないの私だけ、、、。

仲介業者なのに、、、。

 

ハウスメーカーさん、決済場所が変更になって

いるんだったら、なんで連絡くれないのよ。

こんな事初めてでびっくりしました。

で、間違いの場所から歩いて10分、、、。

正しい場所に遅れて到着、、、。

 

買主様が良い人だったから良かったけど、ホント

ひどい、、、。

それに暑いし、、、。

汗がぽたぽた垂れるし、、、。

 

その後は、和気あいあいと楽しく決済の時が過ぎ

てゆきました(笑)。

で、買主様曰く、現在進めているハウスメーカー

さんの対応もいろいろと問題があるようでして、、、。

昨日は思わず怒り爆発しちゃったんだって。

(念の為ですが、私の紹介ではありません。)

 

で、決済前に物元業者に、支払い金種について

事前に確認をしていたんですが、私が計算する

とどうして計算があわないんです。

ようは10,000円払わないといけないのに、

9,874円払う計算になっているわけ。

でね、ホントにわけがわからなくて、物元業者に

事前に確認連絡をしたら、先般ご連絡した内容

では、ここだけ間違っていましたが、他は問題あ

りませんって言うわけです。

 

なんだよぉ~、やっぱり間違ってたのかよぉ。

気を取り直し再計算をしました。

で、修正後の数字でも、計算が合わない、、、、。

・・・・・・(==;)もう、わけがわからん。

 

だから、もういいや。・・・・・・(笑)

 

決済場所で、買主様が支払うべき金額だけ支払

えばあとは向こうの業者がやるんだろうと開き直

ることにしました(笑)。

だって、私は買主側の担当なのだから(笑)。

 

で、決済場所でお支払いのための振込票を作る

んだけど、物元業者の記入の仕方がいつも私が

やっているのと要領が違うわけ。

しかも再計算をしてもやっぱり計算が合わない。

 

なので、物元業者に数字が合わない事を話す

と、平然と「振込手数料を含めると合いますよ。」

って言うわけです。

 

私の心の声 : そっか、振込手数料かぁ~。

買主様ラッキー(笑)。

(一般的には、振込手数料1本は買主負担!)

(なのに振込手数料が3本もある!)

(計算が合わないわけさ、、、。)

 

その片隅での私の心の声 :

そうだったらそうで、最初から”それ”を言っと

てくれよ!取引には、相手がいるんだから

分だけが得して済む問題じゃなかろう!

って、心の中で思った、、、。

(わかりやすく書いているだけで怒ってません。)

 

結果、買主様(私のお客様)は振込手数料分

は得をしたので、結果オーライだったので、良

かったんですけどね、、、。

 

 

長々と書きましたが、つまり私が言いたいのはね、

相手の事を考えて、発言と行動をしてくれってこ

と。

 

この人たちも、当然にCSを考えながら行動してい

るんだと思うんだけど、

考え方の根底がずれているから”CS(顧客

足)”を努力しているのだろうけど、相手に

わっていない。

少なくとも、私には伝わらない。

幼稚園からやり直せ!って言いたくなる。

(わかりやすく書いているだけで怒っていません。)

 

――――

 

それでね。プライベートでもあってね。

プライベートでは、組み立て家具(7段チェスト)

を発注しているんだけど、穴の位置が合わない

からちゃんと組み立てができないため、ちゃんと

した物を送ってくださいって連絡をした上で、返

品交換になったんだけど、メーカーの検証では

問題なしという判断をしたそうです。

(その検証自体、問題なんだけどさ、、、。)

 

で、昨日の夜22時に交換品を開封して、さて組

み立てるぞ!って、楽しみに箱から全部出しまし

た。

でね、交換品の穴の位置がやっぱり合わないか

らなんでしょうか、その不具合部分をビスでしっ

かりと止めて送ってくれました。

が、うれしいのと同時に逆に不審感も、、、(笑)。

それで、梱包材を全部はがしていくうちに、なん

かおかしいなぁと思ったら、ビスとかが一切入っ

ていない、、、。

 

もう、頭来ちゃった!(これはホントに。)

 

だって、チェスト2つ頼んで、すでに2つ組んでい

て両方ともダメなんだから。細かい経緯は長くなる

から書かないけど、パーツがとても多いので、1つ

作るのに、組み立て1時間半は充分かかるんだ。

しかも注文から、4週間は経つからね。

ホント腹立つ!

 

 

なんかね、久々に人の対応がちゃんとして無くて

腹立っちゃったね(笑)。

 

 

さて、長々と書きましたが私の“結論”

人それぞれ、顧客満足という概念は違うんだけど、

人に合わせてしっかり対応する事が”CS”ではな

かろうか、、、。

“CS”顧客満足って言うのは、人のうれしい、楽し

いという気持ちを育むことだと思うんだよね。

最近関わった皆さんは、

なんでそれができないんだろう、、、。

そして、なんでそういう楽しい気持ちやうれしい気持

ちを簡単にぶち壊すことができるんだろう、、、。

 

不思議で仕方がないって話し、、、。

ある大手の営業体質 パート2

この前、ある金融機関の方が当社に来店され

た時に話された実話です。

 

その金融機関のご来店客が不動産売却の

ことで相談をされたそうです。

要するに、所有不動産を売却をして、返済資

金に充てたいという相談だそうです。

 

それで、金融機関の担当者(以下「Aさん」としま

しょう)が、それだったら大手の方が良いと判断し

たらしく、すぐに●●●●●不動産販売に紹介した

そうです。

でね、もともと相続で取得した土地だから、売れ

ば、ほぼ必然的に譲渡所得税が発生するとい

う状況だそうです。

譲渡所得税って言うのは、簡単に手っ取り早

く言えば、購入したときよりも高く売れて利益

が出たら税金納付してね。という税制度のこと

です。

建物の減価償却も考える必要があります。)

 

==========

【例題です】

購入時 2000万円

(その内訳:土地1000万円 建物1000万円)

木造 償却年数30年 経過年数10年

購入時の費用は150万円

売却代金は、3000万円

売却時の費用は100万円だとします。

 

↓ すると、こんな計算になります。

 

建物減価償却の計算

1000万円×0.9×0.034×10年=306万

 

取得費の計算

(2000万円+150万円)-306万円=1844万円

 

課税譲渡所得の計算式

課税譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

課税譲渡所得=3000万円-(1844万円+100万円)

∴課税譲渡所得=1056万円

ここでは特別控除の適用はしません。

 

長期譲渡所得の計算

課税譲渡所得1056万円×20%=211.2万円

∴納税額は211.2万円

つまり3000万円で売却ができた場合211.2万円

は納税しなさいってことなわけ。

==========

 

でね、この●●●●●不動産販売の担当者がすぐに

購入客を見つけてきたんだって。

素晴しい!

そしてすぐに不動産売買契約を締結。

素晴しい!

ところが、この後問題が発生!

金融機関がお金の流れを計算すると、決済

のために返済やらなんやらをするため、譲渡

所得税の納税額が不足する事が発覚!

(あくまでAさんの計算による。)

そこで、●●●●●不動産販売担当者にその

ことを連絡すると、担当者はバツ悪くこう言っ

たそうです。

営「売主に譲渡所得税の事は話さないで下さい。」

Aさん「じゃぁ、いったいどうするんですか、、、。」

営「・・・・・・・・・。」

営「なんとかして、このまま進めますから、、、。」

Aさん「(&&”)%!=$[=w^}*‘+?」

 

(==;)お~い、、、。

 

その後の事知らないんだけど、決済出来ないって

Aさんが嘆いていました。

たしかに、売却代金受領(引渡)の翌年の確定申

告をしてからの譲渡所得税の納付だから、決済が

できないわけじゃないけど、当初依頼されたスキー

ムは、売却代金で”譲渡所得税の捻出及び返済”

だったのね。

 

その目的は果たせない内容での不動産売買契約

(契約金額)となったようです。

金融機関の方曰く、、、

仲介業者は、売主様にはうまく取り繕おうとして

いるようで、金融機関の人は紹介した者としてど

う対応したらいいか悩んでいるそうです、、、。

 

金融機関の担当者、嘆いてましたが後の祭り、、、。

さて、どうなることやら、、、。

 

※もちろん、全部の大手社員の対応がこうとは言え

ませんが、衝撃的なお話しでした、、、。

ある大手の営業体質

この記事は、客観的に実際に合った出来事を

含めて記載しました。

前から思っていたけど、この仲介大手はやはり

ノルマ主義であり、売上優先主義なんだ。

当然顧客目線など”カイシャの辞書”にはなく

知識のないお客様には、ウソ行為も平然と

やってのける強者営業マンが沢山いるようだ。

私は思いました。

―――

先日、当社へ専任媒介で売却依頼を受けてい

る売主様宅へ訪問しました。

と言うのは、先般他社様がお連れしたお客様(

共同仲介)がもう一度検討をしたいという申し出

があったので、立会いをするためです。

 

その見学が終わり、売主様と雑談をしていたとこ

ろ、売主様からこんなことを言われました。

5月25日20:05ころに●●●●●不動産販売

か忘れちゃったんだけど電話て「当社に、

ちょうど●●さんのお宅を検討でうなお客様が

いるので直接紹介させてほしい、、」という連絡

があった事を教えてくれました。

 

携帯電話には、着信記録が残っていました。

“042●●●●●●● 20:05 5/25”

 

で、売主様はね、こう答えたんだって、、、(笑)。

 

「あんたのところにお客さんがいるんだったら、

が頼んでいる業者さん(当社のことね。)経

で連絡してくれない?」

「だって、レインズ見てるんだから、物元業者知

ってんでしょ?」

「おたくは、仲介手数料が両手でほしいから、媒

契約がほしくて電話してきてるんでしょ?」

●●担当「そんなことないです。」

売主様、まさにご名答(笑)。こんな事言われ

営業マンはグーの音もでません(笑)。

 

 

この仲介大手の●●●●●不動産販売の誰だか

知らんけど、今回が初めてじゃないんだよね。

だから、今日、仲介大手の●●●●●不動産販

に電話をしました。

で、営業さんが電話に出られたので、「●●所長

いらっしゃいますか?」って聞いたら、席をはず

していて、いつ戻るかわからないということでし

た。

 

その後、19:10ころ、もう一度「●●所長いらっしゃ

いますか?」と、しつこく再トライ(笑)。

でね、事を荒げるつもりもないし、すでにやっ

てしまったことを責めても仕方がないので、

「もし、御社にお客様がいるのであれば、当社

は、紹介を拒むとかしないので、どんどん当社

へ紹介もらえませんか?ちゃんと立会いします

から。」って説明をしました。

 

そしたら、所長なので、当然、私が電話をして

いる意図は分かっているんですよね。

「確認をしてみます。」と言われたわけ。

その後、連絡はきませんけどね、、、。

 

私はこの業者さんとは、本音で仲良く仕事した

いんです。本気で楽しくやりたいんです。

“協同仲介という仕組み”があるからこそ成り

立っているのが不動産業界なんだから。

 

 

私の本音はね、●●●●●不動産販売の

業マン一人一人は、決して悪い人ではないと

思っています。

でもね、会社として高いノルマを営業マンに課

せているから、そこに生きる社員は、自分の生

活のために、売上を立てなくてはいけない。そ

の結果、善悪の判断よりも自分(会社)の

利益を優先せざるを得ない状況に陥ることに

なっているんだと思っています。

 

だから、会社の体質・本質は、囲い込みをして

いた時となんら変わっていないんだろうと考え

る事もあります。

まぁ、理由はなんにせよ、イケナイ。

 

まぁ、こんな小さな事だから、怒るような事では

無いんだけど、やり方がちょっと悲しい、、、。

 

ということで、、、

まったくもって、私経由で相談してくれや!

この、おたんこボケ!

(↑って怒ってる?(笑)。怒ってないからねぇ~

(笑)。)

 

 

 

そして、結局数日たっても、●●●●●不動産

販売から、見学の申し出はない、、、、。

やっぱり嘘っぱちだったんだね、、、。

(ToT)/

臨時休業 平成29年5月27日

平成29年5月27日(土曜日)は、

臨時休業をいただきますので、よろしくお願いいたします。

ご連絡はメールでお願いいたします。

先日はご紹介が2組♪

一昨日は、ご案内をしました。

見たい物件は、中古戸建と新築戸建。

しかぁ~し!気になる物件が売れてしまったり、申

込みが直前に入ったりとタイミングが合わず不発!

お客様にとっては、ちょっと残念ではあったので

すが、もう少し件数も見たいだろうから、ちょうど良

かったのかもしれません。

さて、その帰宅途中に、以前ご購入をいただいた

お客様から連絡がありました。

きっと、建築の件で何かあるのかなと思っていた

ら、

 

「今日は私のことじゃないんですけど、、、。」

 

う~む。なんだろう。なんとなく瞬間的に頭の中に

ケーキが浮かんでしまった(笑)。

きっと腹が減っているに違いない、、、(笑)。

 

で、お話しを聞くと、不動産を購入したいお知り合

いがいて紹介したいんだけど、地域的にやれるの

か心配だったみたい(笑)。

お一人は府中市内でお探しだそうで、もう一人は

小金井市で探しているとのこと。

も~う、全然ストライクですぅ~(笑)。

ということで、またもやご紹介をいただきました私

です(笑)。

 

4月中旬くらいに、なんとなく落ち着いてきたから

ちょっと、ワードプレス覚えちゃおうかなって思っ

て一生懸命勉強していたのに、それもできないく

らい忙しくなりそうです。

不動産探しはタイミングと、決断できる事前準備が

一番大切だと、私は思うので、その部分をちゃんと

やっていかなきゃなぁと。

 

でね、とにかくバタバタ次から次の案件が来ている

ので、誰かサポートがほしいのが本音の所だね(笑)。

 

そうこうしているうちに、またご相談のご連絡が、、、

(笑)。

決済と売却委任予定のこと

府中駅から徒歩13分のマンションの売却依

頼を受ける運びとなりました。

パチパチパチ!

はい!写真はコチラ!

パークホームズ府中の森公園セントラルコート

どうです、とても良いでしょ?

管理体制も良くて綺麗なマンションです。

で、階数、価格、専有面積等はまだ内緒(笑)。

と言うのは、まだ媒介契約ができていないので、

正式に広告等もできないからです。

 

当社専任媒介になりますので、気になる方は、

お問合せ下さい。

(といっても、まだ詳細は教えられませんが(笑)

おそらくですが、見学ができるのは8月上旬くら

いからになります。

当社は小さな会社ですが、ハートだけは負けま

せん。

選んでいただいて本当にうれしいです(笑)。

 

 

――――――――――――

 

昨日、決済がありました。

買主側の担当をしたのですが、そのお客様は、

たまたま同い年(笑)。

で、とっても不思議なんだけど、自然と親近感

が湧くのね(笑)。

まったく気を使わないというか(笑)。

 

で購入していただいた物件の近くに、前々から

行ってみたかった焼き鳥屋さんがあって、そこ

に一緒に行く約束をしました。

と言っても、すぐではなくて、私の諸般の事情

により2~3か月後になりそうです。

 

――――――――――――

 

ところで、ここ数日すごく思う事があって、そろそ

ろ、今まで仲介をさせていただいたお客様を招

待してぱっーと、”暑気払い”なんかをしたいと

思っているんです。

ホントは毎年この時期になると考えているんです

が、意外とできないんです。

ようやくツーマ(妻)が仕事のお手伝いをしてくれ

そうなので、やっと、そんなことができそうな気が

してきました。

 

でね、いっつも想像するんだよね。

起業して、かれこれ4年7か月が経過したのです

が、最初に契約をさせていただいた方とも連絡

が取れるし、なんだかとっても楽しいお話しとか

ができそうです。

いつも私が思い浮かべる時って、全員の顔が笑

顔なんです。

ホントに不思議なんだけど、みんな良い人たち

だったんだよね。すごく恵まれているんだな、私。

みんなで集まって、そんな楽しい会をしたいので

すが、相当な数になるので、そんなこと実現でき

るのかなっていう心配もあったりします。

 

どうせやるなら、楽しくやりたいので、ビンゴ大会

とかもやれるといいしとか、いろんなアイデアが

でてきます。

やっぱり、起業したんだし、会社の方針は自分

で決めることができるんだし、そういうこともやれ

るんだから、やらないとね。人生がもったいない

気がするんだ。

 

ということで、毎日うれしいこととか、良いことがた

くさんありまぁ~す(笑)。

買い替えのご希望なんだけど。

昨日、買替希望のご相談があって、あるハウス

メーカーさんと同行して、そのお客様のお宅へ

訪問しました。

 

ハウスメーカーの担当者は、お客様に良かれと

思って、一生懸命対応していて、とても好感が

持てました。

良い意味で、買替を成功させるお手伝いができ

たらうれしいし、建築が取れたら当然うれしいで

しょう。

勿論、ビジネスとして注文を取りたいという考え

は否定しませんし、お客様が建築を希望してい

るからこそ、訪問をしているわけですから、出来

る事なら、買い替えが成功してほしいと私も思う

のですが、昨日聞いた範囲だけであれば、厳し

そうだし、へたな買替えは人生を破滅に追いや

る気がしました。

ご年収、ご年齢、家族構成、現自宅を売却した

際の手残り金額。それらを考慮すると、私個人と

しては、この買替えを積極的におすすめできない

と思いましたし、できれば冷静に判断をしてほし

いと思いました。

 

元々のご希望は、お子さんが3人になってしまった

ので、今の住居よりも1室多くしたいという事だそう

です。

ということは、注文住宅にそれほどこだわりがある

わけではなさそうです。

それであれば、注文住宅を検討するのではなく、

今よりも1室多いマンションを検討された方が予算

的にも安心でした。

 

夢のマイホームを購入したのに、地獄を見るなん

て事だけは、私が関わったお客様には経験して

ほしくないので、今度訪問する時には、説明をし

なくてはいけないでしょう。

 

ハウスメーカーの担当者には気の毒ですが、注

文住宅をこのお客様が建築した場合、破たんを

する可能性がかなり高いので、私としては、中止

をオススメしたいところです。

我々、不動産仲介を行う会社の使命として、

社利益を優先して、とにかく買ってもらう、売って

もらうを考えるよりも前”に、そのお客様にメリット

とデメリット、そしてそのリスクを説明した上で、その

お客様が長い人生を前提として、冷静に間違い

のない判断をしていただけるようにアドバイスをす

ることが最も大切な事なんだと思います。

その上で、取引が行われないのであれば、それは

お客様の為だし、私自身の為だと思います。

だって、破たんするのがおおよそ想像できるのに、

自社の売上を優先してアドバイスできないでしょ?

自分の利益を中心に物事を考える事は出

来ませんし、仮に、お客様をその気にさせ

ることに成功したとしても、その発想、考え

が気持ち悪いもの。

 

私としては、“お客様のために綺麗な引き際”

は最も大切だと思います。

自分の利益のために、お客様の人生を棒に振る

ようなアドバイスをして良いわけがないのですから。

悩んで、楽しんで、ご契約。

先日は、土地のご契約がありました。

色々と悩んで、楽しんで、当初のお問合せから

6か月と3日でご契約となりました。

で、その間、たくさんのお話しをしました。

何でも相談をいただいたので、私もいつも楽しく

対応をさせていただいておりました。

 

でね、心を開いてたくさんの事を本音で喋ってく

れたので、私も本当にアドバイスがしやすかった

し、より喜んでもらいたいなって、自然と思うじゃ

ないですか。

そんなご夫婦の人柄にも、とても好感を持って

対応ができたことはとてもうれしかったわけです。

不動産の取引って人生の大きな転機になるでしょ。

ほんと、不動産業冥利に尽きますね(笑)。

 

今回のご契約は、お客様にとっては、とても良い記

念日になったかと思います。

引渡しまでには、売主様による確定測量と建物解

体、滅失登記等の手続きがあるので、かなりの日数

を要するのですが、建物プランニングに要する、ほ

ど良い期間が空くので、色々と納得して選択ができ

るのではないかと思います。

私自身、当初からご家族の夢を叶えて欲しいと強

く思っていたので、何か良い方法がないか考えるの

と同時に、お客様の毎月の支払いについても心配

をしていました。

ヒアリングの結果、いろんな状況等を考慮すると問

題ないと判断ができるのですが、やっぱり返済で苦

しんで、後悔や失敗をしてほしくないので、慎重に

アドバイスをしてきました。

とにかくね、二人三脚のように、お仕事を超越して

出来たような感じがとても楽しかったですね(笑)。

ぶっちゃけて言ってしまえば、自分が融資を組む

のかなと錯覚するくらい真剣に考えて説明もした

し、ホントに失敗してほしくない想いで本気の対応

をしていたんだよね。

 

 

ハウスメーカーについても、

・地元工務店

・建売系注文ハウスメーカー

・大手ハウスメーカー などから数社をご紹介を

させていただいたのですが、最初にご紹介をした

地元工務店が良いということで、今後お話しが進

みそうな感じ。

 

この工務店の社長さんは、人柄がイイから、私も

仕事を安心して任せられるし、一番はこれなんだ

けど、安心して紹介ができる!と言うのがイイよね。

 

この工務店さんとは出会ってからもう丸4年くらい

たつんだけど、一度も裏切られたことがないんだ

よね。

これは、本当にすごい事なんだよ。わかるでしょ?

だから、工事をした後、お客様とお話ししても、だ

れも悪口言わないのね(笑)。

おかげ様で、リフォームをしてくれた多くのお客様

とも今でもつながりがあります(笑)。

 

ホントに良い人と出会えて良かったと思っていま

す。

で、その出会いがきっかけになって、たくさんのお

客様にご紹介をさせていただいているんだけど、

お客様がその工務店さんを気に入ってくれるんだ

よね。

だからさ、私もうれしくてね(笑)。

また紹介しちゃうわけね(笑)。

 

で、土地の契約が終わった後には、当社で仲介を

させていただいたお客様に連絡をして、このお客

様と一緒に建物を見せてもらいました(笑)。

ほんと、建物を見せてくれたみなさまにも感謝(笑)

とにかく、契約を機に人生の転機を迎えたH様。

これからの人生、笑顔満面で邁進してくれそうで

すよ。

建物はまだこれからですけどね(笑)。

心から喜んでいただきたい!と思っています(笑)。

私の考えと、売却相談いただきましたぁ!

もうかれこれ1年になりましたが、昨年売却依頼を

受けた山梨県のお客様より、別の不動産の売却

依頼の連絡がありました。

電話に表示されたナンバーディスプレイの番号が

あれれ、、、?この番号は、、、、って感じだったの

で、瞬間何かの営業電話かと思っちゃった(笑)。

 

 

去年の今頃に引渡しを行ったのですが、とても喜

んで頂けたので、今回も、、、ということになったよう

です(笑)。地元にもたくさんの不動産業者がある

のに、こんなに離れた府中の不動産屋さんに依頼

していただけるとは、感謝 感謝、、、。

 

今週は、決済とご案内が立て続けなので、来週、

山梨へドライブも兼ねてお客様宅へ行ってきます。

良い時期になりましたから、ドライブ日和(笑)。

天気が良いと良いなぁ(笑)。

(家族じゃ行かないけどね、、、。)

 

現在、東は千葉の古民家の売却活動中で、西は

山梨の工場か、、、(笑)。

道路距離で200km位の営業範囲になっている

(笑)。

なんだか、ご紹介等も含めていろんな案件に携わ

れる幸せ、、、。なかなかのものですよ(笑)。

 

やっぱり、こうやって、再度のご依頼が来るって、

ほんとにうれしいことなのです。

つい先日には、地元府中のマンションのご売却の

ご相談があったのですが、大手さんにも相談に行

ってその中からどこの業者を選ぶか検討されてい

るということでしたので、私的には大賛成!!

(笑)。

たくさんの大手含めた業者さんに行ってもらって、

いろんな意見を参考にしてもらって、ご自身の納

得いく業者(担当者)に売却依頼するのが、一番

良いんです。

さて、どこに頼まれるのかな。

それも楽しみですね。

勿論依頼を受けられたらうれしいのは間違いない

のですが(笑)。

 

当社のスタンスは、

まずは、たくさんの不動産業者の話を聞いてきて

下さい。

その中から、お客様にとって一番信頼ができると

思った業者さんへご依頼するのが良いですよ。

という考え方なんだよね。

 

・・・・・ ね。

とてもシンプルでしょ(笑)。

売却委任を絶対的に何が何でも取らないとダメな

んてことはサラサラ思っていません。

というのは、ムリに売却の委任を受けるっていうの

は、自分を優先した仕事をするために必死になっ

ている感じがするんだ。つまり売上優先主義って

ことに感じてしまうんだね。

何が何でも契約取ろうとすると、その説明には、ウ

ソを含めないといけなくなるもの、、、。

そういうの、

いやなんだよね(笑)。

あ~、心がくもるぅ(笑)。

 

人のために喜ばれることを精いっぱいやって、結

果が伴えば、売上なんて後からついてくるでしょ。

だから、売上優先主義で、売却委任を取りたくな

いんだ。

 

ホントに、その人の笑顔の為の仕事がしたいんだ。

 

綺麗ごとなのかもしれないけど、仕事は関わった

みんなが楽しく、喜んで進めていくことができなけ

ればいけないと思います。

だから私自身が表裏の感情を持ちたくないんだね。

ありのままの自分の考えを皆さんに評価してもらっ

て、その上で選んでいただける人間でいたいと考え

ているわけなんだ。

人というのは、本来、そうでなくてはいけないと思っ

ているんだよね。

でもね、こう言った考えを貫くのって、なかなかでき

ない事なんだよね。

だから、私は貫いてみせたいと思っています(笑)。

 

売却する時の主役は当然、売主様だから、一番に

喜んでもらいたいもの。(もちろん買主様にもね。)

お金も大切なんだけど、その前に、

“人対人” と言う関係性を絶対的に大切

にしたいだ。

生きていくうえで、それが一番だと

思う。

だから、お金は二の次、三の次で考えるようにし

ているんだよね。

さて、、、(笑)。

山梨の売主様は、おしゃべり好きだから、今度訪

問したら、長い事つかまらないようにしなくては、、

、(笑)。

前の時は、朝の10時ころに訪問したんだけど、

3時間ほどで帰ろうと思っていたんだけど、ホントに

話しが次から次へと発展し、ホントに帰れなくて、

結局夜の6時過ぎになってしまってね。その挙句

(笑)に売主様にこう言われたんだよね(笑)↓。

「今日は、松田さんと、とことん語り

合いたいと思っていたんですよ!

あぁ~残念だなぁ~。ホントに残念

だぁ~。」、、、(笑)、、、。

うれしい反面、さすがにお泊りして語り明かすのは

勘弁してください。家族もいるので、、、、、(笑)。

 

ということで、どうやって話を早く切り上げるか、頭が

フル回転しております、、、(笑)。

↑こうやって、頭の中で、いろんな面白い空想をしな

がら、楽しんで仕事をしている私です笑)。

私が育った環境によるのかもしれないけれど、マンガ

が好きだったから、空想をして一人で笑えることについ

ては仕方がないのであろう、、、(笑)。

 

この数日でご新規のお問合せがすごく増えていて、

あたふたするぅ~(笑)。

建物の価値や寿命の事、、、。

はい。前回は建物の耐用年数の事を書いてみまし

たが、今回はもっと現実的に価値や寿命の事を知

りたいので、自分なりにも調べてみました(笑)。

まったく勉強も大変なものです、、、(笑)。

 

まずは、価格評価手法ですが、

1.戸建(建物)は、原価法

2.土地は、取引事例比較法

3.マンションは、取引事例比較法

 

ようするに、戸建(建物)は減価償却の計算によっ

て評価をし、土地・マンションについては、近隣の

成約している取引事例の右習えの評価になるとい

うわけです。(まぁ、ざっくりとしていますが、、、。)

 

例えば戸建・マンションなんかは、リフォーム等を

すれば、その価値が付加されるわけですから、本

来その価値分が増加するというのが正しいような

気がします。欧米においては、建物の減価償却と

言う考え方がそもそも無く、日本特有の考え方と

言えるようです。

例えば、我々宅建業者が建物の価格査定を行う

時再調達原価を基に、建物の想定上の耐用年

数から実際の経過年数を踏まえて一律に経年

減価する形で価格を計算します。(マンションは取

引事例比較法)

 

そこでポイントになるのは、木造住宅の場合、耐用

年数の根拠がないため、税法に基づく財務省令上

の耐用年数である22年等を参考にせざるを得ず、

20~25年の経済的耐用年数が設定されるわけで

す。

(前回の記事で耐用年数は居住用の場合1.5倍

になるという説明を記載しましたがここでは1倍のま

まです。)

 

そして、しっかりとリフォームが行われていても、リフ

ォームによる物件価値の向上を客観的に評価する

基準・手法が確立されていない為、リフォームをして

も価値の上昇にならない事が指摘されています。

(それを価値として売り出しているのがリノベーション

マンションということになるでしょう。)

 

また、耐用年数については、20年と設定している金

融機関があるかと思えば25年と設定しているところも

あるらしいので、そもそも根本部分に違いがあるわ

けですが、一部の金融機関では、使用状況、維持管

理状況、修繕・リフォーム状況等を売買契約書、重

要事項説明書等で確認をして、個別修正をしている

例があるようです。

 

不動産業者が価格査定で利用する東京カンテイと

いう評価システムにおいては、耐用年数の初期設定

は、木造20年、軽量鉄骨造20年、鉄骨造30年、

RC造40年、SRC造40年になっていたりします。

(もちろん、年数の設定変更は可能です。)

 

一部のハウスメーカーの査定においては、インフィル

部分とスケルトン部分を別々に耐用年数を設定し

経年原価を評価していますが、これはハウスメーカー

のみ(だったかな。)で利用している査定手法であり

まだ一般的に普及しているわけではありません。

 

どうでしょう。

これだけでも、評価方法の根底部分が一律同じでは

ありません。

 

―――

 

建物の平均寿命の研究について、早稲田大

学小松教授ら、の調査研究成果(2011年10月~

11月に実施)によると、木造家屋について、専用住

宅の平均寿命は65.03年という結果となっており

1997年調査の43.53年から年数が伸び

ているそうです。

 

この場合、あくまで自分で住み続ける場合には、

寿命目一杯まで納得して住み続けられるとは思い

ますが、実際に築後35年経過している建物が価

値をつけて流通するのかということになると疑問が

あります。

 

仮に、適切に維持管理・修繕がなされているデータ

があり、見た目にもしっかりしていれば、理論上はあ

り得るのかもしれませんが、実際の取引を見ていると

、そこまでしっかり維持管理されている物件にお目に

かかれる事がまずありません。

本来は、リフォーム等付加価値があれば、実質的経

過年数と言って、築後30年経過していたとしても、リ

フォームによって、10年分新しくなったのであれば、

実質年数は20年ですよ、という評価になるべきなの

だろうと思ったりするわけです。

ところがここでも問題があり、経過年数によって、当

然設備(デザイン・性能)の古さは隠せません。

車でもほぼ毎年のようにマイナーチェンジや数年で

フルモデルチェンジされるのと一緒です。お家も時

代と共にモデルチェンジされていくため、数年前の

モデルが引き続き、需要があるのかといった問題が

あるわけです。

 

もし、実質的経過年数が実現できれば、今までは

2,000万円でしか流通しなかった中古戸建が当た

り前のように2,500万円で流通されるようになる時

代が来るのかもしれません。

 

今までは新築の方が安心と思われていたかも知れ

ませんが、中古住宅は、リフォームや様々なところに

元所有者様のこだわりが施され建物の性能が著しく

上昇しているとなれば、新築よりも価値が上がるのか

もしれません。

(欧米はそのような考えのようですね。)

 

現在は、新築戸建の価格が地域によってですが、

上昇しておりますが、もしかすると、本来のあるべき

姿になってきているという考え方・見かたもあるのか

もしれません。

(そろそろ価格調整局面に来ているように思いますけ

どね。)

 

日本の国民性なのか、購入後、建物にあんまりお金

をかけない傾向があるようです。

当然、将来売却をするために価値を増加させようと

思うことはないでしょうが、日々の生活をより豊かにし

たいと言う気持ちはあるかと思います。しかし、リフォ

ームをするにもかなり高額なので、そういった部分に

も理由があるのだと思います。

 

今の中古市場の評価方法・評価基準が一律同じに

なり、明確にならないと建物の価値、価格について

は、永遠にスッキリしないんだと思います。

仮に一律評価方法・評価基準が同じになったとして

も、建物の個別性を考慮すると、やはりズレがでるこ

とに変わりはないのかもしれません。

 

個人的には、各ハウスメーカーが工法、材料を明確

にし、その別によって査定評価基準を予め定めて、

評価の根拠とするのが明確で良いように感じます。

そうなると、新しい設備やシステムを導入する際に論

議がでるかと思いますので、これもまた大変そうです

が、、、。

いずれにしても、建物の評価に関しては、未だにスッ

キリしない私です。

今回は、結構、真面目に書いてみたよ(笑)。

建物の耐用年数のこと、、、。

お家は●年経過すると価値がありませんって記事を

見て、ある営業マンの話しを思い出したんだ。

そしたら、すごく腹たったよぉ~(笑)。

その時A君が言った言葉はコチラ!↓

“あんなボロ物、価値なんてねぇっすよ!!”

あの顔であの言い方は、かなり辛らつだよぉ~(笑)。

本人からすれば、きっと、俺はよく知っているんだぞ

って言いたいんだろうね(笑)。自信満々な顔で言い

放ってたんだけど、そんなことを言うお前ってバカだ

ろって、私は心の中でよく思ったものです(笑)、、、。

とはいえ彼のような考えも、たぶん大切だろうし(笑)。

それはそれで冷静に受け止めております(笑)。

(うんうん、、、)

 

ということで以下の国税庁が記している耐用年数が

一つの参考になるでしょうか、、、。

ちなみに、下記の年数は、税法上の耐用年数であっ

て、実際の耐用(寿命)年数を保証するものではな

で、一つの目安(考え方もあると言うべきか、、、)

として知っておくと良いです。

<減価償却資産(建物)の耐用年数(国税庁)>

――

●事業用(居住用)の木造・合成樹脂造:22年

(マイホーム・セカンドハウスは上記の1.5倍:33年

――

●事業用(居住用)の木骨モルタル造:20

(マイホーム・セカンドハウスは上記の1.5倍:35年

――

●事業用(居住用)のれんが造・石造・ブロック造:38年

(マイホーム・セカンドハウスは上記の1.5倍:57年

――

●事業用(居住用)のRC造・SRC造:47年

(マイホーム・セカンドハウスは上記の1.5倍:70年

――

●事業用(居住用)の金属造:34年・27年・19年

(マイホーム・セカンドハウスは上記の1.5倍:51年・40年・28年

(※骨格材の厚みによります。)

――(ここまで//)

 

でね、一般的には、木造のお家は30年で無価値に

なるみたいに言われるんだけど、そもそも上の表を

見ると何か変だよね?

 

ね、気が付いたよね!

そう!

事業用(居住)用途とマイホーム用途では耐用年

1.5倍も違うんだ。

耐用年数の考え方って、そもそも、こんな根本的な

ところが、大きく違うんだよね。

利用の仕方がちがえば減価償却の期間が1.5倍も

長くなるって考えはかなり強烈な気がするよね。

 

ところが、リフォームした場合の建物価値増加分の

減価償却の考えはまったく無いんだよね。

(そもそも増加分を価値と認める基準がないんだな)

リフォームをちゃんとしていれば、価値は絶対にあ

るはずだし、それを価値として認める社会を作って

いくのが政治なんだろうけど、

私、政治には疎い(笑)。

わからない、、、(笑)。

そもそも首も突っ込めない(笑)。

まぁ、餅屋餅屋に任せて、自分は目の前のことに

一生懸命取組むしかありません(笑)。

 

ところでさ、この表から見ると、マンション(自宅)の

耐用年数って70年もあるよね。(まぁ税務上の話

ですが。)

 

私が大手に在職中の時には、9割9分の人が47年っ

て言ってましたよ。

おぉぉ、暴露しちゃった、、、(笑)。

でも、マンションは、50年とか100年は全く問題ない

んですよっって言う人もごくごく数人位いたっけ、、、。

 

「税法の耐用年数」 と 「実際の耐用年数」は、

別物だってことなんだね。

とは言え、拠り所となる数字は必要なんだよねぇ。

 

なんだか、変な感じするよね。

あ~背中が痒くなるよぉ~(笑)。

人気!中古マンション、自分でリノベ!

最近、中古マンションを購入して、自分の好みに

リノベーション(リフォームして付加価値をつける)

をしてお住まいになる方が多く、当社のお客様で

もかなりの確率で、リフォームをしてからお住まいに

なっています。

なんでそんなに人気なのかと言うと、新築のマンシ

ョンはとにかく高価!

 

府中駅に限って言えば、坪単価300万円超えの新

築が普通にあるんだもの、、、。

350万円くらいのもね、、、。

例えば70㎡の専有面積のマンションを見ると、だい

たい21.2坪くらいになるので、

21.2坪×300万円=6,360万円!!!

坪350万円だったりすると、なんと7,420万円!!

(ToT)/~~~あれぇ~。。。

 

で、例えば、4,000万円のマンションを購入して、

本気の700万円くらいのリフォームを施すと、4,700

万円!!(諸費用を考慮しても5,000万円いくか?)

するとね、1,500万円弱(2,500万円弱)の価格差にな

るのね。

この1,500万円弱(2,500万円弱)の価格差って大きい

よね。

これだけの差があれば、旅行とかたくさんできちゃう

し、おいしいご飯もたくさん食べれちゃう(笑)。

ところで、中古マンションの魅力の一つに、”この地域

に住みたい”って思った時に、たくさんのマンションから

立地を選びやすいという点があるよね。

これって、賃貸にも似ているよね。

 

例えば駅近が希望なんだけど、きれいな満足するマ

ンションがないとか、理想の間取りがない、なんて時

こそ、自分好みのリノベーションをして、自分の好き

なように自分のお城を作ってしまえばいいんだから。

間取りだって自由に変えられるでしょ。

ホント自由なんだ(笑)。

 

そしたら、この例でいえば価格差1,500万円というメリ

ットの他に、自分のオリジナルの住みやすい間取りに

変えられる。まさに“世界に一つだけのマイホーム”

んだな(笑)。

これって、かなり素敵な事だよね。

 

例えば、自分の車とか自転車を改造して楽しんでた

人がいるよね。

お家だって規模や物は違えど考え方は同じだから、

そんな規模の大きい夢を叶えてみるのも、とても楽し

いんだよね。

やっぱりね、自分で間取り変更して作り上げたお住ま

いの満足度はかなり高いものになるよね。

(いぇ~い!!)

 

だから、中古マンションってとても人気があるんだな。

この発想で、中古戸建がもっと人気になってもおかし

くはないように感じるんだけど、戸建の場合リフォーム

で1,000万円かけるなら新築を購入した方が経済的

だったりすることも多いから、なかなかそのようになら

ないんだよね。

 

リノベーション済みの中古マンションも良いんだけど、

中古マンションを購入後にリノベーションするって、ほ

とに楽しいよっ!!(笑)

マンションに興味がある方はぜひ、挑戦してみて!!

お手伝いいたしまぁ~す!!(笑)

ホントなの!って思ってしまった私(笑)

“ワンルームマンションは、「古い」「狭い」「安い」が

人気化する”ってタイトルの記事を読んだんだ。

へー、そっか。なんでだろう?ほんとなのかなぁって、

興味がすごくわいてしまってね。もしかして、私が考

えていることが全然違って、間違いがあるのかもしれ

ないと思って、ちょっとドキドキしながら読んじゃった

んだ。

人気のない狭小3点ユニットの賃貸ワンルームが

「お宝ワンルーム」になるって話しなんだけど、なんで

だろうって思ったので読み進めてみた。

それで読んだ感想は、コレ!↓

筆者は幻想に取りつかれてんじゃなかろうか、、、

(笑)。

――――――――――――――――

(※”私意見”以外は、要約した内容です。)

1.区条例や指導要綱により今後建築するワンル

ームマンションの最低専有面積は「25㎡以上」にな

っているから今後狭小の新築ワンルームは供給が

できなくなるので希少性が高くなる。

(↑希少な生き物)

(私意見:それを希少性と言うんだな、、、(笑))

 

2.需要は拡大している。

理由

(1)若年層の低所得化

家賃が抑えられるメリットを享受できる。

(2)外国人居住者の増加

裕福な留学生が1Rに住むケースが増加

(3)高齢化

単身者が利便性を求めている

(私意見:ある意味納得かも、、、。)

 

経年劣化による家賃下落や、築年数が古いことによ

る出口(売却戦略のこと)の難しさなどの懸念はある

ものの供給の絞り込みを考慮すると、むしろこのよう

な物件の方が家賃下落リスクも低く、出口(売却)も

現金での買い手が見つかりそう。

中古ワンルーム販売専業の会社が見込み客にメー

ル配信をすると同時に問い合わせが入る人気にな

っています。

(私意見:バカ売れなのね、ほんとかなぁ?)

 

本当に新築狭小ワンルームの建設が東京23区で

なくなると、需給関係から価格1000万円程度の中

古物件の人気が高まりそうです。

数年後にはマーケットから、築古狭小物件がなく

なってしまうかもしれません。

(私意見:数年後に無くなるなんてことないし、時代

の流と共に需要が少ないものは需要のあるものへ

と変化しいくのが自然だと思うんだけどね。)

 

(ここまでが要約した内容です)

――――――――――――――――――――

これ、投資用不動産として購入する人に対しての話し

なんだろうね。

それにしても、築古狭小ワンルームで3点ユニットの時

代は終わっていると多くの賃貸仲介業者さんが言って

いますけどね、、、。

それなのに、「古い」「狭い」「安い」が人気化す

い切るとは、、、。

もちろん需要が全くないわけじゃないのは知っている

けどさ、“人気化する!”って、さすがに問題

発言のような気がするよぉ~(笑)。

まぁ、たしかに外国人の需要は都心に関しては増えて

いるのは事実のようですから、まったく間違いとは言え

ないと思うけど、こと日本人を対象にすると、これって

当てはまらないように思いますよねぇ、、、。

単に賃料が安いから、その意味で人気があるって

だけだと思うよ(笑)。

“希少性”という言葉を巧みに使ったよね。

さすが文章力に長けている、、、(笑)。

そこまでして儲けたいのね。

以前、当社のお客様が検討をしていた土地が

ありました。その物件は大手仲介会社が物元(

売主様から売却依頼を受けている業者のこと)

でした。

 

当社のお客様は●●万円くらいだった購入できる

ので、指値は当然ありますが、購入申込書を物

元業者へ送りました。

その後、価格相談できますか?と物元担当者に

確認をすると「できませんね。」と、とてもそっけな

い返事、、、。

で、物件の状況からして、妥当と考えられる説明

をしても、どうしても納得してくれない物元担当者

、、、。「一切の値引には応じないと売主様が言っ

ています。」と、、、。

その物件は、

(古くて使い物にならない建物がある、、、。)

(しかも違反建築物の為、融資も付かない。)

(結果、土地売りしか処分方法がない。)

なぜ、値引き交渉をしたかと言えば、解体費用

が300万円はかかると物元業者が言うので、当

然、解体費用を考慮すれば妥当な価格は、

●●●●万円と想定できたから。

で、物元担当者からは、こちらの提示した条件で

はまとまらないという説明を受け強制終了、、、。

(もちろん、この時点で他からのお申し込みはあ

りません。)

で、そのたったの数日後、物件情報が消えてし

まいました。

 

あれ?

当然気になります。

当社のお客様が購入申込書を出していました

からね。

私は、なんかおかしいなと思って、物元に連絡

をすると「契約済みです。」とそっけない返事で

ガチャ切り、、、。

(==;)、、、。

まぁ、店舗責任者もひどい人なので、担当者の

対応もひどいなと私は自然と思ったわけね(笑)。

 

値引き交渉に一切応じないと言っていたので、

契約されたことが、とても不思議だったのです。

だって、解体費込だと相場よりもかなり高いんだ

から。

 

それから数カ月後の、数日前にその物件の横を

通ったら、何と建売の新築が建っているではあり

ませんか、、、(==;)。

なるほど、(物元業者が)囲い込んじまったか、、、

(はい!ココから、私の邪推スタート。)

物元業者は、お問合せのあった他社には価格

相談できないと言う一方で、売主様には、解体

前提の古家があるとなかなか買い手が現れな

いので、買取業者に売却した方が良いと説明し

ていたってわけだな、、、。

まぁ、買取業者に買い取ってもらうストーリーは

最初っからでき上がっていたわけだね、、、。

業者が買ったということは、エンド価格のおおよ

7~8割の価格で、さらに建物解体費用もマ

イナスされているんだろうね、、、。

つまり3,000万円で売れるであろう土地だった

ら、

3,000万円×(7~8割)=2,100~2,400万円

更に解体費用の300万円が差し引かれ、成約

しているだろう価格は、1,800~2,100万円が

私が想定する価格。売主様は、他社からお申し

込みが入っていることも知らされないで買取業

者と契約した方が良いって説明受けてんだろう

ねぇ、きっと。

エンド客からお問合せがあればよっぽどの事情

がない限り業者買取はないよね。

誠実のかけらもないから素晴らしいよね、この営

業手法がね(笑)。

(私の邪推ここまで。)

 

物元業者としての信義則が欠けていると思うん

だよねぇ。

大手のサラリーマン営業マンは、何かあっても

転勤すれば後腐れがないから、ドライに右から

左に売れればいいんだろうね。

会社だって、トカゲのしっぽ切りで良いんだし。

 

お客様利益を考えない不動産営業ノルマ主義

は私には無理だね、、、。

もう、うんざりだね。

 

売主様だってその業者に売却を依頼したという

自己責任なんだろうけど、まぁ大きく損失したわ

なぁ、、。仕方ないか、、、。

 

―――――――

 

続いて、これもおかしな状況(二重価格表示)で

す。

これは府中市にある中堅(支店数は結構ある)の

不動産仲介会社ですね。

 

同一の物件が、

レインズ(不動産業者間の情報)では4,100万円

(↑明らかに相場よりも高いから契約に至らない。)

他ポータルサイト(自社広告)では3,800万円

(↑相場より気持ち高め、成約の可能性あり!)

※物件が特定されないように価格は変えていま

す。

※ちなみに他の大手仲介会社でもやってました

ね。

 

で、これって国土交通省が処罰できるのって話し

なんだけど、答えは、処罰できません!

しません!が正しいと思いますね(経験上)。

首都圏不動産公正取引協議会であれば注意程

度でしょうね、きっと。

だって、担当者はうっかりミスってしまいましたで

終わりだからね。

 

結局はね、会社ぐるみで、不正を見てみぬふり

をしつつ、自社利益を優先して情報操作をして

いるんだね。

これは、担当者の独断ではできないと思います

よ。

だって、会社が広告も含めて管理するでしょ?

担当者がやり、それを会社自体が容認してやっ

ているのでしょうね。

皆さんも調べればわかります(笑)。

なんで、これほどまでに社員教育(心の教育、良

識的教育)ができないんだろ。

人の財産をなんだと思っているのだろうか。

ほんとにバカだろ、、、。(笑)

小学生の方が素直で相手の事考えて行動する

よね。

本音ですみません、、、(笑)。

 

ちなみに、利益を求めて活動すること自体は否

定しません。だって会社自体が営利を目的として

設立されているわけですし、それがあるからこそ、

誰もがご飯を食べられるんだからね。

ようするに倫理、道徳はどんな業務を行うにして

も最低限必要だと思うって話し。

今日は、遠方と近場からのご来店。

今日は、東北にお住まいの方のご来店がありま

した(笑)。

不思議なご縁でご来店をいただいたのですが、

お話しをしていて、いろんなことが、どんどんふ

くらみ、所要時間はまさかの3時間!(笑)。

その後にも、別のお客様のご来店予定があった

のですが、次のお客様のご来店が後10分くらい

というところで私も時間に気が付いたわけですが

、そしたら(前の)お客様とお話し中に、次のお客

様が来ちゃった(笑)。

ということで、ちょっとだけ待ってもらい、東北から

お越しのお客様がお帰りの後、次のお客様にご

来店いただきました。(もちろん、約束時間に合

わせて。)

(こんなこともあるので、ご来店はご予約の上で

お願いいたします。)

で、東北のお客様のご要望も、かなりの選択肢が

あり、いろいろと迷いというのか悩みというのか、

ちょっと、どの言葉がうまく当てはまるのかわから

ないような感じ(笑)。でも、とても前向きで、楽しく

物件を探している様子で、とても建設的で好印象

な方でした。

う~ん、当社のお客様は、なぜかこういった方が

多いのはうれしいことです(笑)。

―――――

次のお客様は、楽しく悩みぬいて、注文住宅を

建築する事を勇断した若いご夫婦です(笑)。

こちらも、とてもお似合いのご夫婦で、なんでも私

に質問をしてくれるので、私も応えるのがとても楽

しいのです。

で、言われたことで、うれしかったのはコレ!

“松田さんのように、こんなにたくさん対応してくれ

る不動産屋さんってあるんですか?私の友人に

聞くと、こんなに対応してくれるなんて聞いたこと

がないです。”

私の回答はこれ!(笑)

まぁ、私もおしゃべり好きなので(笑)。

今日は、住宅ローンの件で2時間くらいお話しし

たんですが、おおよそご理解を得られ、不明点も

払しょくされたようです。

あとは、諸条件をちょっと確認して、来週頭にご

契約の流れです。

お問合せから、今日までで約半年たち、延べ何

時間お話ししただろうか(笑)。

かなりお話ししたように思います。

で、まぁとてもフレンドリーでホントになんでも相

談してくれるから楽しくてね。

で、メールとかも深夜に返信をしてくれるんです

けど、毎日忙しいんだろうなと伝わってくるのと

合わせて、なんとパワフルなのか(笑)。

さすがです(笑)。

それにしても、これだけご質問をしてくださるので

私としても責任重大という感じ。二人三脚でちゃ

んと、完成から引越までフォローしないとね(笑)。

―――

ゴールデンウィーク休みも昨日でおしまいでした

が、お休み前にはご紹介のご来店がありましたし

、また忙しくなりそうです。

本当におかげさまで、毎日が楽しいのですが、

本気で、そろそろツーマ(妻)に手伝ってもらわ

ないと仕事が回っていかない予感がします、、。

 

さて、来週はご案内もあるし、上司にローキックさ

れなくて済むぞ!

(あ、今は関係ないか(笑)、、、。)

毎日がいろいろあるねぇ。

今日はね、以前私の仲介でマンションをお買求め

いただいたお客様と仲良くなれましたので、ホーム

ページのことで相談をさせていただきました。

で、やっぱり親切でね。いろんなことを教えてもらい

ました。で、私も自分でホームページ作ろうかと思っ

て勉強をしようかと思っているんですが、けっこう

ハードルが高いようです(笑)。

で、ここを変えてあそこを変えてといろいろしてみて

より良いものに仕上げられればなと思っています。

そうそう、今日ホームページのことで相談をしたT

さんとはお酒で一席する約束もしちゃったし(笑)。

これは楽しみでんなぁ(笑)。

 

さて、明日はご紹介のお客様がご来店されます。

 

で、今週末にはとっても遠方からご来店をしてい

ただけるお客様もおります。

これって、なんだかとっても不思議です(笑)。

で、明日業務をすると、明後日から3連休です。

 

そんで、くらやみ祭りもあるでしょ。これも楽しいだ

ろうし。毎年恒例の潮干狩りもやるし、動物園も行

くし。家族での行事もとっても楽しい。

少しすると今度はお盆休みがあるでしょ。

なんだか楽しいことがたくさんあるよねぇ。

冬になると、今度は年末年始のお休みでしょ。

こうやって考えると、日常の中でも結構遊んでいる

ような気もするな。

 

そんでね、あんまり良くないニュースもあるんだ。

週刊住宅新聞社という会社が倒産したんだ。

昔、自分が宅建を独学で勉強するために、ここの教

材を購入して、めでたく合格したんだな(笑)。

ここって不動産業専門の情報誌作っていた会社なの

で、なんかショックなんだな。

どんどん変わっていく世の中で、業態を変えていけな

いというのは辛いよね。

色々と考えさせられます。

最後に、本日お客様の住宅ローンの承認が取れま

した。

でね、金融機関は2か所に審査をお願いしたんだけ

ど、保証会社の融通の利かなさと、銀行担当者の経

験不足がダブルになって、う~む、、、と考えさせら

れることに、、、。(承認は取れているんだけどね。)

どうしてか、またしても痒いところに手が届かない。

金融機関の担当者さんも、せっかく承認取るために

努力してくれているのに、感謝できないような内容

で承認を取ってくれてもね。残念で仕方がないのね。

昨年に金融機関の担当者が変わって以来、この金

融機関で融資お願いできたっけなぁ???

今までとってもとっても頼りにしていたので、なんか

困っちゃうんだな。

(もう1社で融資承認が取れているので、そちらでの

融資になりそうなんだけどね、、、。)

担当者さんが、一生懸命やっているのは理解してい

るんだけど、なんだか足りないんだよなぁ。

ほんとに残念すぎるんだな。

ということで、今日もいろいろある(あった)1日。

裁判結果(マンション敷地二重使用マンション)

なるほど。東京地裁の判決がでましたね。

記事前編はコチラ!

ニュースリンクはコチラ!

このトラブルってある意味、マンション住民の懐事情

の問題だね。

そもそもマンションが利用している駐車場部分は、

借地でもないし、ましてや所有権でもなかったん

だね。

どうやら4年前に競売があって、その駐車場部分

をマンションの住民が購入(賃借)しなかったので

不動産業者が購入して転売目的で購入したんだ

ね。(⇒これ自体は何の問題もないよね。)

こうなった時点で、マンション住民の勝ち目はない

よね。

つまり、4年前不動産業者に駐車場部分を競落さ

た時点で負けていたんだよね。

だって、その土地が無くなってしまったら違反建築

物(容積率オーバー)になるというのは、管理組合で

絶対に話し合っているわけでしょ?それで、管理組

合が購入(賃借)を見送ったんだから、違反建築に

なる事を受け入れたともいえるわけだよね。

 

マンション住民が”自分のマンションが違反建築に

なるから戸建6棟を撤去しろ!”なんて、後になって

虫が良すぎるし、不動産業者は杉並区の勧告(住民

と協議する)を無視したため、慰謝料として30万円の

賠償金命令を受けたそうだけど、痛くもかゆくもない

よね。

それに、不動産業者からすれば、協議をしたところで

、どうせ怒号が飛び交って話し合いになんかなんない

と判断したんでしょうね(笑)。

ケンカするだけで話しがまとまらないし、理解を得る

のは難しいのは目に見えているし、所有権を持って

いる不動産業者からすれば理解を得るなんて段階

はとうに過ぎ去っているんだから。

私が第三者の目で冷静に見れば、一番悪いのは

“マンションの所有者たち(管理組合)”だよ。

土地を敷地権設定していないんだし、賃借契約もな

いのだから権利を主張できるわけがない。

塀の向こうの人に、あなたの土地に建物建てないで

なんていったって、誰がそんな話し聞く耳持つの?

って話しでしょ。

これは、ご愁傷様~としか言えないよね。

どんなにかわいそうであっても、そうなるもん。

 

それに、他人地を売却されようが、建築基準法を遵

守して建築されたって、隣人の文句が通るわけがな

いでしょ?

そんな文句が通用したならそれはわがままが通る

世間になってしまうから、絶対に認められるわけがな

いよね。

権利があれば義務があるんだし、マンション住民も

せっかくの権利(土地を購入する権利と賃借する

権利)を行使しなかったんだから、その結果を受け

入れる義務を行使していただかないと矛盾するよ

ね。(とにかく言い訳は通用しないわけよね。)

 

訴えを起こすくらいなら、どうしてその前に購入なり、

賃借をするなりの判断ができなかったのだろうか。

このことで、金銭的デメリットは結構あるよ。

1.マンションを売却する時、融資が付きづらい(付

かない可能性だってある。)

2.購入希望者は融資の付かない物件は、購入し

づらいので当然高くは売れない。つまり、資産価

値が下がるわけ。

マンションの敷地を購入するにせよ、賃借するに

せよ、お金はかかるでしょ。現状のようになったら

資産価値が下がって大きくマイナスになるでしょ。

どうせ損するんだったら、前向きに損をして、得を

った方が良かったのではないだろうか。

でも、ご年配の方達からすると、どうせここが終の

棲家だから、売ることもないし、そんなムダ金払っ

ても意味がないと考える人もたくさんいるのかもし

れない。

 

住民合意はホントに難しいんだね。

その部分は、間違いなくマンションの大きな欠点だ

よね。とは言え、東京都内では、旧耐震基準のマ

ションについては容積率緩和の動きがあるから、

替える時にはメリット出てくるんじゃないのかな。

結局は結果オーライだったりするのかもしれないよ

ね。でも駄目かな。現状違反建築のものを優遇する

ということ自体が虫のいい話しだったりもするからね。

・・・と思ったりもする私。

心配な中古?

中古物件を買う時、いろんな心配が伴います。

それは、ある側面においては、知識がないから

こそとも言えそうですが、根本的な部分にも原因

があるように思います。

 

で、一般の皆さんが中古物件を買う場合に、心

配することがあるんだよね。

で、中古住宅を購入するうえで、マイナスイメー

ジは“構造が心配”で、次に“リフォームの価格が

高い”そして“近所づきあいが心配”という順番だ

そうです。

 

うなずけますよね。うん、うん。

 

で、心配なことはといえば、“どのくらいの期間住

めるのか”が最も多く、次に“費用とローン”“相

談先がわからない”なんだって。

なるほどね。

たしかに、普通に考えればだいたいその辺が頭に

浮かんでくるよね。

 

海外だと、中古物件の方が安心って言うけど、これ

は日本が地震国家だから同じような考え方にはい

かないだな、きっと。

地震で揺らされるたびに、眼に見えない所で少な

からず傷みというものは出るはずだからね。

で、中古住宅を購入する人の6割がこんな考えを

持っているんだって。

“リフォームから検討したい”

 

で、4割の人が“リフォーム済みが良い”なんだっ

て。

なるほどぉ。

当社のお客様でも、中古物件を買っていただい

た場合、結構な割合でリフォームはされているよう

な気がします。

 

でね、私が持つ中古物件のイメージは、管理状

態の悪さが目立つことが多いということ。

もちろん丁寧に使われている場合、眼を見張るく

らい素晴しい物件があるのも事実です。

しかし、根本的な構造躯体とかは?と考えると、そ

こって見えないでしょ。

だから、絶対の判断はできないんだよね。

 

まぁ、リサイクルのお店に行ったって、そんなところ

までわからないから、同じだと思うしかないのかも

しれないけどね。

価格面の適正度合もポイントになるよね。たとえば

価格査定だって、今はちょうど過渡期みたいな感

じで、中古の場合、建物の評価が税法の耐用年

数を便宜上利用するけど、これが実態に即さない

から、木造は耐用年数を30年で見る!みたいな

査定が出てきたよね。

それとハウスメーカー独自の査定でスムストック査

定ってやつね。

このスムストック査定というのも通常の査定基準と

違うから、結局一つの物件を査定すると、全く異な

る査定金額が出てきてしまうんだな。

★スムストック査定というのはハウスメーカー10社

のオリジナル査定というべきかな。

構造躯体のスケルトン部分6割として、償却50年

内装設備インフィル部分4割として、償却15年

で査定をする方法の事なんだな。

つまり、内装設備・インフィル部分を全くリフォーム

していなければ築後15年で理論上は、構造躯体

のスケルトン部分6割分の査定額しか見ないとい

うことなんだろうね。

 

ある意味正しい考え方であるよね。

 

でも、これはハウスメーカーで建築された一定の

性能・条件を有している物件に限るんだよね。

 

まぁ、不動産というもの自体が個別性があまりに高

く、同一のものが無いだけに、査定金額が違うこと

自体が自然であるんだけどね。

 

今買う人達が、将来数十年後に売却する時には、

“修繕履歴の記録”が大切になってくるんだと思い

ます。

だから、修繕したときの記録をちゃんと残しておきま

しょうね。

とはいえ、そんなものがあろうとなかろうと、良い物件

は良い物件だし、悪い物件は悪い物件なんだけど、

客観的に判断をするよりどころとして、記録があるか

ないかは、とても大切であることは間違いないよね。

 

本当に、心配は尽きませんね。

マンションの容積率緩和

これは、ビックニュースだね。

旧耐震基準のマンションの建て替えを促進させ

るために、容積率を緩和するそうです。

先日、府中市初の建替え事業となった駅前2分

の建替え中マンションの仲介をさせていただい

たのですが、ここなんかは容積率がかなり余って

いたようで、所有者の方は金銭の持ち出しなく、

建替え後の新居になる専有部分を手に入れるこ

とができました(私のお客様に限ってね。他の人の

ことは知らないから書けません(笑))。

 

容積率緩和ってこんなイメージ↓。

この100坪の土地容積率が200%あります。

 

その土地に容積率目一杯の建物がありました。

そこで、この容積率200%を700%まで引き上

げてしまおう。

つまり、既存の200坪の専有面積が、建替える

ことによって700坪まで増床できることになりま

す。

つまり、3.5倍の専有面積部分が建築できる土

地に生まれ変わるため、土地の価値も3.5倍

なる。

(細かい事言えば違うんだけどわかりやすくする

ため、ご了承ください。)

マンションデベロッパーは、この土地を購入する

(土地の価値と完成後新居の価値を交換します

。)ことによって、ビジネスが成り立ちますし、

既存の所有者も、現況の価値が容積率緩和によ

って、土地のパフォーマンスが高くなるため、高

く買って(交換して)もらえるでしょ。

所有者の皆さんは、金銭の持ち出しがほとんどな

い状態で建替えが出来ることになるので、マンシ

ョンの建替えに前向きになれる。

これはありがたい事なんだな。

 

府中市だと、府中駅2分くらいのとこでやっている

建替え事業がありますが、これから、建替え事業

が波及してくるのかな。

すると、ねらい目はやはり、車返団地、住吉町住

宅、そして日鋼団地かな。

ここで容積率緩和が適用されたら、すごい化ける

よね。

だから、売りに出なくなったりしてね(笑)。

 

でもね、問題点もあるんだ。

 

人口減少局面に来ているので、ここであまりに戸

数が増えたとしても結局は空家だらけになる可能

性もあるでしょ。そうなると修繕積立金が集まらな

いマンションになっちゃうことも考えられる。

需要のない場所で容積率緩和をしたとしても、デ

ベロッパーがビジネスとして成り立たなくては事業

は進まない(進められない)。

だから慎重に進めないといけないんだ。

それと、日照の問題もあるね。

府中市だと、武蔵野台駅、中河原駅、分倍河原駅

というあたりにこういった築年数がかなり経過したマ

ンションがあるので、このあたりがどう変化していくの

か興味があるところですね。

 

このようなマンションが開発されていくと、価格の

二極化がさらに進み、三極化になっていくんでしょ

うね。

 

いずれにしても、どんどん建替えが始まればそれに

牽引されて、景気は良くなっていくのでしょうね。

そうすると、結果みんなが良くなるのでしょう。

その為の税制とか、いろんな動向が注目されます

ね。

東京都内だけでも、旧耐震基準のマンションが

1万棟くらいあるようなので、日本全体となると、凄

まじい数になるよね。そうなると1億人総マンション

生活ということもありうるかもしれない、、、。

(きっとないと思うけど、、、(笑)。)

 

でも、懸念材料もある。

それだけ多く建替え、増床をしたとしても、人が住ま

ないような数を供給すれば、結局価格下落になるわ

けだからね。

 

 

“容積率緩和”

これは、様々なことへと波及するすごい緩和になりそう

ですね。ホント期待できそう(笑)。

でもね、環境変化に街がどう対応をしていくのかな。

そこがとっても大切だよね。

通帳がないキャッシュカードでの決済

今日は決済があったんですが、これが初経験!

いつも通り、軽快に爽やかに、そしてスムー

ズに払い出し伝票と振込伝票を記載してもらい

その他諸々とてもスムーズに進んでいました。

 

 

 

ところが、お客様が通帳を紛失しているようで、当

日にお持ちになっていなかったんです。

で、司法書士が所有権移転に必要な書類を全て

確認したというので、融資実行へ移行しました。

で、いつも通り伝票を持って銀行担当者に提出す

ると、なんと!!!!

通帳がない場合は、伝票がちがうんです、、、と。

あ~れ~(笑)。

で、すかさずバババッと違う伝票に記入してもらい、

通常の窓口に移動して、振込と出金の手続きを済

ませました。

 

通帳がない決済なんて、この10数年間で初めてだ

ったので、とても良い勉強になりました。

ここのところでいろんなことを経験させていただい

ております(笑)。

 

それで、通帳がない欠点は、通帳に印字されない

ので、入出金の履歴が簡単に見れない事です。

しかし、今回のお客様はインターネットを便利に使っ

ているので、さして困らないんだって(笑)。

でも、その後の事を考えて、一応再発行をするそ

うですが、すぐに無くしちゃったりしてね(笑)。

充分にあり得そう、、、(笑)。

マンション敷地に戸建て 二重使用で違法建築

は~い。こちら!

リンク先はここをクリック!

これは、結構なお話しですね。

既存マンションの敷地を分割して新築戸建6棟建てちゃっ

た。なかなか、やるもんだ(笑)。

(もちろん自分が調査をしているわけではないので、

正確なことはわからないけどね。)

で、何が問題っぽいのか、、、。

 

1.既存マンションが違法建築になると知りながら

(?)不動産業者が新築戸建を建築したこと。

2.建築確認申請をする際、同一の敷地を二重使用し

た。(二重に使用しちゃいけないんだな。)

3.行政指導をされていて、かつ指定確認検査機関にも

建築確認証の交付を留保しているのに、その後建築主が

び建築確認を申請すると、敷地で戸建を建築すること

自体は適法と認められてしまい建築が可能になった事。

(これ自体は不動産業者の問題とは違うかな。)

このような状況のようですが、新築を建築した業者も

度胸のある不動産業者だ、、、。

新築1棟を原価●●●●万円かけていたとして、6棟でなんと

●●●●万円の損害になるかもしれない。

不動産業者とすれば、もう物件が存在しているんだとい

う既成事実も大切なんだろうから、強引に建築をどんど

ん進めて完成させちゃったんだろうね。

完成しちゃえば、行政もさすがに何も言えないだろうっ

て不動産業者は思っちゃったかな(笑)。

 

でも、ここで疑問があるのだけど、本当に建築しちゃい

けなかったのだろうか?という点。

建築確認が許可されたのであれば建築しちゃっても

いいんじゃないの?というか少なくとも駐車場部分だけ

見れば合法らしいからね。

そもそも分筆(?)して売買してから建築しているので

あれば元のマンションが違反になろうがなるまいが、不

動産業者には関係がないといえば関係がないのかもしれ

ない。

そのような状態になりうる可能性があるのに放置してい

たマンションの管理組合に問題があったのかもしれない

よね。

もし、不動産業者が悪いとなった場合、土地仕入原価と

建築原価と解体費用、そして現状回復と近隣の苦情処理

と合わせて、しめて●億円くらいの損害になるのかな、、、。

 

区建築課は、元のマンションが違法建築になるのを避け

るために、文章や勧告で対応してきたそうだけど、進捗

状況も知っていて、あえて静観していたんじゃないのか

な。

不動産業者からすれば、そうとはいえ、建築確認の許

可が下りたんだからそれを楯に、不動産業者は闘うの

かもしれないね。それに勝つかもしれないし、、、。

この争いの行方はどうなるのか楽しみ。

やっぱり自分が調査をしていないから、断言できるこ

とではないけど、同業の話なので興味はあるよね。

本来は、こういうトラブルが発生する前に行政が

しっかりと対応をしなくてはいけないのではないだろう

かと私は思ってしまうのですが。

 

以前、マンションの杭打ちデータの改ざん問題もそうだ

ったけど、バカなことしちゃう業者がいるというのは

問題だね。

 

ちょうど、聞いた事のある業者名だったから、ちょっと驚

きなんだ。

事故!?

今日は、当社預かり物件に、他社仲介業者様が

お客様をご案内していただけるという事だったの

で、約束時間の10分前にお客様宅へ到着。

そして、売主様と雑談をしながらいると、約束時

間を10分も過ぎている、、、。

あれ?おそい。しかも電話の1本もない、、、。

もしかして忘れているのか、それとも何か事情が

あって連絡をくれないのか、、、。

私だけが待っているのであれば、まぁ多少は許せ

ちゃうのですが、売主様を待たせているので、先方

の担当者に電話をかけてみました。

そしたら、大変なことになっていました。

 

↓これが、そのいきさつ。

 

午前中にご案内をして、お昼に食事をとるために、

いったん解散して再度集合する予定だったそうで

す。で、お客様から連絡が来ないので、待ってい

たところ、お客様より前に、私から電話が入ったそ

うです。なので、すぐにお客様に電話連絡を入れ

たところ、お食事をするために別れた後に、お客

様が車運転中に、子どもと接触事故を起こしてし

まったらしいのです、、、。

これには、ビックリ、、、。

 

待たされた25分という時間は、売主様といろんな

お話しをしていればすぐに過ぎてしまうので別にど

うってことないんですけど、理由はともかく遅刻とか

、事情があるのであれば、社会人のマナーとして

せめて連絡の1本くらいはしてほしかったりしますよ

ね。

 

心配なのは、このお子さんですね。

大変なことになってなければいいのですが、、、。

事故。ホントに気を付けてほしいものです。

お家は買うな!って、見かたによっては最もなご意見

「家を買ってはいけない。」という記事を見ました。

たまにいますよね、そういうご意見の方。

なんでなのかと、その記事を読んでいると、

それは実需(自分が住む)としての考えではなく、

投資という考え方からの視点によるものなんだよ

ね。

【投資視点からお家を所有するデメリット】

1.負債(借金)である。

2.収益を生まない。

3.借金(住宅ローン)があると投資をする際、融資

をしてもらえない。

この3つがよく言われる(らしい)ことです。

でも、3は、本当にそうなのだろうか、、、?

お家持っている人の方が社会的信用が高いなんて

事を聞いたことあるけど、嘘だったのかな(笑)。

 

“お家購入は負債”という評価をする人からすれば、

収益を生まない自宅に、固定費を毎月支出する必要

があるのか?というわけです。

そこで私が思うのはね、お家を買う人の大半が投

資目的で購入しているわけではないし、賃料を永遠

に払い続けることはできないという現実があるという

こと。

(賃料も別の見かたをすれば借金と同じだけど、、、。)

たしかに、この評論家の言うとおり、投資観点で見

ればお家なんて買っちゃいけない物なんでしょう

ね。負債(借金)だし収益生まないんだから。

いろんな見かたがあるわけだから、それをいちいち

否定もできないけどね。

 

でも、その観点はあくまで投資だから、実需(自分

たちの生活の基盤)としての考えで不動産購入を

考えるのであれば、負債という考え方がとても疑問

に感じるんだよね。

(↓ こんな考え方もあるよね。)

●定年退職後、お子さんと二世帯で生活できるなら、

賃料支払いリスクは解消するから問題なし。

●定年退職後、実家に戻れるから賃料リスクは解消。

●定年退職後、そんなに長生きしないから(と思って

いるから)リスクなんて考える必要がない。

●勤務先の異動が多いから、定住できない。

●社宅が充実しているから賃料が安い。

↑ こんな感じの方たちは購入しない方が良いの

かもね。

 

でもさ、購入すれば、少なくとも将来数千万円を回収

(売却)できる事が期待できるし、ローンを組んでいれ

ば住宅ローン控除が一定期間受けられるし、社会的

信用も厚くなる等、メリットはかなりあると思う。

そして、生命保険的な効果が期待できる。

だから、負債、負債!って考えなくて良い気がする

のね。

投資の観点でみると、ローンの支払いは無駄なコス

トと見るらしいんだ。でもさ、賃料こそ無駄なコストだ

と思うんだけど、間違ってんのかな?

間違っているのであれば、私、悔い改め坊主になり

ます(笑)。

 

ぶっちゃけなところ”負債だ!”なんて言っていたら、

なんにも買えなくなるけどね。

そもそも、自分が楽しむためのもので収益を生むもの

ってそんなにあるのだろうか?

洋服購入はどう?

自分の満足のための購入だよね。

車は?スマホは?帽子は?バックは?家族旅行は?

そう考えると、これらすべてが収益を生まず、負債に

なるだけの要素のものでしょ?

 

物を買う行為は、必要に迫られてのことと、生活を豊

かにしてくれることの2通りがあるように思うんだ。

お家を買うというのは、住居費というコストになるのだ

けど、賃料支払いも同じ住居費コストでしょぉ。

勘定科目の違いだけで、支払いをするという本質自体

に何の違いがあるんだろう、、、。

支出という面で同じであれば、資産として残るものの方

が理にかなっていると思うんだけどね、、、。

やっぱり投資という観点と実需(自分が住む目的)で

購入するのとでは、考え方が180度変わっちゃうだね。

府中市で坪240万円って、、、。

府中駅の北口の住宅地で、ついに坪240万円

超の土地が出てきましたね(笑)。

(まぁ、売り出す価格は自由だから、坪300万円

でも400万円でもかまわないのですが、、、。)

これはもうバブルなんだろうね。

なんでかって言うと、数年前だと、このエリアでは

坪150万円前後がせいぜいの感じだったからね。

(もしかして、私の知らないとこで高いとこあったの

かな、、、。)

その時から比較すると、一坪約90~100万円

売出値が高くなっているから、尋常じゃないの

は誰でもわかると思うんだよなぁ。

一応言っときますが、極一部の物件だけ突出し

て高すぎるんですよね。

たしかに、株と同じで相場は変動しますけど、さす

がにね、、、。

例えばですが、いま売りに出ている土地45㎡の

土地に建ぺい率・容積率が60%、200%という

ことはね、1フロアの面積が27㎡がマックスなん

だ。

27㎡っていうとね約14.8帖です。

14.8帖といってもね、外壁の中心からの計測だか

ら、壁の厚み分(内法)が狭くなるし、階段のある床

面積部分は減るんだよね。

“1フロア面積=27㎡-(壁の厚み+階段面積)”

の3階建て。

 

そんな感じの物件なんだけど、土地建物総額

5,500万円を出して買う人いるのかな?

5,500万円だったら、府中市内で場所変えれば

もっとゆったりとした物件がいくらでもある。

しかも駅近でもなんでもないからね、この物件。

なんだか、

府中駅北口の住宅地=武蔵野市吉祥寺●町

の価格だね。なんだか、感覚が変になって

いるじするよね。

京王線だったら「明大前駅」のあたりの価格だも

ん。

 

もしかすると、これからそういう価格帯が普通に

なっちゃうのかな?

仮にそうだとしても、私の所に来て下さったお

客様には、さすがに冗談でしかご紹介ができな

いかなぁ(笑)。

もしも30坪の土地があったらさ、

坪240万円×30坪の土地だったら、7,200万円

でしょ。それに有名どこのハウスメーカーで注文

住宅建てたら+3,000万円くらい普通でしょ。

そしたらさ、諸費用入れたら110,000,000円弱

くらいになるかな。

これってちょっとありえないような気がする、、、。

 

もはや、普通の感覚では購入できません。

こういう売出物件が出てくると、他の売り物件も、

便乗して余計に価格が高騰してくるのだろうか。

いくら、駅前の開発が素晴らしくても、さすがに

ね、、、。

イケイケ業者さんだと、「お客様には、ピッタリです

よ。これを逃したら次はないですよ!」とか言うの

かな(笑)。

あ~怖いよぉ~(笑)。

 

冷静な目を持って、購入の可否を判断しないとい

けないね。

やりたい事ができるって素晴しい!

やりたい事って、素直に全力で夢中になれるよね。

誰だってお仕事であれば、やらされている事で

あっても、当然全力でやるんだけど、意識して全

力でやるから、とっても疲れるんだよね。

で、ほとんどの人が長続きしないよね。

ようは、やりたくないんだよね(笑)。

 

自分の過去の記憶では、

サラリーマン時代は、自分はこういう事がしたい

と考えていたことは、上司には、ほぼほぼ全否

定され、会社としてこういう考えがあるから従っ

てくれ!と言われ、従えないのなら勝手にしろと

なり、営業成績が下降線を描けば、いつでも辞

めてもらって構わない雰囲気に包まれるよね。

会社に残りたければ、自分の身の振りようを考

えた方が良いんじゃないの、、、。」(これは、私

への強烈な批判だったなぁ)とか、暗に

“お前の替えはいくらでもいるんだぞ!”ってね。

それって、すごくストレスになるんだけど、そんな

こと言われたくないから、イヤでもやっぱりやらな

きゃいけない。

細かいところは省略(笑)。

――――――――

 

でさ、この1~3月はとっても頑張ったから、自分

にご褒美を(笑)ということで、今日ついに念願

のスピーカー買ったんだ(笑)

事務所で使うやつなんだけどね(笑)。

ハイ、こちら!

へ?こんなん?って感じで結構小さいんだよ。

手に乗っちゃうくらいの大きさなんだ。

でもね、音は結構良くてね。低音がしっかり出

て音の輪郭もちゃんとしていて自分的には悪く

ない(笑)。

で、今まで事務所の音といえばPCスピーカーか

らのラジオかアイフォンのスピーカーからの音楽

しか無かったから、今日から事務所が何となく

パッと音の世界が豊かになった感じだね。

ホント自分的には奮発したよ(笑)。

 

これは「やりたい」の結果なんだけど、とてもうれし

い。

やりたいことが実現できた時は、とてもうれしいん

だけど、仕事場が楽しくなるから、仕事が余計に

楽しくなりそう。

リズム取りながら仕事ができるってほんと楽しいよ。

 

 

人ってなんでもいいんだよね。自分の価値観で、

自分のやりたいことを楽しくできることが一番幸

せなんだよね。

それが自分の為だし、お客様の為だし(笑)。

やりたいことができるって素晴らしい。

たまにはご褒美は正解(笑)。

トイレの止水栓の接続金具、持ってっちゃダメ!

先日、決済があって、引渡しを受けた物件。

買主様からハウスクリーニングの依頼を受けて

いたので、いつもお願いしている業者さんに、

お客様が引越しをする前にクリーニングに入っ

ていただきました。

でね、そのクリーニング業者さんがトイレの清掃

を始め、水を流すと水が流れない、、、(==;)

なるほど!止水栓が閉まっているからだと判断

し、止水栓を開放すると、、、、、、、

ブシャァ~~~ッ!!!

止水栓とトイレのタンクを繋げる「給水ホース」の

接続部分が、すっこ抜けました!!

ブシャァ~~~ッ!!!

ブシャァ~~~ッ!!!

ブシャァ~~~ッ!!!

ブシャァ~~~ッ!!!

で、水浸し、、、。

買主様がトイレを使ってから気が付いたら、

おそらく、パニックになっていただろう(==;)。

ホントに知識ないのなら、後の人に迷惑かかる

から、ホントに気を付けてもらいたいよね。

= ↓こういうことなんだ =

 

実は最初にウォシュレットがついていたんだね。

で、ウォシュレットを売主様が外して持っていっち

ゃったんだ。

その時に、「分岐継手」を持っていっちゃったんだ。

そうなると、当然、給水ホースを固定できないから

止水栓に差し込んで終了したわけ、、、。

まさに誤魔化し、、、。

(↑これが正しい接続のしかた)

これさ、知識なくやって止水栓を閉じたのは良

いけど、その後、買主様がトイレをすぐに使えな

いという事に、なぜ、気持ちを馳せることができ

なかったのだろうか。

まぁ経験値が少なかったからという事なんだろうけ

ど、購入した方はたまらないよね。

仮に、業者が外したのだとしたら、何とも知識も

なく適当にやっているという事になるし(==;)。

どっちにしても、買主様には不当に迷惑なことよ。

 

ということでね、これ持ってちゃダメね。

ホントにダメね。

絶対にダメね。

これから売却をする人は特に気を付けて下さい。

 

取り急ぎ水道屋さんをすぐに手配したので、引越

当日に修理をすることで解決になりそうなのです

が、本当に困った事です。

たの~む!!

今日はなかなかの1日!

今日は、決済とご契約がありました。

決済のほうは、売主様が当社のお客様でした。

とても良いご縁を結ばせていただくことができ、

売主様には、本当に喜んでいただけたように

思います。

この売主様はとても不思議というか、良いご縁を

引っ張ってきてくれた感じで、なんとなく変な事

ばかり起きていた私の不運みたいなものを、”信

玄もち”というお土産によって、吹き飛ばしてくれ

ました(笑)。

だからね、本当に感謝でした。

で、いろんな物事の考え方が、私にとても似てい

て(というと失礼なのですが)すごく感謝される人

だったので、とても仕事もやりやすかったのは言

うまでもありません(笑)。

とにかく、全てを任せて頂けたので、そのおかげ

で、諸条件も上手にまとめあげることができました。

買主様もとても良い方でしたし、大成功のご売却

をさせていただくことができました(笑)。

その後はご契約がありました。

このお客様は、以前、自宅のご売却を依頼して

下さったお客様で、今度は購入するのでという

ことで、またご依頼をして下さった方です。

で、少し前に購入する直前まで行った物件があ

ったのですが、契約の前日に私のアドバイスに

よるのですが、直前キャンセルをしていただいた

ことがありました。

というのは、もちろんリスクの高い物件ということ

が前日にわかったからです。

で、今回は私も良い物件だと思いましたので、し

っかりと事前調査をさせていただき、前に進めて

も問題なし!という事で、太鼓判を押してのご契

約となり、お客様も売主様にも喜んでいただけま

した。

で、これまた初経験でしたが、長丁場の3時間半

(笑)。

ご契約、ローンの日程、引渡日から細かいスケジ

ュールも決めることができました。

今までの契約の中では最長記録になりましたが、

赤ちゃんも、まったく泣かずに不思議なくらいスム

ーズに進んだことは感謝(笑)。

この4月、5月で契約と決済が立て込んでいるの

で、しっかりと対応をしたいと思います(笑)。

まさにシーサーが見守っての契約となりました(笑)

さすが守り神(笑)

 

一安心。

先日、ご契約をさせていただいた不動産。

売主様と買主様と意見が分かれてしまい、

弁護士に解決を求めることに、、、。

まさに、初経験。

 

で、一時は裁判になるかもしれない、、、なんて

話しまで発展してしまい、もしかすると決済がで

きないのではないだろうか、、、という感じにも

なりました。

で、めでたいことに、決済予定日から約2週間

遅れにはなりましたが、決済引渡しが完了しま

した。

そこには、売主様と買主様のご理解があり、おか

げさまで、引渡日が少し延期してしまったこと以

外は、ほぼ予定通りに進めることができました。

 

私が大手に在籍していたときには、裁判がある

事はよく聞いていたし、大手仲介会社が裁判を

たくさん抱えていることも知っていましたが、自分

自身にこういった経験はなかったので、ちょっと

不謹慎なのかもしれませんが、今回は良い経験

をさせていただいたと感謝するとともに、ご迷惑を

おかけした部分については反省をし、次回からは

、その部分を改善して業務を行いたいと思いまし

た。

 

取引自体がレアなケースだったという事もあった

ので、正直なところ、取引に携わった全員が、こ

ういうケースの身の振りように困惑した、、、という

ことでもありました。

そんなこんなで、いろいろあったのですが、いろ

いろとサポートをして下さった方がいて本当に助

かりましたし、とてもいい勉強になりました。

最終的にトラブルになることなく、決済の日には、

互いに苦情等なく笑顔で引渡しを終えることが

できたので、一安心でした。

 

そういえば、不動さん売買契約書の最後の条文

(協議事項)

第●条

この契約に定めがない事項、又はこの契約条項

解釈上疑義を生じた事項については、民法そ

の他関係法規及び不動産取引の慣行に従い、

売主及び買主が誠意を持って協議し、定めるも

のとする。

というのがあるんですけど、こんな時にこの条文

が当てはまるのかもしれない。

今回は、ホントにホントにいい勉強をさせていた

だきました。

今回の件は、今後の私の人生にとっても大きく

プラスになるはず。

そしてもう二度とこんなことはしないぞ!と思わせ

ていただけたのは私の財産になるかと思いました。

シーサー作りました(笑)

先日、初めて沖縄に行ってきました。

沖縄って結構雨が多いらしいことを聞いていた

のですが、とても良い天気でとても過ごしやすか

ったのでラッキーでした(笑)。

 

で、どうしてもやりたかった一つがコレ!

シーサー作り。

ハイ、こちら!

どうです。いいでしょ?

シーサーはね、沖縄県などでみられる伝説の獣

の像のことなんだね。建物の門や屋根、村落の

高台などに据え付けられていて、家や人、村に

災いをもたらす悪霊を追い払う魔除けの意味があ

るんだ。

そして、男の子と女の子がいるんだよね。

男の子の方は、口を開けている方で、

「口を開けた方が福を招き入れる!」

「魔を吸い込む!」

という事らしく、その一方の口を閉じているのが

女の子方なのですが、

「福を逃さない」などといった効果

があるそうです。

女の子にはリボンをつけてみました。

 

シーサーの世界でも、男はワイルドなんだね(笑)。

 

で、沖縄ではね、たくさんの建物があったんだけど、

シーサーがあちこちの建物に飾ってあるんだよね。

これって地域柄なんだね。とても沖縄っぽいと思っ

たね。

ちょっと昔の日本の味を残した雰囲気で、すごく

良かった。

1~3月はほとんどお休みをいただいていなかった

から、本当に久々に楽しかった。

 

で、私がシーサーを作った時のポイントがあってね。

ここで解説しよう(笑)。

1.マヌケな表情である事。

この方が愛着が持てる。

2.男の事と女の子が仲がよさそうなこと。

これは大切であーる。

3.男の子はワイルドに、女の子はかわいく。

私はワイルドではないけどね(笑)。

4.小っちゃくて場所を取らないこと。

これは大切であーる。

こんなところかな(笑)。

 

で、シーサー作るのって、結構簡単で小さな子供で

も、誰でも挑戦できます。

たしか、この粘土の量で2,000円ちょっとだったん

だけど、焼き上げる時間が2時間程度だから、だいた

い3時間もあれば充分にできてしまいます。

沖縄行った人は、やってみると面白いと思いますよ。

 

あぁ、また行きたい(笑)。

最近、一番焦る事。

最近、一番焦るのが、コレ。

住宅ローンの審査で承認が取れない時、、、。

正に不承認。

ホントにビビる、、、。

 

というのはね、ご年収、お勤め先、購入物件とか

見て検討して、通常に考えたら全く問題ないの

に、金融機関の審査で不承認になってしまうから。

金融機関の担当者ですら「なぜだぁ!!」って言

うくらいだからね。

でもね、そんな風になったとしても、お客様の夢を

叶えるのが、私のお仕事でもあるから、不承認に

なっても、承認が取れるようにする(というか、して

もらう)んだけどね(笑)。

そもそも、返済余力だって全く問題ないのになんで

不承認なのか理解ができないくらいなんだから。

 

で、何が原因なのかって言ったら、いわゆる金融

機関の社内ルールの問題だったりするんだなぁ。

そんなことで、融資してもらえなくて購入ができない

人もいるわけね。

ホント残念。っていうか、ある意味「悪」だよね。

お客様の悲しい顔が浮かぶじゃないの、、、。

私の場合、資金計画をしておいて、良い物件が

見つかった後に、買えませんでしたってならない

ように努めていて、私としては絶対に問題なしと

見るんだけど、金融機関の見かたが最近とても

厳しくなってきているんだよね。

でさ、今日はね、いろんな情報が入りました(笑)。

1.金融機関でダメ承認であっても承認が取れる。

2.育休中でも融資が可能。

最近のビッグニュースとして、この二つだね。

で、これはね、金融機関を騙すとかではなくて、

ちゃんとした審査をしたうえで、承認が取れるか

ら、安心なんだね。

 

当社ではね、

三菱東京UFJ銀行

みずほ銀行

りそな銀行

三井住友銀行

八千代銀行

西武信用金庫

その他いろいろ、、、。

の担当さんと、仲良くさせてもらっている(つもり

(笑))のですが、金融機関によっていろんなカ

ラーがあるわけね。

で、この中に、審査が激キツの所があるんです。

良い金融機関なのに本当に残念、、、。

 

正直、私、この金融機関使いたくなくなっちゃっ

たもの(笑)。

 

さて、どこだと思います?

聞かれても教えないけど、、、(笑)。

だって、怒られちゃうからさ(笑)。

それに、担当者さんは一生懸命なんだよね。

ホント残念なんだよなぁ。

という事で、今日は、逆転承認だったので、

とてもめでたい日になりました(笑)。

お客様からはとても喜んでいただけました(笑)。

ほんとうに良かったよぉ(笑)。

これからどんどん金融機関の審査基準は厳しく

なるんだろうなぁ。